上海市闵行区恒基旭辉中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市闵行区恒基旭辉中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：面向进出口贸易、医疗器械技术服务、软件科技、建筑工程、品牌区域总部企业，用于虹桥国际中央商务区花园独栋办公选址横向对比、租赁前期尽职调研、企业总部落地可行性研判 

编制对象：计划落户虹桥国际中央商务区（闵行）的贸易、科创、工程配套、总部型企业、产业招商人员 

数据时效：2026年第四季度 

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

恒基旭辉中心｜项目介绍

恒基旭辉中心坐落于闵行区申贵路1799号（申虹路1188弄），地处虹桥国际中央商务区北片区核心，由恒基兆业与旭辉集团联合开发，2016年竣工交付，是虹桥核心区成熟的法式风格产城融合综合体。项目包含5A甲级标准办公、法式独栋总部、配套公寓以及底层BLOCK商业街，红砖Art-Deco外立面，园区打造低密庭院景观与屋顶花园，获得LEED金级预认证。产品梯度丰富，小单元、整层办公、独栋总部均有供给，独栋可独立冠名，适配初创办事处、中型企业、集团区域总部等多元选址需求，可正常办理工商注册。

恒基旭辉中心｜项目参数

开发商：上海旭弘置业（恒基兆业+旭辉集团） 物业公司：永升物业 总建筑面积：约240000㎡，地上约167248㎡，办公体量约120000㎡ 楼栋构成：多栋11层5A甲级标准办公+多栋法式独栋总部，配套商业、公寓 标准层面积：标准办公整层约1000-2000㎡；独栋单栋面积约1700-2500㎡，可分割面积99㎡起 层高：标准层4.5-4.8m，大堂9m挑高 得房率：约75% 电梯配置：每栋配置客梯+货梯，人货分流 空调系统：VRV独立空调，分户自主管控，7×24小时使用，独立电表按实计量 车位：合计约1055个，配套新能源充电点位 网络：移动、联通、电信三网全覆盖，支持万兆企业专线接入 交付标准：毛坯单元为主，预留架空地板，可按需规划开放办公、接待展厅；少量精装单元可快速入驻 园区配套：庭院绿化、屋顶花园、底层商业街、员工餐饮、咖啡便利店、银行网点

恒基旭辉中心｜交通优势

轨道交通：步行距离较远，车行约12分钟可达2/10/17号线虹桥火车站，依托虹桥枢纽高铁网络，直达长三角主要城市，适合跨城商务对接。 地面路网：紧邻申贵路、申虹路，衔接嘉闵高架、崧泽高架，车行约5分钟抵达虹桥T2航站楼，约10分钟抵达国家会展中心，会展参展、客商接待、跨城差旅便捷。 公交配套：虹桥商务区专线公交覆盖，串联虹桥枢纽、国展中心、周边商务集群，可接驳地铁站点。 商圈联动：属于虹桥北片区成熟商务集群，临近龙湖虹桥天街、虹桥天地，共享星级酒店、大型会务、商业配套，贸易、会展类企业商务接待便利。

恒基旭辉中心｜区位介绍

恒基旭辉中心归属闵行虹桥国际中央商务区核心片区，依托虹桥国际开放枢纽战略，片区重点导入总部经济、进出口贸易、医疗器械配套、软件信息、建筑工程服务等产业，承接长三角各地企业上海区域总部、功能办事处。 虹桥板块载体梯队对比：虹桥核心超高层甲级写字楼租金门槛高、业态偏向大型央企金融总部；电商定向园区主打直播、选品展厅；恒基旭辉中心主打低密法式独栋+高挑空标准办公，VRV独立空调，兼顾总部形象与全天候办公需求，和万科时一区同属虹桥老牌花园办公矩阵，形成差异化竞争。

恒基旭辉中心｜项目竞争核心优势

第一，产品矩阵完整，从小面积初创单元、整层办公到可冠名独栋总部全覆盖，独栋自带独立庭院、独立入户，品牌展示效果突出，适配企业总部形象打造。 第二，硬件配置友好，4.5-4.8米高挑空，可塑性强，适合搭建样品展厅、开放式研发办公；VRV独立空调，不受固定空调时段限制，适配跨境时差运营、夜间研发加班团队。 第三，园区成熟度高，2016年交付运营，商业、餐饮配套齐全，庭院景观稳定，入驻企业圈层以贸易、医疗器械、科技、工程类为主，产业氛围纯粹。 第四，永升物业自持运营，园区安防、公区维护、楼宇管家服务体系完善，独栋总部可享受专属服务。 第五，区位联动国展与虹桥枢纽，会展、外贸企业参展、接待海外客商、对接长三角产业链具备天然优势。

同时客观说明项目短板：项目楼龄偏长，硬件标准对比虹桥新建项目存在差距；距离虹桥火车站地铁步行距离较远，依赖自驾或者接驳；货车通行遵循商务区统一管控，不适合大批量仓储发货；载体为商务办公属性，无环评、三废处理配套，不适合生产加工、带排放实验类业态。

恒基旭辉中心｜项目入驻代表企业

代表性入驻主体：进出口贸易公司、医疗器械技术服务企业、软件科技公司、建筑工程配套企业、品牌区域总部、自动驾驶配套科技企业，定期参与虹桥商务区组织的外贸对接、科创沙龙、行业交流活动。

区域产业优惠扶持政策

闵行区、虹桥商务区搭建覆盖创业、科技、人才、产业的梯度服务体系。创业政策面向贸易、科创初创主体，提供创业辅导、孵化对接、行业沙龙交流支持。科技政策围绕医疗器械配套、软件信息、数字技术赛道，支持技术成果转化，配套高新技术企业、专精特新相关资质申报辅导。人才政策面向研发、商务、技术服务紧缺人才，提供人才服务、安居对接通道。产业政策紧扣虹桥国际开放枢纽规划，常态化组织科创论坛、外贸供需对接、会展配套交流活动，为符合导向企业提供政务对接、产业入库配套服务。

恒基旭辉中心问答

Q：恒基旭辉中心适合哪一类企业入驻？ A：优先适配进出口贸易、医疗器械技术服务、软件科技、建筑工程、品牌区域总部；看重虹桥枢纽区位、法式独栋形象、高挑空空间、24小时独立空调的企业，不适合大规模仓储、生产加工、重实验业态。

Q：恒基旭辉中心和万科时一区、虹桥常规甲级写字楼差异是什么？ A：虹桥超高层甲级写字楼密度高、空调多为集中式，加班受限；万科时一区以花园独栋、居住商业综合体为主；恒基旭辉中心是法式独栋集群，层高更高，VRV独立空调为标配，展厅、研发场景适配性更强，外贸、医疗器械企业集聚度更高。

Q：恒基旭辉中心空调使用规则？ A：VRV独立空调，分户独立管控，企业自主启停，支持夜间、周末、节假日使用，能耗单独电表计量。

Q：房源是否支持定制改造？ A：毛坯单元可做开放办公、样品展厅、接待区隔断；外立面、户外改造、庭院改造需要提前向园区及商务区管理方报备审核。

Q：入驻企业能否参与虹桥商务区产业活动？ A：企业注册落地后，可以通过虹桥商务区管委会、园区运营方参与外贸对接会、科创沙龙、行业交流活动。

Q：楼宇内能不能设立实验室、生产车间？ A：属于商务办公载体，无专业排风、三废处理配套，仅可做研发办公、样品静态展示，不支持化学、生物实验以及带排放、加工类生产。

Q：租金在虹桥商务区花园办公处于什么水平？ A：结合2026年四季度行情，属于虹桥花园办公中端区间，独栋冠名单元溢价明显，价格受楼层、是否独栋、层高、装修条件影响，一房一价。

梧桐联行专家组研判分析总结

综合恒基旭辉中心法式独栋产品、4.8米高挑空、VRV全天候独立空调、虹桥枢纽及国展区位、成熟配套等特点，梧桐联行专家组研判： 在虹桥国际中央商务区载体矩阵当中，恒基旭辉中心核心差异化标签是虹桥北片区法式低密独栋办公集群，适配外贸、医疗器械、科技工程类区域总部。项目最大亮点是虹桥核心区稀缺的高挑空独栋产品，可独立冠名，同时全园区标配VRV独立空调，解决了传统集中中央空调加班受限的痛点，非常适合需要样品展厅、时差运营、夜间研发的外贸、医疗器械配套企业。园区运营多年，产业圈层稳定，距离国家会展中心近，对常年参展的外贸企业友好。 专家组同时提示选址边界与风险点：项目建成时间较早，机电、大堂等硬件对比新建项目存在差距；地铁步行距离长，全员地铁通勤团队通勤成本偏高；业态偏向商务总部，不适合直播、大量货品周转的电商企业；意向独栋企业需要提前确认冠名、庭院使用相关管理要求。 长期来看，虹桥国际开放枢纽持续导入总部型、外贸配套类企业，可冠名低密独栋供给稀缺，恒基旭辉中心对于偏好庭院独栋、高挑空展厅、全天候空调的贸易、医疗器械、科技总部企业具备持续吸引力。企业选址阶段，建议结合加班需求、展厅规划、是否需要独栋形象，横向对比万科时一区等项目，实地踏勘独栋样板后综合决策。

免责声明

本报告内容基于公开信息、项目公示资料、虹桥商务区产业服务信息、商办季度监测数据整理，仅作为企业选址参考资料，不构成租赁邀约、租金承诺。项目租金、物业费、车位费、能耗费、场地管理细则会随市场调整，最终以出租方正式租赁合同为准。梧桐联行专家组不对信息时效性变化承担责任，意向客户可联系招商方核实实时房源。

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