报告用途：为总部型企业、区域型公司、招商运营机构及资产方提供青浦徐泾TOD办公选址、租赁定价、产业匹配与政策对接的独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、园区招商团队、商业地产资产管理者、产业投资服务机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2025年全年及2026年上半年机构公开报告。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

天空万科中心位于上海市青浦区徐泾镇徐盈路989-1号，属虹桥国际中央商务区青浦片区与17号线徐盈路站TOD综合体“天空之城”的商办部分，由上海万科与申通地铁相关主体联合打造，开发主体公开资料列上海广欣投资发展等。 项目整体体量约80万平方米，其中商办以3栋标准办公、9栋独栋总部、天空100二十层地标为主，配套天空万科广场约10万平方米商业、住宅、租赁社区、幼儿园与站城连廊，形成“办公＋商业＋居住＋轨交”的一体化载体。

产品定位不是单一写字楼，而是面向成长型科技、数字贸易、专业服务、会展配套及区域总部的TOD办公集群。相比纯甲级塔楼，其优势在地铁零接驳、商业生活闭环和从精装小户到独栋整栋的产品梯度；相比远青浦园区，其优势在到虹桥枢纽、国家会展中心的轨交时距更短。

整体与分期：公开口径总建筑面积约80万平方米；商办部分标准办公、独栋与天空100合计办公可租资源约10万平方米级，商业约10万平方米级，不同渠道对总办公可租面积、可售面积与配套商业面积统计口径不完全一致，签约前应按楼栋号、产证用途和交付清单复核。

标准办公：T1/T2/T3等标准栋多渠道列12层样本，标准层可租信息包括整层2450平方米、可分割1250平方米、310至2450平方米等；精装小户约60至126平方米，适配初创与项目制团队。 层高主源列4.2至4.5米，大堂挑高约9至10米；得房率多源口径70%至78%，部分渠道单列约70%，最终以房号竣工图为准。

独栋总部：9栋独栋公开主源列单栋约420至1050平方米，部分渠道列更大定制空间；适合10至40人前台总部、专业服务、贸易公司区域中心，可谈独立门头、专属大堂与庭院/屋顶等空间，但是否冠名、独立空调、燃气及专属车位以具体独栋合同为准。

天空100地标：公开资料列20层，标准层约2450平方米，大堂约10米，层高约4.3米，单套可租约398至426平方米，整栋可谈约2.1万平方米级资源；适配集团区域总部、数字经济中台、展示接待型机构。

机电与运营：公开资料列VRV或分户空调、品牌电梯、LOW-E玻璃、智能安防、光纤到户等；物业多渠道列万物梁行或万物商企体系。 高密算力、等保机房、样本存储、直播机房等非常规负载，应单独核对变配电余量、空调加时、弱电桥架与消防报批，不把“甲级办公”默认等同于数据中心或实验室。

轨交方面，项目为17号线徐盈路站上盖，站厅与办公基座连通，员工出站可经连廊进入办公大堂。17号线向东2站至国家会展中心方向、3站至虹桥火车站，虹桥站可换乘2号线、10号线等进入市区与浦东方向；13号线西延伸、示范线等区域轨道项目应按开通后现场口径核验，不计入当前确定通勤。

道路方面，项目紧邻崧泽大道，可快速接入崧泽高架，并衔接G15沈海、G50沪渝、嘉闵高架等。公开样本称驾车至虹桥枢纽约15分钟、至苏浙主要产业园区约40分钟，但实际时长受高峰、展期管制与具体出门口影响，企业应按员工居住地做分线路通勤模型。

TOD价值方面，零风雨连廊贯通地铁、办公、商业、住宅与长租公寓，对人员基数大的企业可降低雨天通勤、客户到访、午休餐饮与临时住宿的转移动线成本。相比“近地铁500米”的普通写字楼，上盖属性在早晚高峰和大型展会期间更稳定，但并不等于所有楼栋到站台步行时间一致，应按具体栋号实测。

项目处于徐泾成熟居住板块、虹桥国际中央商务区青浦片区与长三角数字干线衔接区域。向东邻近瑞安、安踏、联美等总部集群，向西可衔接漕河泾青浦园、网易上海相关片区和朱家角/赵巷数字产业带，向南接国家会展中心进博圈。

产业方向可与四类需求对接。第一类是数字经济与人工智能应用、软件、互联网服务，依托TOD通勤和商务园区租户结构；第二类是跨境贸易、会展服务与供应链，依托国家会展中心、虹桥出海与跨境电商服务资源；第三类是专业服务，包括法律、财税、咨询、人力资源，依托综合体会议、商业与客户接待场景；第四类是轻研发与展示型生物医药、医疗器械企业，但仅限办公、注册、学术接待与轻实验咨询，不涉及GMP车间、危化储存和高等级生物安全实验室。

2025年CBRE数据显示，上海商务园区TMT需求占新租约39.3%，其中半导体、软件、视觉技术、人工智能扩张较明显；全市办公楼年末空置24.9%，青浦空置率降幅超10%、租金报价跌幅超20%，说明青浦在“降空置、压租金”周期中更适合成长型企业以总成本模型进入。 天空万科中心可借此承接虹桥核心区外溢，但应避免把自己包装为低成本后台园，而应以“通勤确定＋商业闭环＋总部形象”作为招商主题。

优势一：真TOD上盖。17号线徐盈路站嵌入综合体基座，区别于需步行接驳的近地铁写字楼，对大规模通勤、展会客户到访和雨天动线更友好。

优势二：产品梯度完整。从60平方米精装小户、310至2450平方米标准分割、整层1250至2450平方米，到420至1050平方米独栋及天空100整栋，覆盖初创、项目制、区域中心与集团总部，扩租可尽量不换址。

优势三：商业生活闭环。自带天空万科广场约10万平方米，公开配套包括盒马、CGV、奈尔宝、星巴克、蔚来中心等，叠加泊寓/住宅/幼儿园，可降低员工餐饮、客户接待、午休与差旅住宿协同成本。

优势四：房龄与运营较新。2022年3月交付样本，万物梁行/万物商企体系运营，相比徐泾部分早期乙级写字楼在空调、电梯、安防、网络与公区维护上更易满足现代办公标准。

优势五：可对接非税收类产业服务。通过虹桥企业服务、青浦留创与人才体系、科技创新券、数字干线与会展出海平台，企业可获取注册、技术、人才、通关与路演资源，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，不同渠道租金报价从2.5元至4.8元/平方米/天差异较大，精装小户、标准分割、整层、独栋和天空100不能横向同价比较； 第二，标准办公得房率约70%至78%，按建筑面积测算工位成本会偏高，应按套内可用面积重算；第三，TOD商业人流与办公人流混行，金融、法律、数据类企业需独立门禁、专属电梯和机房管理；第四，高密IT、直播、医学样本等非常规需求要提前做机电增容与消防变更；第五，虹桥西翼商办供应充足，未来仍可能以免租期、装补和物业包进行价格竞争，租户应把议价空间纳入三年总成本。

截至公开资料，项目处于持续招商与换租阶段，具体已签约tenant名单以运营方最新空置表为准。公开渠道可确认的商业与配套入驻包括盒马鲜生、CGV影城、星巴克、奈尔宝、蔚来中心等；商办侧公开提及的代表主体包括山东魏桥相关华东/区域机构、山东威达电子、太极石集团等，部分渠道还列拓璞数控、盈科等协作或配套机构，但“字节、英特尔、宁德关联”等表述缺乏统一产权人名单佐证，本报告不作为确定入驻事实引用。

更稳妥的协同写法是按产业邻近而非“已入园龙头”写：办公租户可对接国家会展中心办展客源、虹桥海外出海关务、漕河泾与网易方向的数字产业、安踏/联美/瑞安方向的总部专业服务需求，以及天空万科广场带来的消费、品牌快闪和人才生活配套。对招商方而言，应优先做“数字贸易楼、会展服务楼、专业服务独栋、成长型科技整层”的主题聚集，而非泛化散租。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，青浦通过留学人员创业园、青年创业载体、概念验证中心、孵化器与“一网通办”帮办体系支持早期项目。留创项目可对接场地、路演、导师、投融资对接与注册变更服务；西岑国际人才港、长三角绿洲智谷等载体可提供一站式创业服务。相关支持以孵化、场租服务、基金对接和政务辅导为主，具体以当年申报指南为准。

科技政策方面，青浦推动科技创新券、技术合同登记、科技金融、产学研与概念验证/中试平台。企业可对接研发服务、检验检测、技术交易、创新券补贴及科技金融保费或担保类支持；人工智能、软件、数字干线、北斗低空等方向可通过特色产业平台获取联合研发与场景验证资源。政策以降低研发服务成本和提升成果转化效率为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，青浦“青峰”及虹桥国际人才服务体系覆盖青年人才、高层次人才、博士后、留学人员、技能人才与外籍人才。支持方式包括人才安居、人才公寓协调、购租房服务、居住证积分与落户咨询、子女教育、医疗健康、签证居留等。天空万科中心周边泊寓、住宅与商业配套可衔接人才居住方案，但具体配租资格、轮候顺序与补贴标准按官方指南执行。

产业政策方面，西虹桥重点服务总部经济、大会展、跨境电商、数字贸易、供应链管理、专业服务与出海服务。企业可对接虹桥海外发展服务中心、西虹桥企业综合服务中心、6+365平台、跨境电商先行区与会展产业园；数字贸易企业可对接长三角数字干线要素、数据流通与行业活动资源，会展企业可对接进博配套、搭建、报关与知识产权服务。此类政策以平台、资质、场景和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

上海办公楼2025年仍处于去化修复期。CBRE数据显示，2025年末全市办公楼空置率约24.9%，平均租金报价约每天每平方米1.19元，同比下跌17.3%；青浦子市场空置率降幅超10%，租金报价跌幅超20%。商务园区2025年新增111.5万平方米，净吸纳约32万平方米，空置率约26%，TMT新租需求占39.3%，人工智能、半导体、软件与系统解决方案扩张较明显。

2026年上半年机构汇总显示，全市办公楼新增供应73.3万平方米、净吸纳31.6万平方米、空置率约24.5%，租金报价约每月每平方米237.2元、有效租金约158.0元；商务园区新增67.9万平方米、净吸纳17.8万平方米、空置约28.1%，TMT需求占比进一步升至61.6%。该结构说明科技与数字类企业仍是办公扩张核心，但整体供大于求，租户具备谈免租期、装期、物业包和扩租优先权的空间。

对标青浦与虹桥西翼，天空万科中心报价多渠道2.5至4.8元/平方米/天，若按得房率70%至78%折算套内成本、再加物业约18.5元/平方米/月或天空100更高物业包、车位约720元/月、空调加时与商业访客停车，实际人均工位成本会高于名义日租。 建议企业用“日租÷得房率＋物业＋空调加时＋车位＋装修复原＋商业访客成本”建模，再与虹桥核心区甲级、徐泾其他乙级、青浦新城园区做三年总拥有成本比较，而不是只看挂牌单价。

问：天空万科中心适合哪些企业作为总部或区域中心？

答：适合三类。第一类是数字科技、软件、AI应用、互联网服务企业，需要TOD通勤、演示路演和扩租梯度；第二类是跨境贸易、会展服务、供应链与出海服务企业，可借17号线到国家会展中心、虹桥枢纽做客户接驳；第三类是法律、财税、咨询、人力资源等专业服务，以及需要独栋门头的中型总部。纯高等级实验室、重仓储、危化生产不优先。

问：标准办公、独栋和天空100怎么选？

答：标准办公适合30至200人、需要弹性分割和共享商业配套的团队；独栋适合对独立形象、门禁、冠名、庭院接待有要求的总部；天空100适合集团区域中心、展示型科技中台和需要高区形象的机构。人数波动大、初期预算有限可先标准小户或整层试点，再逐步扩到独栋。

问：17号线上盖的通勤价值如何量化？

答：按17号线徐盈路到国家会展中心约2站、到虹桥火车站约3站做基准；员工再从虹桥换2号线进市区、10号线到浦西核心、机场联络线节点到浦东。实际应分居住地统计地铁时长、步行到站厅时间、早晚高峰候车与展会错峰，不只用“上盖”二字判断。

问：没有税收挂钩奖励，为何仍可考虑本项目？

答：可替代资源包括17号线零接驳降低招聘流失、天空万科广场降低员工生活与接待成本、青浦留创与科技创新券降低研发服务支出、虹桥出海与会展资源降低跨境获客成本。对科技、贸易、专业服务企业，这些运营资源往往比单一返税更持续。

问：商业MALL对企业招商和员工管理有什么正反影响？

答：正向是餐饮、咖啡、影院、亲子、客户简餐和品牌快闪都在步行圈，提升招聘与来访体验；反向是商业人流会增加大堂安检、访客登记、夜间动线和品牌活动噪音管理成本。金融、法律、数据企业应在租约中明确独立门禁、专属电梯与机房访客制度。

问：精装小户和标准整层分别怎么算账？

答：精装小户看“月租＋物业＋工位数＋空调是否含在租金里＋会议共享时长”；标准整层看“日租÷得房率＋物业＋空调加时＋公区能耗＋车位指标＋装修复原”。若团队低于20人且不确定扩编，精装小户更灵活；若超过60人且三年稳定，整层按套内重算通常更可控。

问：青浦人才政策能否覆盖外地和海外团队？

答：可以对接。青浦“青峰”与西岑国际人才港、虹桥国际人才服务可覆盖青年、留学、博士、外籍与技能人才，提供安居、人才公寓协调、签证居留、子女教育与医疗等综合服务。具体补贴、公寓轮候和落户条件按当年官方申报指南执行，不按企业纳税额自动发放。

问：高密IT、直播或医学样本能否直接入驻标准办公？

答：不建议直接按普通办公签约。高密服务器要核变配电、空调冷量、UPS、弱电桥架和消防；直播要核隔音、网络双线、带宽峰值与公区摄制许可；医学样本要核温控、备用电源、废弃物处置与生物安全许可。应先做单栋机电尽调和监管部门沟通。

问：当前市场下租金还能怎么谈？

答：在2025至2026年全市空置约24%至25%、青浦租金下行的背景下，可谈免租期、装期减免、物业含项、空调加时包、车位配额、续租优先权与扩租预留。独栋和天空100还可谈公区改造、冠名权和机电增容责任划分，但所有口头报价以书面合同为准。

问：企业签约前应核对哪些文件？

答：应核对房号产证用途、竣工图、消防验收、空调系统容量与运行时段、电梯配置、车位权属与月租、网络运营商、变配电余量、物业合同附件、商业开放时间、访客动线和展期交通预案，避免用招商海报替代正式技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，天空万科中心的核心价值在“17号线真上盖＋约10万平方米商业闭环＋标准/独栋/地标三级产品＋2022年较新房龄”。其最适配客群为员工基数较大、对地铁通勤敏感的成长型科技企业，依赖国家会展与虹桥枢纽的贸易/会展/供应链公司，以及需要商业接待、人才留存和弹性扩租的专业服务机构。

从市场周期看，2025至2026年上海办公与商务园区仍供大于求，青浦空置下行但租金承压，租户议价空间明确。建议资产方避免用“低价TOD”单一标签招商，而按数字贸易、会展服务、专业服务、独栋总部做楼层与栋号主题化；建议企业选址按三年租约做套内工位成本模型，把得房率、物业、空调加时、商业访客、展会动线、独栋冠名和二期/换栋扩租权一并写入谈判清单。

总体而言，该项目适合中长期成长型总部与区域中心，不适合纯高等级研发生产、重仓储或对安静独立园区要求极高的机构。若运营方能把商业人流与办公安保分区、把天空100与独栋做成产业展示载体，其租赁稳定性会高于同价位普通乙级写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与第三方机构市场数据整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、交付标准、租金、物业费、车位、招商政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、尽调与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。