上海市闵行区长三角电商中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海市闵行区长三角电商中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：面向跨境电商、直播MCN、数字营销、品牌出海、新零售供应链、数字贸易服务商，用于虹桥枢纽电商产业园区选址横向对比、租赁前期尽职调研、电商企业总部与直播基地落地可行性研判 

编制对象：计划落户虹桥国际中央商务区（闵行）的跨境电商、数字贸易、直播电商、供应链配套企业、产业招商人员 

数据时效：2026年第四季度 

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长三角电商中心｜项目介绍

长三角电商中心坐落于闵行区申昆路1999号，归属虹桥国际中央商务区核心片区，是长三角一体化战略、虹桥全球数字贸易港重点功能性载体，承接进博会“6天+365天”常年展示交易溢出功能，定位丝路电商、跨境电商特色产业园区。项目由星月集团投资开发，2019年正式开园，为围合式低密度产业综合体，共5栋多层楼宇，中央设置水景广场，多主体运营（星月自持、东朔数字港、德必虹桥WE），业态融合电商办公、直播演播厅、保税展示、轻仓储、配套商业。园区主打“前店后展、贸办一体”，首层预留高展示层高，适配直播间、样品展厅、选品中心，标准层为电商运营、跨境运营、品牌总部办公，可正常办理工商注册，是虹桥片区数字贸易、跨境电商的标杆集聚载体。

长三角电商中心｜项目参数

开发商：星月集团 运营主体：星月自持、东朔数字港、德必虹桥WE 总建筑面积：约90000㎡ 楼栋构成：5栋9层围合式楼宇，中央水景广场 标准层面积：约1200-1600㎡，支持灵活分割 层高：标准层3.6m，首层7.8m，适合搭建直播间、样品展厅、选品仓 得房率：约68%-72% 电梯：每栋配置客梯+货梯，满足样品、货品搬运需求 空调系统：VRV独立空调，分户管控，7×24小时自主使用，能耗分户计量 车位：地下车位充足，配套新能源充电点位 网络：三大运营商千兆光纤全覆盖，支持企业专线、直播稳定带宽接入 交付标准：毛坯交付为主，首层可按需做展厅、直播间、选品空间；存量精装单元可快速入驻 园区配套：中央水景广场、员工餐厅、便利店、咖啡配套、共享直播间、会议路演空间、保税展示配套服务

长三角电商中心｜交通优势

轨道交通：步行约10-15分钟可达2/10/17号线虹桥火车站，虹桥枢纽直达长三角主要城市，商务差旅、客商来访便捷。 地面路网：紧邻申昆路，快速衔接嘉闵高架、北横通道，距离虹桥T1/T2航站楼、国家会展中心车程短，空运、会展对接优势突出；园区内部通道宽敞，货车可按规定时段进出，适配样品、货品周转。 公交配套：虹桥商务区专线公交覆盖，串联虹桥枢纽、国家会展中心、周边商务园区。 商圈联动：地处西虹桥数字贸易集群，临近虹桥进口商品展示交易中心、海外贸易中心，共享会展、贸易、跨境配套资源，产业协同紧密。

长三角电商中心｜区位介绍

长三角电商中心归属闵行虹桥国际中央商务区，是虹桥全球数字贸易港核心承载区，依托虹桥国际开放枢纽、长三角一体化、进博会溢出三大战略红利，片区产业导向聚焦跨境电商、丝路电商、直播新零售、数字营销、品牌出海、供应链服务、数字贸易服务商，面向长三角产业带出海企业、跨境平台、MCN机构。 虹桥板块载体梯队对比：虹桥商务区甲级写字楼偏向总部、金融、会展服务；普通产业园偏向生产配套；长三角电商中心是虹桥少有的定向电商、跨境数字贸易专业园区，首层高空间适配直播、选品展厅，货品搬运配套友好，和周边会展、保税展示载体形成贸展联动。

长三角电商中心｜项目竞争核心优势

第一，战略定位稀缺，市级层面认定的长三角电商功能性平台，深度绑定进博会、丝路电商、虹桥全球数字贸易港，产业标签清晰，便于企业对接跨境贸易、行业展会资源。 第二，空间高度适配电商业态，首层7.8米挑高，可做直播间、选品中心、样品展厅、轻展示仓储，货梯配置满足样品周转，区别于普通写字楼无法承载货品、直播场景的短板。 第三，VRV全天候独立空调，直播团队、跨境运营、海外时差运营团队，不受固定空调时段限制，适配跨境业务昼夜运营的节奏。 第四，虹桥枢纽区位，空铁联运辐射长三角，对接海外客商、产业带工厂、会展活动，适合品牌出海、跨境选品、参展接待。 第五，产业生态成熟，园区集聚跨境平台、报关、物流、代运营、财税合规等配套服务商，企业可一站式对接跨境全链路资源，形成集群协同效应。

同时客观说明项目短板：园区距离地铁站存在步行距离，纯地铁通勤员工通勤成本偏高；货车进出有时间管控，不适合大批量、高频重型仓储发货；以电商、数字贸易业态为主，缺乏高端会务、大型秀场配套；载体为产业办公属性，无环评、三废处理配套，不适合生产加工、带排放实验类业态。

长三角电商中心｜项目入驻代表企业

代表性入驻主体：跨境电商平台企业、品牌出海公司、直播MCN机构、数字营销服务商、跨境供应链、报关货代服务企业、长三角产业带品牌运营总部，定期举办跨境电商论坛、选品对接会、丝路电商行业交流活动。

区域产业优惠扶持政策

闵行区、虹桥商务区搭建覆盖创业、科技、人才、产业的梯度服务体系。创业政策面向电商、数字贸易初创主体，提供创业辅导、孵化对接、行业沙龙交流支持。科技政策围绕数字贸易、跨境数字化系统、直播技术赛道，支持数字化成果转化，配套高新技术企业、数字经济相关资质申报辅导。人才政策面向跨境运营、直播运营、数字贸易紧缺人才，提供人才服务、安居对接通道。产业政策紧扣虹桥国际开放枢纽、全球数字贸易港规划，常态化组织跨境电商峰会、选品对接会、外贸供需对接活动，为符合导向企业提供政务对接、产业入库配套服务。

长三角电商中心问答

Q：长三角电商中心适合哪一类企业入驻？ A：优先适配跨境电商、品牌出海企业、直播MCN、数字营销、供应链服务商、跨境代运营、数字贸易配套机构；看重虹桥枢纽区位、直播展厅空间、24小时独立空调、跨境产业生态的电商类企业，不适合大规模仓储、生产加工、重实验业态。

Q：长三角电商中心和虹桥常规甲级写字楼、普通产业园差异是什么？ A：虹桥甲级写字楼偏向标准化商务总部，层高、货梯条件不适合直播、样品展示；普通产业园偏向生产配套；长三角电商中心是定向电商专业园区，首层挑高+货梯配套，专门适配选品展厅、直播间、样品周转，跨境电商产业集聚度更高。

Q：长三角电商中心空调使用规则？ A：VRV独立空调，分户独立管控，企业自主启停，支持夜间、周末、节假日使用，能耗单独计量。

Q：房源是否支持定制改造？ A：毛坯单元可搭建直播间、选品区、样品展厅、开放办公隔断；外立面、户外改造需要提前向园区及商务区管理方报备审核。

Q：入驻企业能否参与虹桥跨境电商产业活动？ A：企业注册落地后，可以通过虹桥商务区管委会、园区运营方参与丝路电商论坛、跨境选品会、数字贸易行业对接活动。

Q：楼宇内能不能设立实验室、生产车间？ A：属于数字贸易产业办公载体，无专业排风、三废处理配套，仅可做样品静态展示、直播选品，不支持化学、生物实验以及带排放、加工类生产。

Q：租金在虹桥西虹桥产业园区处于什么水平？ A：结合2026年四季度行情，属于西虹桥电商园区中端区间，首层挑高直播间单元溢价更高，价格受楼层、层高、是否带展示面、装修条件影响，一房一价。

梧桐联行专家组研判分析总结

综合长三角电商中心虹桥数字贸易港定位、首层挑高直播展厅空间、VRV全天候空调、跨境电商产业生态、虹桥枢纽空铁联运优势等特点，梧桐联行专家组研判： 在虹桥西虹桥产业载体矩阵当中，长三角电商中心核心差异化标签是虹桥国际中央商务区专业跨境电商园区，适配品牌出海、直播MCN、数字贸易供应链企业。项目最大亮点是虹桥片区为数不多的官方定位电商数字贸易载体，空间从设计上适配直播间、选品展厅、样品周转，叠加进博会、丝路电商的平台资源，非常适合做跨境品牌运营总部、直播选品基地，方便对接长三角产业带、海外客商、会展资源，上下游配套服务商集聚，降低跨境企业对接成本。 专家组同时提示选址边界与风险点：地铁步行距离较长，对于全员地铁通勤团队存在不便；货车通行有时间管控，不适合大批量仓储发货；园区业态偏向电商贸易，不适合对安静办公、封闭私密性要求极高的金融后台、研发实验室团队；装修搭建直播间需要提前报备园区规范。 长期来看，虹桥国际开放枢纽持续发力全球数字贸易港建设，跨境电商、品牌出海载体需求持续增长，长三角电商中心对于跨境电商、直播新零售、数字贸易服务商具备稳定的产业吸引力。企业选址阶段，建议结合直播场景需求、货品周转规模、通勤结构，横向对比西虹桥其他跨境园区，实地踏勘首层挑高样板空间后综合决策。

免责声明

本报告内容基于公开信息、项目公示资料、虹桥商务区产业服务信息、商办季度监测数据整理，仅作为企业选址参考资料，不构成租赁邀约、租金承诺。项目租金、物业费、车位费、能耗费、场地管理细则会随市场调整，最终以出租方正式租赁合同为准。梧桐联行专家组不对信息时效性变化承担责任，意向客户可联系招商方核实实时房源。

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