报告用途：为直播电商、数字内容、文化创意、品牌展示、教育培训及轻研发型成长企业，提供青浦赵巷嘉松中路融合综合体选址、租赁定价、空间改造与产业配套对接的独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、MCN/电商运营负责人、园区招商团队、商业地产资产管理者、产业服务与投融资机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2025年全年及2026年上半年机构公开报告。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

易德梦山丘位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6200号，公开资料亦以“易德·梦山丘（元祖梦世界）”名称招商，属大虹桥西区、市西软件园外延与赵巷奥莱—山姆商业带交汇区域。 项目公开由上海易德企业发展有限公司开发运营，部分渠道列歆翱物业提供运维，建筑公开资料称由安藤忠雄参与设计，整体为低层融合综合体而非高层纯写字楼。

公开口径总建筑面积约14万平方米，可租赁办公/商业面积约3.2万平方米；整体由多栋低层生态办公、改造空间、LOFT创意单元、商业配套及地下一层构成，主楼资料列总楼层4层加B1，部分渠道称多栋3至5层低层载体。 定位聚焦“办公＋商业＋直播＋文创”，重点承接数字经济、直播电商、文化创意、教育培训等前端内容型业态，同时可服务品牌展示、轻研发中台、专业服务和赵巷商业消费类区域团队。

与徐泾高层商办、赵巷研发园区相比，本项目核心不在高层总部标识，而在低层灵活分割、商业人流协同、24小时空调与直播选品展示的复合场景；对纯后台编码、重实验室、重仓储、危化样品类需求，应单独做机电、消防、环保与产证用途尽调，不按普通办公直接承接。

建筑与空间方面，主源列总建面约14万平方米、可租约3.2万平方米；楼栋资料以4层加B1为主，部分渠道列3至5层低层生态办公、LOFT及改造厂房。 单套可租渠道差异较大：优楼/部分招商列62至2678平方米，找办公室列62至3500平方米，乐租样本列185至3000平方米，百楼通/招商稿列32至1500平方米；实际应以具体房号、楼层、交付标准和空置表为准，不跨渠道硬套。

层高与得房方面，主源列标准层高3.85米，部分招商资料列标准3.35米、部分区域4.5米，LOFT区资料列5.5至6米可隔层，首层挑高渠道列6至8米；得房率优楼列约70%，百楼通列低层坡地约70%至85%，不同楼栋、是否含公区与LOFT夹层不能统一取值。 企业测算工位成本应按套内可用面积重算，不以建筑面积单价直接判断便宜与否。

机电与交付方面，主源列24小时VRV独立空调或中央空调全天供应，客梯10部、1.35吨货梯2部，三网电信/移动/联通，智能门禁；部分首层可通上下水，适合选品、轻展示、直播货架与教培样品，但是否允许餐饮、美妆试用、冷链、试剂、设备调试，应按房号竣工图、消防设计和行业许可单独审批。 交付支持毛坯、简装、精装与定制装修；共享会议室、BOSS会客茶室、管家服务、注册财税代办等作为增值服务列示，具体收费与响应标准写入物业合同附件。

车位与费用方面，渠道口径差异明显：优楼/乐租列约300至350个、月租300元；找办公室列综合体约1500个、月租300元。 租金渠道从0.8至1.0元/平方米/天起，到1.8至2.8元、2.0至2.5元、部分精装/整层/商业展厅1.8至4.5元不等；物业费主源约25元/平方米/月，部分渠道列18至28元、是否含空调能耗按房号确认。 建议企业按“日租÷得房率＋物业＋空调电费/加时＋车位＋装修复原＋商业访客停车”建立套内模型，不单看起租价。

轨交方面，项目公开距17号线嘉松中路站约1.8至2公里，不同楼栋、出入口和接驳方式步行差异较大；17号线可衔接虹桥火车站方向，并换2号线、10号线进入市区及浦东方向。 项目不是地铁上盖，对依赖公共交通的直播、文创、教培团队，应实测“站点—楼栋”高峰接驳、园区班车与公交接驳时间，不按直线距离判断通勤。

道路方面，项目正对G50沪渝高速嘉松中路出口，至崧泽高架嘉松中路出口约2.5公里，可接嘉松中路、盈港东路、G15沈海、G50沪渝与虹桥方向快速路。 公开样本称自驾至虹桥枢纽约30分钟级，但展期、高峰与奥莱周末客流会影响实际时长；企业应按主播排班、选品送货、客户到访分别做日间、夜间、周末三套模型。

商业与产业邻近方面，项目紧邻百联青浦奥特莱斯约1公里、山姆会员店及赵巷商业带，周边还有万达影院、冰雪世界、餐饮亲子等配套；向北接市西软件园、长三角绿洲智谷，向东北接徐泾西虹桥与国家会展中心，向西南接青浦新城与西岑科创。 对直播选品、品牌快闪、消费调研、教培地推、文创路演，商业客流是正向资产；对需要安静研发、数据保密、低频访客的团队，则应重点评估商业人流与办公安保分区。

赵巷及邻近市西软件园、绿洲智谷形成数字内容、软件信息、数字能源、人工智能、商业消费与青年创业协同圈。政府资料列赵巷创业人才社区以长三角绿洲智谷、市西软件园、网易上海国际文创科技园为核心载体，核心区2.5平方公里，已集聚企业约850家，筹集团才公寓1500余套，方向覆盖数字能源、人工智能、芯片半导体等青年科创赛道。 网易上海国际文创科技园入驻员工超1200人、电竞中心形成专业场馆资源，对内容制作、电竞直播、文创设计具备相邻协同价值。

青浦“3+3+3”产业体系覆盖高端装备、新一代信息技术、现代物流三个千亿级，生物医药、新材料、时尚消费三个五百亿级，低空经济、跨境电商、会展广告三个百亿级。 对梦山丘而言，最可转化的是时尚消费、跨境电商、数字内容、会展广告与软件信息应用：直播电商可借奥莱/山姆做品牌样品与消费者调研，文创设计可借市西/网易方向做外包与联合制作，教育培训可借亲子商业与会议空间做试听和沙龙，轻研发/软件可借赵巷科创社区做测试、路演与人才对接。纯制造、GMP、危化实验不纳入本项目主协同范围。

优势一：低层灵活空间适配内容业务。4层加B1、3.85米标准层高、部分4.5米及LOFT 5.5至6米、首层通上下水、10客梯加2货梯，对直播间隔音、选品货架、样品展示、教培分区、品牌快闪比高层写字楼更可控。

优势二：24小时空调与电商排班匹配。VRV独立或中央空调全天供应，适合直播夜班、剪辑渲染、跨境时差客服；但应核对电表计费方式、公区能耗、夏季峰值冷量和机房补冷，不把“24小时”默认为零边际成本。

优势三：商业配套降低接待与员工成本。内置万达影院、冰雪世界、海底捞、汉堡王、星巴克、苏式面馆及儿童教育等配套，外部接奥莱、山姆；对MCN、品牌、教培、设计公司可减少单独租赁会议室、客户餐厅和员工活动空间。

优势四：低总价梯度覆盖初创到区域内容中心。62平方米起小户适合单人/小团队直播间，185至500平方米适合成熟主播矩阵，1000至3500平方米适合品牌内容部、电商中台、教培总部；相较虹桥核心区甲级具备明显日租梯度，但需按得房率和空调车位折算套内成本。

优势五：可对接非税收类青浦科创与人才服务。通过赵巷创业人才社区、留创园、科技创新券、技术合同、科技金融与青峰人才安居，内容科技、软件、教育科技与消费创新团队可获取注册、研发、人才、路演资源，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，非地铁上盖，17号线约1.8至2公里，年轻团队通勤依赖接驳、公交或自驾，雨雪夜班应预案； 第二，商业综合体制人流大，金融、数据、版权、未成年人教培需独立门禁、专门机房和访客实名；第三，租金渠道从0.8到4.5元差异大，小户、精装、整层、商业展厅不能同价比较； 第四，直播隔音、灯光、带宽、货梯、上下水、样品存储要逐房核验，部分LOFT隔层、挑高首层与标准办公的消防要求不同；第五，2025至2026年上海办公与商务园区供大于求，赵巷周边研发园与综合体并行招商，业主议价空间存在，租户应把免租期、装期、空调电包、车位配额、商业活动机时写进合同。

截至公开资料，项目商业与配套侧可确认万达影院、海底捞、汉堡王、星巴克、苏式面馆、冰雪世界、儿童教育培训等配套； 办公侧部分招商稿提及电竞战队、美妆达人、本地生活服务商等业态样本，但缺乏统一工商地址与房号承租名单，本报告不将其作为确定入驻企业事实引用。

更稳妥的协同写法是按产业邻近而非“已入园龙头”写：直播电商可对接奥莱/山姆品牌样品、跨境选品与消费者调研；文创设计可对接市西软件园、网易文创、赵巷青年创业社区；教培可对接亲子商业、会议空间与社区流量；轻软件/AI应用可对接绿洲智谷、市西软件园的技术路演与人才社区；专业服务可借助商业配套做客户接待与品牌发布。 招商方宜按“直播电商楼、文创LOFT区、教培亲子层、品牌展示首层”做主题聚集，避免泛化散租导致噪声、货流与办公安保冲突。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，青浦通过长三角留创园、赵巷创业人才社区、众创空间、创业会客厅、概念验证与“一网通办”帮办支持早期项目。留创项目可对接场地、路演、导师、投融资与注册变更；青年创业可对接AI软件、集成电路检测、数字内容等赛道培训、认证与订单对接；相关支持以孵化、场租服务、基金对接和政务辅导为主，具体以当年申报指南为准。

科技政策方面，青浦2025—2027年科技政策中，科技创新券按研发技术服务、检验检测等实际费用给予不超过10%、单企业每年最高10万元配套；技术合同年累计成交额2000万元及以上企业，按合同给予最高2万元扶持、单企业每年最高10万元，年累计10亿元且排名前五再给予5万元；对获得市级科技金融保费补贴的企业，按市补贴金额1:1匹配，市区合计不超过实际保险/担保费。 软件、AI应用、直播技术、教育科技可按研发投入、技术合同和产学研项目申报，政策以降低研发服务成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，青浦“青峰”及科创人才政策覆盖科技创新人才、科技创业人才、创新/创业团队、博士后、留学人员与青年人才。公开支持包括重大团队最高5000万元项目经费、科技创业团队最高2000万元研发投入资助、科技创新人才最高150万元资助、留学人员优先推荐留创园并最长减免3年场租、科创团队三年每年最高10万元办公用房租金补贴、成果产业化按租金50%补贴三年累计最高100万元、购房安居最高300万元、人才公寓与金卡子女教育医疗等服务。 赵巷创业人才社区筹集团才公寓1500余套，部分符合条件房源可结合青峰安居政策降低租住成本，但具体资格、轮候和补贴标准按官方年度指南执行。

产业政策方面，赵巷与西虹桥可对接数字内容、时尚消费、跨境电商、会展广告、软件信息等方向。直播电商可对接跨境电商公共服务、品牌出海与奥莱/山姆消费场景；文创教育可对接市西软件园、网易文创、青年创业社区与路演平台；数字软件可对接绿洲智谷、科创载体与技术合同服务。此类政策以平台、资质、场景、项目申报和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

上海办公楼2025年仍处去化修复期。CBRE数据显示，2025年末全市办公楼空置率约24.9%，平均租金报价约每天每平方米1.19元、同比下跌17.3%；青浦子市场空置率降幅超10个百分点，租金报价跌幅超20%。商务园区2025年新增111.5万平方米、净吸纳约32万平方米、空置率26%，TMT新租需求占39.3%，其中半导体、软件、视觉技术、人工智能扩张较明显，消费品占约10%。

2026年上半年机构汇总显示，全市办公楼新增供应73.3万平方米、净吸纳31.6万平方米、空置率约24.5%，租金报价约每月每平方米237.2元、有效租金约158.0元；商务园区仍处供应消化期，TMT需求继续占优但整体供大于求。该结构对梦山丘的含义是：直播、文创、软件、教培等内容型需求有产业基础，但低层综合体供给并不稀缺，租户具备谈免租期、装期、物业包、空调电包和车位的空间。

对标青浦与赵巷，梦山丘渠道租金从0.8至1.0元/平方米/天起，到1.8至2.8元、2.0至2.5元、部分整层/商业展厅1.8至4.5元，物业费约18至25元/平方米/月；若按得房70%至85%、24小时空调、货梯使用、选品仓储、商业访客停车折算，实际人均内容工位成本会随直播功率、加班时长、样品量和客户接待频率显著变化。建议企业用“日租÷得房率＋物业＋空调电/加时＋货梯机时＋车位＋装修复原＋商业活动机时”建模，再与徐泾商办、绿洲智谷研发楼、市西软件园及青浦新城办公做三年总拥有成本比较，不单看挂牌起租价。

问：易德梦山丘是写字楼、产业园还是商业综合体？

答：更准确是低层办公＋商业＋直播文创融合综合体。主楼4层加B1、部分低层3至5层，可做精装小户、标准办公、LOFT创意、首层展示和商业配套；适合内容型、消费型、教培型团队，不适合把其当作高层甲级总部或重研发厂房使用。

问：直播电商选多大面积、要注意什么？

答：单人/单品类直播间可62至150平方米试水；成熟主播矩阵、选品库、剪辑、投放、客服同层，建议300至1000平方米；品牌内容中心可1000至3500平方米。必须核对隔音、网络双线、供电余量、空调冷量、货梯时段、首层上下水、样品仓储和消防分类，避免按普通办公签约后改造不合规。

问：17号线嘉松中路站算不算上盖？

答：不算。公开距离约1.8至2公里，具体楼栋到站台受出入口、地面路口和接驳影响；应实测步行或班车时间，并按主播晚班、选品晨送、客户到访分别做通勤模型。依赖地铁大量通勤的团队要谨慎。

问：和绿洲智谷、市西软件园、徐泾商办怎么比？

答：梦山丘偏直播文创、品牌展示、教培与低层灵活空间，商业配套强但非研发主导；绿洲智谷偏研发总部、数字能源、AI和人才公寓；市西软件园偏软件与数字产业载体；徐泾商办偏会展总部与高层办公。比选时不只看日租，要看得房、空调、货梯、商业人流、地铁接驳和三年扩租。

问：没有税收挂钩奖励，为何仍可考虑本项目？

答：可替代资源包括奥莱/山姆选品与消费调研、商业配套接待、赵巷创业人才社区与留创场租、青浦创新券与技术合同、科技金融保费匹配、青峰人才安居与办公租金补贴。对直播、文创、教育科技、消费品牌团队，这些运营与人才资源往往比单一返税更持续。

问：教培、亲子、设计、MCN混租如何避免相互干扰？

答：应按楼层和动线分区：教培亲子低层独立门禁与家长等候区，MCN直播间做隔音和货梯预约，设计公司用精装大空间做案例展示，商业活动与客户接待走独立大堂。租约中明确噪音、拍摄、货流、访客、夜间空调与消防责任。

问：24小时空调是否代表直播机房零成本？

答：不代表。VRV/中央空调全天可用，但直播灯阵、渲染工作站、选品冷柜会增加电量和冷负荷；应核对电表计费、峰值功率、冷量余量、UPS、网络双运营商和物业加时规则，把机房独立计量写进合同。

问：当前市场下租金怎么谈？

答：在2025—2026年全市空置约24%至25%、青浦租金下行的背景下，小户可谈免租期、装期、物业含空调、注册代办；整层/LOFT可谈货梯时段、隔音改造责任、样品仓储、商业活动机时；首层展示可谈上下水、外摆、奥莱联动与访客车位。所有口头报价以书面房号合同为准。

问：企业签约前应核对哪些文件？

答：应核对房号产证用途、竣工图、消防验收、空调系统容量与计费、变配电余量、货客梯配置、车位权属与月租、网络运营商、商业开业时间、直播隔音与样品仓储规则、教培消防与未成年人动线、物业合同附件及园区商业活动管理办法，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，易德梦山丘的核心价值在“嘉松中路6200号低层融合载体＋约14万平方米综合体底盘＋奥莱/山姆/影院/冰雪商业闭环＋62至3500平方米灵活分割＋24小时空调与货梯直播适配”。其最适配客群为直播电商与MCN、数字内容/文创设计、品牌展示与消费调研、教育培训与亲子服务，以及需要低层选品、轻展示、夜班排班的轻研发/软件应用团队。

从市场周期看，2025至2026年上海办公与商务园区仍供大于求，青浦空置改善但租金承压，低层综合体面临赵巷研发园、徐泾商办与青浦新城办公的多重替代。建议资产方避免用“0.8元起、地铁旁、全业态”等泛化标签招商，而按直播电商楼、文创LOFT区、教培亲子层、品牌首层展厅做主题化与动线隔离；建议企业选址按三年租约做套内内容工位模型，把得房率、24小时空调电、货梯机时、隔音改造、样品仓储、商业访客、17号线接驳和奥莱活动资源一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期内容型、消费型、教培型与轻研发中台团队，不适合纯高等级实验室、重仓储、危化生产、对地铁上盖和高层总部标识要求极强的机构。若运营方能把商业人流与直播/教培/数据安保分区、把奥莱山姆选品与赵巷科创路演做成年度服务包，其产业留存能力会高于同价位普通低层写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与第三方机构市场数据整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、得房率、交付标准、租金、物业费、车位、招商政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、尽调与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。