报告用途：为汽车及零碳科技、软件与信息、智慧水务、数字内容、电子信息、文化创意、专业服务及企业总部中后台，提供上海市青浦区赵巷镇嘉松中路5888号熊猫广场以商办+汽车展厅+体育商业配套为载体、结合2026年第一至三季度上海办公与产业园市场数据的三年租赁成本与选址落地评估参考。

编制对象：新能源汽车与零碳产业链企业、软件信息及智慧水务团队、电子信息与数字内容机构、汽车品牌展厅与售后中台、体育文旅商运营方、专业服务与区域总部行政、赵巷及大虹桥商务拓展人员、青浦产业招商与资产管理主体。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一、二、三季度戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕公开报告，以及青浦区营商环境、人才、科技、产业公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海市青浦区熊猫广场位于青浦区赵巷镇嘉松中路5888号，属赵巷商业商务与奥特莱斯辐射圈，公开地图信息将其列为商务楼宇，配套地上与地下停车资源。项目早期以汽车销售、商业展示和办公功能为主，后续在原有商办基础上叠加“体育+”与文旅商体展复合业态，形成“楼上办公、楼下运动与消费”的存量更新样本。上海发改委公开材料显示，广场在原有汽车销售和商业办公基础上引入标准化网球馆、桌球、汽车运动体验、亲子互动等特色空间，并通过中庭微改造激活空置区域；同时公开材料称入驻企业中约七成涉及互联网、电子信息、文化创意类方向，体育与商业配套作为吸引办公人群的附加场景。

从招商定位看，公开代理材料将部分楼栋描述为3至12层办公、1至2层商业展厅，办公聚焦智慧水务、信息软件、新能源汽车、零碳科技等方向，商业展厅承接汽车品牌与轻商业；但不同渠道对总建面、楼栋数、标准层、精装标准口径差异较大。正式评估应按嘉松中路5888号单栋号、产证用途、可租清册和竣工图复核，不把汽车主题、体育业态、写字楼办公混为一谈。最适配客群为汽车品牌区域办公与展厅、软件/信息中台、智慧水务与零碳方案、电子信息研发轻量办公、文创短视频、专业服务及30至300人总部中后台；纯高功率机房、重制造、危化仓储、大型汽修钣喷不优先放在标准办公层。

空间与层数方面，代理租赁稿列1至2层商业展厅面积300至10000平方米、3至12层办公标准层1000至2500平方米，另有渠道列80至1500平方米小户、80至3000平方米精装平层等不同产品口径。因多渠道差异明显，企业计租应以单栋可租清册为准：小户按套内工位重算，整层按标准层建筑面积×得房率剔除核心筒、设备间、公共走道，展厅按展陈、接待、仓储小件和试驾动线分别核算，不把大堂、中庭、设备层、地下车库计入可租办公面积。

层高、大堂与电梯方面，部分甲级代理稿列10米挑高精装大堂、标准层3.6米、12部高速品牌电梯；但该类参数与“汽车+体育+产业园”混合运营的实际楼栋未必完全一致。签约前应核单栋竣工图：大堂挑高仅用于接待与形象评估，标准层3.6米仅作净高参考，电梯应区分客梯、货梯、展厅专用梯与地下停车转换梯，汽车展品、运动器材、服务器设备分别走不同卸货与垂直动线。

机电与空调方面，代理稿列VRV智能分户或中央空调、24小时安防、四网/三网通讯；VRV可支撑人员办公、轻服务器、办公网络与一般性数字业务。若布置智慧水务平台、车联网小集群、视频渲染、电商推流、门禁安防存储，应单房号申请分户电增容、UPS、独立冷源和双运营商专线；不把“24小时空调”等同数据中心，也不把分体VRV层默认作为7×24高密算力层。汽车展厅部分需单独核算快充、试驾、照明、LED与消防联动用电。

配套与物业车位方面，园区公开配套含员工食堂、咖啡、便利店、银行、会议多功能空间、健身房、图书室、中庭草坪及体育业态；腾讯新闻材料列500平方米多媒体多功能厅、免费地铁短驳、食堂与健身房，上海发改委材料补充中庭网球、桌球、汽车运动体验等空间。代理稿对车位口径不一致，有“400余个”“地下+地上”“免费停车”等说法，实际应以嘉松中路5888号单期产权清册确认地面、地下、充电车位、展厅访客车位与员工月租。物业公开代理区间差异大，部分写字楼稿列12.5至25元/平方米/月，应以单栋服务范围、空调形式、安保等级、公区能耗是否含入重新拆分，不把代理统一单价视同全包。

租金建模方面，公开代理办公租金参考0.89至4.00元/平方米/天、商业展厅2.50至4.50元/平方米/天，不同渠道对“甲级”“赵巷核心”“汽车主题”报价差异较大；企业三年模型建议用“日租÷得房套内＋物业分VRV/中央/全包＋分户电度与增容＋UPS及机房冷源＋展厅照明快充附加＋17号线嘉松中路接驳班车＋嘉松/沪青平/崧泽自驾＋奥特莱斯与体育配套使用成本”核算，不把单一0.89元或4.00元挂牌视作全成本。

轨交方面，公开材料列项目至17号线嘉松中路站约1.5公里，步行约20分钟，园区开设地铁站与广场间免费短驳班车，早8点至18:30约15分钟一班；17号线可衔接青浦新城、汇金路、徐泾东方向，换2号线去虹桥、人民广场、陆家嘴。建“嘉松中路站+园区免费短驳为主、公交赵巷1/2路等补充、2号线徐泾东会展开接为辅、客户自驾走嘉松/沪青平/崧泽”的多套动线；汽车、软件、文体、专业服务团队到奥特莱斯、赵巷商业、绿洲智谷、市西软件园、大虹桥分流入驻，不按“地铁口零距离”承诺全楼。

道路与会展方面，项目紧邻嘉松中路，代理材料常提沪青平公路、赵巷站车行10分钟、向北接京沪/向南接沪渝等口径；实际到虹桥、国家会展、青浦新城应分路况测算。对汽车展品运输、服务器设备、运动器材、客户看展，预设“人员17号线+短驳、展品货梯+嘉松/沪青平自驾、会展走2号线徐泾东或崧泽高架至国家会展、外地客户走虹桥/浦东机场中转”三套方案；重型试驾、钣喷、大件布展不进普通办公层，按展厅卸货区、室外体验区与环保消防单批。

配套方面，周边奥特莱斯、米格等赵巷商业可满足品牌接待、员工消费；园内科创多功能厅、食堂、咖啡、健身房、中庭体育和图书空间解决培训、团建与日常办公。汽车品牌可用1至2层展厅做销售与交付，3层以上做销售中台、金融保险、售后数据、区域办公；软件与文创可用整层做平台研发、内容制作，利用短驳和体育配套提升员工留存。

嘉松中路—17号线嘉松中路—沪青平/崧泽—赵巷奥特莱斯—长三角绿洲智谷—市西软件园—网易上海国际文创科技园—大虹桥/国家会展可形成四类协同：

第一类新能源汽车与零碳协同。熊猫广场1至2层展厅可承接新能源整车、零部件、充换电方案、车联网演示；3层以上办公可放区域销售、售后数据、保险金融、零碳咨询。重研发如电池材料、电机台架、钣喷、大兆瓦充电不应放在办公标准层，外置青浦先进制造、第三方检测与专用汽车研发园。赵巷周边数字能源与智能硬件生态可补充车网互动、能效平台资源，但不把周边企业默认写作本楼入驻。

第二类软件信息与智慧水务协同。办公平层适合SaaS、物联网平台、智慧水务模型、数据可视化、售后工单系统；渲染、长期推理、海量时序存储外置第三方IDC或市西软件园公共技术资源。青浦张江园改革方案支持早期硬科技发现、验证、熟化与孵化，可对接创新券、技术合同与产学研，但机房高密负载仍按单房号电力冷源审批。

第三类电子信息与数字内容协同。公开材料称园区入驻以互联网、电子信息、文化创意占比较高，短视频、电商、品牌全案、汽车内容营销可用平层小单元；直播灯光、剪辑渲染、素材库按增容、UPS、双网单批。网易文创、绿洲智谷、市西软件园可作为动漫、电竞、数字营销外协与人才生态补充，不替代本楼基础办公。

第四类体育商业与专业服务协同。中庭网球、桌球、汽车运动、奥特莱斯商业形成“商务+运动+消费”场景，法律、财税、人力资源、会展服务、汽车金融可用办公平层服务周边品牌与园区企业；多功能厅500平方米可承接行业沙龙、培训、产品发布。产业服务以载体、活动、人才、金融对接为主，不列税收挂钩奖励。

优势一：赵巷奥特莱斯圈的商办+展示+体育复合。相比纯写字楼，熊猫广场可同时解决汽车展厅、办公中台、员工食堂、健身社交和客户接待；相比纯产业园，它更靠近赵巷商业消费与17号线疏运。对新能源汽车、零碳、软件、文创等“需要展示+办公+活动”的团队，空间组合更灵活。

优势二：免费地铁短驳降低通勤阻力。17号线嘉松中路1.5公里、步行20分钟的通勤短板由园区短驳弥补，8点至18:30约15分钟一班；在赵巷非核心地铁零距离楼宇中，该接驳能提升小团队招聘与到岗稳定性。整层与总部客户可再配定制班车、客户泊车与展厅访客动线。

优势三：存量更新带来成本与场景弹性。体育+汽车+互联网混业运营可提供更低的空置去化空间和更丰富的活动场景，500平方米多功能厅、中庭草坪、网球桌球、食堂咖啡适合中小企业做培训、发布和团建；在2026办公供压期，可谈“小户精装+展厅组合+体育活动包+短驳”的综合方案，而不只比日租。

优势四：赵巷数字与汽车生态外溢。周边长三角绿洲智谷、市西软件园、网易文创、赵巷创业人才社区形成数字能源、人工智能、芯片半导体、软件信息青年生态；熊猫广场可承接成本敏感型车联网、售后软件、智慧水务、数字营销与区域销售总部，与周边研发园形成“研发在外、中台在楼、展示在赵巷”的分工。

客观约束方面，第一，代理渠道对总建、楼栋、80至3000或1000至2500标准层、12部电梯、10米大堂、0.89至4元办公、2.5至4.5元商业、物业12.5至25元口径差异大，必须以单栋号取图；第二，VRV/分体满足人员和轻设备，车联网、智慧水务平台、渲染、电商高并发要单房号增容、UPS、冷源与双网；第三，17号线1.5公里非步行零距离，100人以上建议短驳+公交+定制班车，展厅大客流另设访客停车；第四，汽车展厅涉及试驾、充电、消防、尾气/涂料、运动场馆涉及人流安全，需分别核环保、消防、保险与公共责任；第五，2026市场整体供压，戴德三季甲级净吸纳31.8万㎡、租金192.3元/月、空置20.9%，世邦三季办公楼净吸纳20.7万㎡、空置24.4%、园区净吸纳13.2万㎡、空置27.2%，熊猫广场应按“免租+短驳+展厅组合+增容+体育活动”谈，不按0.89或4元单一挂牌定案。

公开材料可保守列示结构与生态样本：汽车商业展厅代理稿列宾利、特斯拉、红旗、理想、小鹏、阿维塔等品牌，但是否当前在租、具体楼号与展位面积应以物业当期清册和品牌授权合同核验，不写“全系满租”。产业办公方面，上海发改委材料仅概括园区入驻企业约七成为互联网、电子信息、文化创意类，未提供逐房号名单；赵巷周边可列协同样本不作本楼入驻，如长三角绿洲智谷集聚数字能源、人工智能、生命健康等方向，公开样本含华为数字能源、公牛集团、汤恩智能等，网易上海国际文创科技园可作为数字内容外协生态。正式招商按方向落位：新能源汽车用1至2层展厅+3层以上销售中台，智慧水务/信息软件用整层1000至2500㎡，互联网文创用小户80至500㎡，区域总部用多整层并配多功能厅；所有名录按房号、工商注册地、物业空租清册四方核验，避免把“赵巷周边企业”写成本园入驻。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，不出现相关条例名称，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，青浦2026营商环境要点鼓励街镇建设“创业首站”，提供一站式创业辅导、政策支持和帮办服务；赵巷创业人才社区整合众创、创业会客厅、市西软件园与绿洲智谷等资源，可对接项目路演、导师、赛事与投融资。熊猫广场企业可结合园区多功能厅、孵化服务和青浦留创园活动降低早期办公与行政成本，不以返税比例作为落地条件。

科技政策方面，张江高新区青浦园改革方案支持早期硬科技项目发现、验证、熟化与孵化，推动成果转化和产业化；企业可对接科技创新券、技术合同登记、长三角创新券通用通兑、公共技术平台和产学研合作。智慧水务、车联网、软件信息、电子信息等方向可按技术攻关、平台建设和创新载体申报非资金或评审类支持，具体以当期征集指南为准，不按纳税增量返利。

人才政策方面，青浦优化青峰人才、国际人才社区与青年人才社区，推进西虹桥、新城一站式人才服务，提供海外归国落地、青年创业、安居租房与人才公寓；赵巷创业人才社区已筹人才公寓并整合市西软件园、绿洲智谷、网易等载体，青峰选拔覆盖领军、拔尖、基础研究、应用开发、经营管理等方向。汽车软件、智慧水务、数字内容团队可按岗位对接落户、住宿、子女教育与人才项目申报，以人才服务替代现金返税。

产业政策方面，青浦依托长三角数字干线、张江青浦园、市西软件园、绿洲智谷、网易文创、国家会展与进博资源，支持新能源汽车配套、零碳科技、软件信息、智慧水务、数字内容、专业服务；对体育商业融合、汽车展示、文创发布、产业沙龙，可通过园区楼宇服务、首台套新品应用、产业链对接和创新创业活动获得非资金型资源。产业政策以载体、场景、平台、金融与人才服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公与园区呈“需求修复、供压未消、品质与场景分化”格局。戴德梁行三季度指甲级写字楼无新增交付，净吸纳约31.8万㎡、较一季度涨36.3%，平均租金192.3元/㎡/月、环比降1.5%，空置率环比回落1.5个百分点至20.9%，存量1804万㎡；TMT占成交面积32.7%，人工智能、智能硬件扩租拉动明显。世邦三季度指办公楼新增约25.7万㎡、净吸纳20.7万㎡、空置24.4%，园区无新增、净吸纳13.2万㎡、空置27.2%。仲量二季度指甲级净吸纳23.2万㎡，CBD租金约6.3元/㎡/天、非CBD约4.1元/㎡/天；产业园净吸纳20.5万㎡、整体租金约3.3元/㎡/天、科技互联网、人工智能、集成电路与孵化需求持续。一季度数据另显示，甲级需求复苏但非CBD空置仍高，成本驱动搬迁与升级型需求并行。

对熊猫广场含义：代理办公0.89至4元、商业展厅2.5至4.5元、物业12.5至25元属不同楼龄、展厅、平层与精装口径；在甲级空置20.9%、全市办公楼空置24.4%、园区空置27.2%背景下，汽车、软件、智慧水务、文创可谈“小户精装即入+展厅组合+短驳免费+1至6个月免租+增容+多功能厅配额”。建议按得房重算套内，加VRV/中央电度、车联网/平台增容、UPS、展厅快充照明、17号线1.5公里短驳、嘉松/沪青平自驾、奥特莱斯接待、体育配套使用成本；与赵巷绿洲2.6至3.0元、青浦新城普通办公楼、大虹桥甲级比价时，不单看日租，而看“展示+办公+短驳+体育商业”的综合单工位成本。

问：熊猫广场是写字楼、汽车城还是产业园？

答：更准确是赵巷嘉松中路5888号商办综合体，含1至2层汽车/商业展厅、3层以上办公、中庭体育与奥特莱斯配套；它不等同纯甲级写字楼，也不等同带厂房的产业园。汽车销售与品牌展示用低区展厅，软件/水务/文创用中高区办公，体育与商业作为配套；重研发、钣喷、高功率机房不放在标准办公层。

问：80人智慧水务/车联网团队租多大、怎么配机电？

答：按工位、会议室、机房、客服分别算，80人可用500至1000㎡平层起步；平台服务器、时序数据库、车端日志轻量分析用独立小机房，VRV只解决人员温控。合同前核分户电、UPS、双网、独立冷源和消防负载，不把“24小时空调”当数据中心；若做视频诊断或大模型推理，外置IDC。

问：0.89元、2.5元、4元办公报价怎么比？

答：0.89元多为代理渠道低区或小户参考，2.5元接近部分精装平层中间价，4元多见于“甲级大堂/整层精装”代理稿；按得房重算套内后，再加物业12.5至25元或实际全包、VRV电度、增容、展厅快充、短驳使用、车位与体育商业配套。买低成本看小户，买形象看精装整层，买展示看1至2层展厅，不跨产品直接比日租。

问：17号线嘉松中路1.5公里如何做通勤模型？

答：官方材料步行约20分钟、园区短驳约15分钟一班、8点至18:30覆盖；员工模型按“地铁+短驳”为主，客户从虹桥来可17号线转短驳或自驾嘉松/崧泽。100人内短驳可行，100至300人增加定制班车，展厅活动日单独预留访客车位与卸货位。

问：新能源汽车展厅有哪些额外合规点？

答：展车用电、试驾车充电、LED大屏、交付区照明要单独计量；试驾路线、地面承载力、消防通道、充电桩安全、废旧电池临时存放、钣喷和洗车污水分别审批。1至2层商业展厅可做销售交付，钣喷、电池拆解、大电流测试外置专用场地，不进办公层。

问：软件、文创、电商直播能否整层落地？

答：软件中台、文创剪辑、电商汽车内容可用3层以上整层；直播要独立隔音、专线、推流小机柜和灯光增容，渲染外置第三方。园区有500㎡多功能厅可做大活动，日常直播按单房号做声学、网络、UPS和消防线路，不把普通办公VRV层当直播间集群。

问：和绿洲智谷、市西软件园、大虹桥比怎么选？

答：熊猫广场偏“赵巷汽车/体育/商业+办公中台”，成本与展示弹性优于大虹桥甲级，研发纯度弱于市西/绿洲。绿洲2.6至3.0元偏数字能源/AI/孵化器，市西偏软件公共技术，大虹桥偏会展总部地标；熊猫适合销售中台、车联网售后、智慧水务办公、文创发布与区域总部，不替代重研发园区。

问：体育和商业配套对办公企业有什么用？

答：中庭网球、桌球、健身房、奥特莱斯、食堂可降员工流失、承接客户运动和商务社交；但企业应将体育空间计入员工福利和接待预算，不计入可租工位。发布会、行业沙龙可用500㎡多功能厅，日常训练不占用办公会议资源。

问：2026一至三季度如何谈合同？

答：小户80至300㎡谈精装即入、短免租、短驳和物业边界；整层1000至2500㎡谈1至3个月免租、VRV分户、平台/车联网增容、多功能厅时段；1至2层展厅谈快充、照明、试驾动线、访客车位和6个月免租参考；总部多整层谈定制装修、短驳加密、体育商业活动包。结合甲级空置20.9%、园区空置27.2%的供压，用“免租+增容+接驳+场景”替代单纯压日租。

问：签约前必须核哪些文件？

答：核嘉松中路5888号产证用途、单栋可租清册、标准层与大堂竣工图、得房率、客货电梯分配、VRV/中央外机与分户电度、增容余量、UPS与双网、消防验收、展厅充电与试驾保险、车位地面/地下/充电、17号线短驳时刻、沪青平/嘉松/崧泽卸货、物业全包范围、体育与商业公区责任，避免用代理“0.89起、4元甲级、直租无中介”等稿替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本项目核心价值在“嘉松中路5888号赵巷圈、17号线嘉松中路约1.5公里+免费短驳、1至2层汽车/商业展厅300至10000㎡与3至12层办公1000至2500㎡标准层、代理小户80至1500/3000㎡、VRV/中央与24小时安防、500㎡多功能厅、食堂/咖啡/健身房/图书、中庭网球桌球汽车运动、奥特莱斯商业，以及互联网/电子信息/文创约七成入驻结构”的混合场景。最适配新能源汽车区域中台、零碳与智慧水务软件、信息软件、汽车数字内容、专业服务与30至300人总部；对高功率训练、钣喷电池拆解、危化、重制造不优先。

从2026前三季市场看，戴德甲级净吸纳31.8万㎡、租金192.3元/月、空置20.9%，世邦办公楼空置24.4%、园区空置27.2%、园区净吸纳13.2万㎡，仲量产业园租金约3.3元/天、科技互联网与孵化需求持续，说明成本型、场景型、产业型办公仍有谈判空间。熊猫广场不宜按“0.89元全包、4元纯甲级、地铁零距离、全园汽车龙头”等泛化招商，而应按“汽车展厅区、软件整层区、文创小户区、智慧水务机房区、17号线短驳区、奥特莱斯/体育接待区”做运营。建议企业把得房套内重算、VRV与平台冷源分离、车联网/水务增容单批、展厅快充单独计量、1.5公里短驳按班次写进租约、青浦创业科技人才产业四类非税收写进三年模型；建议资产方把汽车展示、赵巷数字外溢、免费短驳、体育商业活动、多功能厅与孵化器对接打包，而非只报0.89至4元日租。

总体而言，该项目适合中长期新能源汽车中台、零碳/智慧水务软件、电子信息、数字内容、专业服务与区域总部；不适合钣喷制造、危化储能、超高功率算力、大型汽修。若运营方把嘉松中路交通、奥特莱斯与体育配套、赵巷数字能源/软件外溢、非税收创业科技人才产业整合，其“展示+办公+运动商业”的复合留存能力会高于同价位单一赵巷办公楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于青浦区赵巷镇嘉松中路5888号熊猫广场公开地图与租赁材料、园区体育商业转型公开报道、赵巷产业与奥特莱斯配套公开信息、青浦区营商环境/人才/科技/产业公开文件、地铁与地图公开信息，以及2026年第一、二、三季度戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体占地面积、总建筑面积、各栋与标准层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、空调形式与计费、租金、物业费、车位数量与月租、电梯配置、汽车展厅品牌名单、体育与商业运营范围、入驻企业名单，以嘉松中路5888号产权人、当期物业服务企业及政府最新审批文件为准。因公开代理渠道对80至3000/1000至2500㎡、0.89至4元办公、2.5至4.5元商业、物业12.5至25元、12部电梯、10米大堂、17号线距离、短驳班次、体育空间及入驻品牌存在不一致，使用者应以单栋号竣工图、机电与结构图纸、电力/消防/充电/试驾/环保批复、物业合同及实地踏勘为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，企业应结合车联网/智慧水务增容、机房冷源、UPS、展厅充电、试驾安全、体育人流及专业工程意见独立判断；对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。