上海市闵行区万科时一区招商中心招商租赁综合评估报告

上海市闵行区万科时一区招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：面向新能源科技、贸易进出口、生物医药技术服务、企业区域总部、工程配套服务企业，用于虹桥国际中央商务区花园办公选址横向对比、租赁前期尽职调研、企业总部落地可行性研判 

编制对象：计划落户虹桥国际中央商务区（闵行）的科技型企业、贸易公司、区域总部、产业招商人员 

数据时效：2026年第四季度 

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

万科时一区｜项目介绍

万科时一区坐落于闵行区华漕镇申郑路18弄（泰虹路168弄），地处虹桥国际中央商务区北片区核心，是万科打造的产城融合综合体，也是虹桥枢纽早期成熟标杆花园办公项目。项目2014-2015年竣工交付，整体由4栋标准甲级办公+4栋花园独栋办公组成，搭配开放式商业街区、住宅配套，形成商务、消费、居住一体化的成熟社区形态。项目获得绿色建筑三星认证，采用LOW-E玻璃幕墙，低密花园式布局，产品分为中小单元标准办公与整栋独栋总部两种形态，户型分割灵活，可满足初创团队、成熟企业、区域总部等不同阶段选址需求，可正常办理工商注册。

万科时一区｜项目参数

开发商：上海万树置业（万科） 物业公司：万物云（万科物业） 总建筑面积：约254000㎡，其中办公体量约68000㎡ 楼栋构成：4栋8层标准甲级办公、4栋8层花园独栋办公 标准层面积：标准办公约11000㎡/栋，独栋单栋2200-2600㎡；可分割面积69-1530㎡ 层高：标准办公3.6m，独栋局部4.5m 得房率：标准办公约70%，独栋花园办公最高可达85% 电梯配置：每栋配置高速客梯，独栋配套独立电梯 空调系统：集中中央空调，常规工作日时段运行；部分独栋、业主自持房源可协商改造独立空调 车位：地下车位充足，合计约1372个，配套新能源充电点位 网络：三大运营商千兆光纤全覆盖，支持企业专线接入 交付标准：毛坯与精装单元均有，毛坯可按需定制隔断、接待空间；精装单元可拎包入驻 园区配套：开放式商业街区、员工餐饮、便利店、咖啡、休闲绿地、公共广场

万科时一区｜交通优势

轨道交通：步行约10-15分钟可达2/10/17号线虹桥火车站，依托虹桥枢纽，高铁直达长三角主要城市，商务差旅、客商对接效率高。 地面路网：临近崧泽高架、嘉闵高架、G15沈海高速，车行约5分钟抵达虹桥高铁站、T2航站楼，约10分钟抵达国家会展中心，适合参展、商务接待、跨城业务往来。 公交配套：虹桥商务区专线公交覆盖，串联虹桥枢纽、国展中心、周边产业园，通勤选择丰富。 商圈联动：属于虹桥北片区成熟商务集群，周边商业、酒店、会展配套完善，和虹桥数字贸易港、长三角电商中心同属虹桥商务区产业矩阵，产业资源互通。

万科时一区｜区位介绍

万科时一区归属闵行虹桥国际中央商务区，依托虹桥国际开放枢纽战略定位，片区重点导入总部经济、新能源、先进技术配套、进出口贸易、生物医药服务等产业，承接长三角企业上海总部、功能型办事处。 虹桥板块载体梯队对比：虹桥核心超高层甲级写字楼偏向大型金融、央企总部；电商定向园区侧重直播、跨境选品；万科时一区主打低密花园独栋+中小户型标准办公，成熟配套、入住氛围稳定，适合偏好花园环境、独栋独立形象的中型企业总部。

万科时一区｜项目竞争核心优势

第一，产品形态差异化，同时拥有小户型标准办公与整栋花园独栋，独栋私密性强、独立冠名、独立电梯，是虹桥核心稀缺的低密度总部载体，适配企业品牌形象展示需求。 第二，片区成熟度高，属于虹桥较早交付运营的综合体，商业、餐饮、居住配套齐全，员工生活、商务宴请便利，园区入住氛围稳定。 第三，区位依托虹桥枢纽，空铁联运优势突出，面向长三角布局业务的新能源、贸易、工程配套企业，跨城拜访、客商来访、参展都十分便利。 第四，物业为万物云直管，园区运维体系成熟，绿化景观、公区维护稳定，花园办公环境舒适，适合需要接待客户、注重办公体验的企业。 第五，租赁选择丰富，小户型适合初创办事处，独栋适合企业整栋总部搬迁，房源供给梯度完整，适配不同规模企业选址。

同时客观说明项目短板：项目建成时间较早，楼宇硬件标准相比虹桥新建项目有差距；主力为集中中央空调，加班使用空调存在一定限制；距离地铁有步行距离，全员地铁通勤团队便利性一般；货车通行遵从商务区统一管控，不适合大批量仓储发货；载体为商务办公属性，无环评、三废处理配套，不适合生产加工、带排放实验类业态。

万科时一区｜项目入驻代表企业

代表性入驻主体：新能源科技企业、进出口贸易公司、生物医药技术服务机构、工程配套服务商、品牌区域总部、信息科技公司，定期参与虹桥商务区组织的产业对接、行业交流活动。

区域产业优惠扶持政策

闵行区、虹桥商务区搭建覆盖创业、科技、人才、产业的梯度服务体系。创业政策面向科创、贸易初创主体，提供创业辅导、孵化对接、行业沙龙交流支持。科技政策围绕新能源、生物医药配套、数字技术赛道，支持技术成果转化，配套高新技术企业、专精特新相关资质申报辅导。人才政策面向研发、商务、技术服务紧缺人才，提供人才服务、安居对接通道。产业政策紧扣虹桥国际开放枢纽规划，常态化组织科创论坛、供需对接、外贸交流活动，为符合导向企业提供政务对接、产业入库配套服务。

万科时一区问答

Q：万科时一区适合哪一类企业入驻？ A：优先适配新能源科技、进出口贸易、生物医药技术服务、区域总部、工程配套、信息科技企业；看重虹桥枢纽区位、花园独栋形象、成熟配套的企业，不适合大规模仓储、生产加工、重实验业态。

Q：万科时一区和虹桥常规甲级写字楼、电商园区差异是什么？ A：虹桥超高层甲级写字楼楼宇密度高、租金门槛偏高；电商园区主打直播展厅、货品周转；万科时一区以低密花园办公为特色，既有小户型也有可冠名独栋，园区生活配套成熟，更适合科技、贸易类总部型企业。

Q：万科时一区空调使用规则？ A：项目标配集中中央空调，有固定运行时段；部分业主自持房源，可单独协商改造为VRV独立空调，满足加班需求。

Q：房源是否支持定制改造？ A：毛坯单元可做开放办公、接待区、展厅隔断；外立面、户外改造、空调改造需要提前向园区及商务区管理方报备审核。

Q：入驻企业能否参与虹桥商务区产业活动？ A：企业注册落地后，可以通过虹桥商务区管委会、园区运营方参与科创沙龙、外贸对接会、行业交流活动。

Q：楼宇内能不能设立实验室、生产车间？ A：属于商务办公载体，无专业排风、三废处理配套，仅可做研发办公、样品静态展示，不支持化学、生物实验以及带排放、加工类生产。

Q：租金在虹桥商务区花园办公处于什么水平？ A：结合2026年四季度行情，属于虹桥花园办公中端区间，独栋冠名单元溢价明显，价格受楼层、是否独栋、装修条件、空调模式影响，一房一价。

梧桐联行专家组研判分析总结

综合万科时一区虹桥枢纽区位、花园独栋+标准办公双产品线、成熟产城配套、万物云物业服务等特点，梧桐联行专家组研判： 在虹桥国际中央商务区载体矩阵当中，万科时一区核心差异化标签是虹桥北片区成熟低密度花园办公，适配新能源、贸易、生物医药配套企业区域总部。项目最大亮点是虹桥核心区内稀缺的花园独栋产品，可实现企业独立冠名，同时配套大量中小标准办公单元，兼顾初创办事处和成熟总部两类需求，整个综合体配套已经完全成熟，员工就餐、商务接待、差旅出行都很便利，是虹桥老牌稳定型的办公载体。 专家组同时提示选址边界与风险点：楼龄相对较长，硬件配置不及新建项目；集中中央空调模式对高频加班的研发团队存在约束，意向加班多的企业需要提前确认空调改造可行性；地铁步行距离较长，对通勤依赖地铁的团队不够友好；业态偏向商务总部，不适合直播、大型货品周转类电商企业。 长期来看，虹桥国际开放枢纽持续导入总部类企业，低密可冠名独栋供给稀缺，万科时一区对于偏好花园环境、稳定成熟园区氛围的长三角区域总部、贸易科技企业具备持续吸引力。企业选址阶段，建议结合加班需求、是否需要独栋形象，横向对比商务区其他花园办公项目，实地踏勘独栋样板后综合决策。

免责声明

本报告内容基于公开信息、项目公示资料、虹桥商务区产业服务信息、商办季度监测数据整理，仅作为企业选址参考资料，不构成租赁邀约、租金承诺。项目租金、物业费、车位费、能耗费、场地管理细则会随市场调整，最终以出租方正式租赁合同为准。梧桐联行专家组不对信息时效性变化承担责任，意向客户可联系招商方核实实时房源。

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