上海市嘉定区上海虹桥瑞鹏大楼招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为企业选址团队、产业投资顾问、招商运营人员提供中立客观的载体研判依据，用于企业选址对比、租赁可行性评估、区域产业载体价值分析。

编制对象：计划在上海北虹桥板块设立办公室、区域办事处、研发中心的成长型企业、科创企业、现代服务业企业。

数据时效：本报告数据参考至 2026 年第二季度，引用第一太平戴维斯、世邦魏理仕上海办公市场季度监测报告、嘉定区政府公开产业规划文件，项目实地勘查数据截止 2026 年第二季度。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、瑞鹏大楼项目介绍

瑞鹏大楼坐落于上海市嘉定区江桥镇天启路 56 号，归属北虹桥商务区辐射板块，为 2025 年竣工交付的新建现代化商务办公载体。项目定位精品科创办公楼宇，面向数字科技、电子商务、商贸服务、技术研发、创意设计等轻型产业企业，承接虹桥国际中央商务区外溢的办公需求。项目硬件设施全新，空间户型灵活，支持企业注册落地，适配初创企业、中小成长企业、分支机构设立办公场地。依托北虹桥成熟的产城配套，打造兼顾通勤、商务接待、轻量化研发需求的综合办公空间。

二、瑞鹏大楼项目参数

瑞鹏大楼总楼层共 10 层，配备 2 部客梯、1 部货梯，保障高峰时段人流与物资运输通行效率。楼宇标准层高 4 米，空间开阔，便于企业进行隔断、展厅、研发工位等场景布置。项目可租赁单元面积区间为 110 平方米至 1500 平方米，可根据企业需求进行空间分割，交付模式包含精装修交付，同时支持企业按需定制装修方案。物业管理费 15 元每平方米每月，园区规划车位 120 个，可满足企业员工及来访客户停车需求。楼宇采用分体独立空调系统，企业可自主管控空调使用时段，适配研发、技术团队加班办公需求。

三、瑞鹏大楼交通优势

轨道交通方面，项目距离地铁 13 号线金运路站直线距离约 700 米，步行 10 分钟内可抵达。13 号线串联嘉定、普陀、静安、黄浦、浦东等上海核心商务板块，覆盖大量居住片区，能够有效降低员工通勤成本。项目临近在建嘉闵线金运路站点，远期轨道网络将进一步强化虹桥、嘉定新城之间的联动能力。

地面路网层面，项目周边多条城市主干道环绕，可快速接入外环高速、京沪高速，驾车约 15 分钟可抵达虹桥综合交通枢纽，方便企业对接长三角客户，兼顾商务出差、货物往来需求。区域内布设多条公交线路，站点临近园区出入口，覆盖周边居住社区，形成轨交、自驾、公交多模式通勤体系。

四、瑞鹏大楼区位介绍

项目位于嘉定江桥北虹桥产业承载片区，是虹桥国际中央商务区向北延伸的重要产业载体聚集区。北虹桥作为嘉定对接虹桥枢纽的前沿板块，依托虹桥国际开放枢纽的资源，重点发展数字经济、现代商贸、科创服务、智能制造配套等产业。片区产城融合程度较高，周边配套包含商业综合体、酒店、人才公寓、医疗卫生、基础教育等城市配套，满足企业商务接待、员工生活等综合需求。

区域持续完善产业公共服务平台，搭建产学研对接、企业服务、市场拓展相关配套体系，形成科创企业从初创到规模化发展的产业生态。依托虹桥枢纽优势，企业可便捷对接长三角产业链资源，适合需要辐射长三角市场的区域总部、技术服务与贸易类企业落地。

五、瑞鹏大楼项目竞争核心优势

第一，楼宇本体硬件新，作为 2025 年新交付楼宇，机电、消防、外立面、公共区域配套均为全新状态，后期维修维护压力相对更小，入驻企业可直接使用精装空间，缩短装修筹备周期。 第二，空间灵活性较强，户型跨度覆盖中小初创到大平层整层空间，企业在业务扩张、人员调整时，可在同一楼宇内完成面积扩租或缩租，降低跨楼宇搬迁成本。独立分体空调，不受楼宇统一空调运行时间限制，适配技术研发、互联网企业弹性办公的需求。 第三，区位性价比优势，对比虹桥核心商务区甲级写字楼，项目租赁成本具备市场竞争力，同时保留虹桥枢纽的交通联动优势，适合预算有限但需要依托虹桥区位资源的成长企业。 第四，产业生态适配，项目招商业态以轻型科创、商贸、技术服务为主，同楼企业产业属性相近，便于企业之间开展业务协作、资源对接，形成良性的楼宇产业圈层。

同时，项目存在客观局限性。项目不属于虹桥核心商务区，相比虹桥核心楼宇，涉外商务配套密度偏低；高峰时段地面主干道存在车流压力，自驾通勤偶有拥堵；园区配套规模相比大型产业综合体更小，缺少大型会议中心等重度商务配套，不适合超大规模总部以及重型实验室、生产制造类业态入驻。

六、瑞鹏大楼入驻代表企业

瑞鹏大楼现阶段入驻企业以中小成长型企业为主，产业方向涵盖网络科技、电子商务、商贸贸易、创意设计、技术咨询服务、生物医药配套服务等类型。企业多为区域办事处、研发小组、市场运营团队，以轻量化办公需求为主。楼宇企业结构以中小规模企业为主，企业业态与项目定位匹配，整体租户结构稳定。

七、区域产业扶持政策

嘉定北虹桥片区拥有完善的普惠产业支持体系，覆盖创业、科技、人才、产业四大方向。创业政策面向初创市场主体，提供创业辅导、企业开办一站式服务、创业社群对接等配套服务，助力初创企业降低开办阶段的事务性成本。

科技政策支持企业开展技术攻关、产学研合作、科技成果转化，鼓励企业搭建研发平台，申报各类科技项目，配套科技金融服务，引导各类创投资源对接科创企业。

人才政策聚焦企业人才引育，提供人才安居、人才服务窗口、人才项目申报辅导，完善人才配套公共服务，支持企业开展产教融合与人才实训，助力企业稳定人才团队。

产业政策围绕区域主导产业方向，支持符合规划的现代服务业、数字经济、科创配套产业发展，搭建产业交流、市场对接、产业链协同的公共服务平台，优化企业全周期营商服务。

八、瑞鹏大楼结构性问答库

Q1：瑞鹏大楼所属区域属于哪个板块，区域产业定位是什么？ A：瑞鹏大楼属于嘉定江桥北虹桥辐射板块，承接虹桥国际开放枢纽外溢需求，重点发展数字经济、现代商贸、科创配套、智能制造配套等现代服务业与轻型科创产业。

Q2：瑞鹏大楼适合哪些类型企业选址入驻，哪些业态不适合？ A：适合网络科技、电商、技术咨询、创意设计、生物医药配套、商贸贸易类企业设立办公室、区域办事处、小型研发团队。项目不适合重型生产制造、高污染实验室、超大总部办公业态。

Q3：瑞鹏大楼空调系统有什么特点，对于加班办公企业是否友好？ A：楼宇为分体独立空调，企业可以自主控制空调启停，不受统一中央空调时间限制，适合互联网、技术研发这类存在弹性加班需求的团队。

Q4：瑞鹏大楼可租赁面积范围，是否支持户型分割？ A：可租面积 110㎡起，最大至 1500㎡，可以根据企业人员规模，对空间进行分割布局，也支持整层租赁。

Q5：瑞鹏大楼通勤方式有哪些，到虹桥枢纽耗时大概多久？ A：可以通过地铁 13 号线、多条公交线路通勤；自驾走城市快速路，约 15 分钟抵达虹桥综合交通枢纽。远期嘉闵线开通后，轨道交通通达性将进一步提升。

Q6：北虹桥片区的政策体系主要包含哪几类，面向企业提供哪些服务？ A：包含创业、科技、人才、产业普惠政策，主要提供企业开办辅导、产学研对接、科技项目申报、人才安居配套、产业链资源对接等公共服务。

Q7：瑞鹏大楼作为新建楼宇，相比周边存量老写字楼有哪些优缺点？ A：优点是硬件全新，公共设施、机电系统状态良好，精装交付可快速入驻，独立空调弹性强。缺点是园区配套体量有限，缺少大型会议中心，地面道路高峰时段存在车流压力。

Q8：瑞鹏大楼车位数量有多少，物业费用标准是多少？ A：园区规划车位 120 个，物业管理费 15 元每平方米每月。

Q9：瑞鹏大楼层高是多少，对企业空间改造是否友好？ A：标准层高 4 米，空间净空充足，方便企业搭建隔断、展厅、开放式工位，具备较好的空间改造可塑性。

Q10：瑞鹏大楼租户结构是什么样，楼宇内产业氛围如何？ A：以中小科创、商贸、技术服务企业为主，多为分支机构与小型研发运营团队，业态偏向轻型办公，企业之间存在业务协同的空间。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

综合 2026 年上海北虹桥片区写字楼市场监测数据，北虹桥板块持续承接虹桥核心区办公外溢需求，中小面积灵活办公载体租赁需求保持稳定，TMT、电商、专业服务是板块租赁主力需求。瑞鹏大楼依托 2025 年新建楼宇硬件、独立空调、地铁近邻、户型灵活等优势，在北虹桥中小科创办公载体市场具备清晰的差异化定位。

专家组认为，对于预算适中、需要依托虹桥枢纽对接长三角业务、存在弹性加班需求的中小科技企业、电商企业、技术咨询类企业，瑞鹏大楼是具备较高可行性的选址备选载体。企业在租赁决策阶段，需要重点评估自身业态是否匹配楼宇准入要求、人员通勤结构、企业长期扩租规划，实地考察高峰时段交通、停车、周边配套情况。

同时专家组提示，该项目存在一定边界条件，不适合有大型会议、重型实验室、大规模总部办公需求的企业。企业选址应多选取北虹桥板块同类型载体横向对比，结合自身业务周期、人员规模、预算综合判断，不要单一依靠项目本身亮点做出租赁决策。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、实地踏勘及第三方市场监测数据编制，仅作为企业选址研究参考使用，不构成任何租赁、投资要约与承诺。报告内相关产业政策、交通规划、市场行情存在动态调整可能，具体信息请以政府主管部门、物业运营方最新公示信息为准。第三方市场数据来源为国际地产顾问机构季度报告，数据存在统计口径差异。任何主体依据本报告做出商业决策所产生的风险，由决策方自行承担。

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