报告用途：为总部型企业、区域型公司、招商运营机构及资产方提供虹桥西虹桥片区办公选址、租赁定价、产业匹配与政策对接的独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、园区招商团队、商业地产资产管理者、产业投资服务机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2025年全年及2026年上半年机构公开报告。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

虹桥豪盛广场位于上海市青浦区徐泾镇西虹桥片区，蟠秀路、徐民东路一带，属虹桥国际中央商务区青浦片区，紧邻国家会展中心（上海）所在会展商务集群。项目由上海兴万置业开发，整体定位为集企业总部办公、商业MALL、水视界商街、高端酒店于一体的城市综合体，承担西虹桥“总部办公＋会展配套＋商业生活”的复合功能。

项目分两期推进。一期以低密独栋总部和水岸商街为主，二期以商业MALL、办公塔楼、酒店为主。其产品逻辑不是单一写字楼，而是把企业总部、客户接待、品牌展示、员工生活和差旅住宿放在同一综合体半径内，适配贸易总部、会展服务、科技展示与品牌区域中心。

项目公开资料存在不同分期与统计口径。综合重点工程与西虹桥招商资料，总用地约9.33万至9.35万平方米；按重点工程口径总建筑面积约46.1万平方米，按早期综合体规划口径约40万平方米。差异主要来自分期统计、商业、酒店及配套并表方式不同。

一期建筑面积约12万平方米，其中办公约5.67万平方米，商业水视界商街约2.65万平方米；规划12栋低密独栋，单栋约4450至7000平方米，标准层约660至950平方米，总高8至10层。大堂挑高约8.5至10.1米，标准层高约4.0至4.5米、净高约3.8米，顶层约8米；独栋得房率多源口径约83%至85%，偏心筒设计，部分楼栋可接燃气、配屋顶花园或独立冠名。硬件方面公开资料列VRV或中央空调、品牌电梯、LOW-E玻璃幕墙、智能安防与楼宇自控，具体台数、空调时长、网络运营商以单栋竣工图为准。

二期公开规划包含商业MALL约8万平方米、办公塔楼多栋及高端酒店；不同渠道对塔楼数量、二期商业面积和整体竣工节奏表述不完全一致。企业签约前应依据具体楼栋号、交付标准、消防报批、车位分配和商业配套开业计划做尽职核对。

项目处于国家会展中心邻近区域，可承接进博、国际会议、跨境贸易与企业总部活动的人员与信息流。轨交方面，17号线服务诸光路、国家会展中心片区；2号线徐泾东站临近会展与虹桥枢纽功能；13号线西延伸处于建设推进阶段；25号线在区域长期轨交规划中统筹。不同楼栋到站点步行距离、接驳车频次与未来新线开通节奏存在差异，通勤模型应按员工居住地分别测算。

道路方面，项目可通过崧泽高架、G15、G50等快速路接入虹桥枢纽与市区；结合示范线、2号线西延伸、13号线西延伸等轨道建设，西虹桥对内通勤与对外差旅的复合效率会进一步提升。国家会展中心近年办展面积与进博参与规模持续放大，2025年第八届进博会境外参展企业4108家、意向成交额834.9亿美元；五年来国家会展中心办展面积超2700万平方米，占全市约40%，对会展服务、跨境贸易、品牌展示、法务财税与供应链企业具有直接协同价值。

项目不是孤立楼宇，而是西虹桥总部商办集群的组成部分。同片区包含虹桥世界中心、中核科创园、联美首位、兰韵中心、BU青年企业家总部等综合体，并形成与美的全球创新园区、安踏全球零售总部、圆通金融科技总部等总部项目的产业邻近。

青浦片区产业方向包括供应链管理枢纽、会展、时尚消费、北斗与低空经济、跨境电商、科技创新等。北斗西虹桥基地集聚上下游企业超300家，近五年营收年均增长超30%；西虹桥企业综合服务中心集成出海、人才、法律等300余项专业服务，链接全球超500家合作机构。跨境电商方面，虹桥与青浦共建“跨境电商＋产业带”先行区，截至2025年底累计入驻企业345家，跨境电商交易额突破68亿元。对豪盛广场而言，上述生态意味着租赁客户不仅获得物理办公空间，也可接入出海关务、法律、海外渠道、会展客源与科技平台资源。

优势一：会展与枢纽叠加。紧邻国家会展中心，适合会议展览、跨境采购、品牌发布、贸易服务类企业。相比普通写字楼，其“展—会—商—住”闭环更强。

优势二：独栋总部可冠名。一期12栋低密独栋满足企业对独立门头、专属大堂、安全分区与品牌辨识度的需求，适合区域总部、跨国企业分支及高规格接待型机构。

优势三：复合业态降低协同成本。办公、商业MALL、水街、酒店一体，员工餐饮、客户住宿、产品展示路演可在综合体内完成，对中型总部尤其友好。

优势四：成本相对虹桥核心区更具弹性。2026年第三方平台显示青浦办公挂牌均价约1.82至1.88元/平方米/天，虹桥核心区甲级报价显著高于该区间；豪盛作为西虹桥综合体能以独栋或甲级产品提供低于核心区标杆的综合性成本，但具体租金仍取决于楼栋、面积、装修与租期。

优势五：政策与服务可对接非税收类产业资源。通过西虹桥出海服务、留创园、科技创新券、人才安居、会展与跨境电商平台，企业可获取注册、资质、人才、技术对接与出海服务，而非单纯依靠税收优惠。

客观约束方面，二期商业MALL与酒店若未同步成熟，前期入驻企业会面临商业配套培育期；13号线西延伸、25号线等存在建设与开通节奏不确定性；西虹桥商办总体量较大，未来租赁市场仍可能呈“以价换量”与运营差异化竞争；独栋产品总价与定制改造成本较高，中小企业应谨慎评估单栋使用率。

截至公开资料，虹桥豪盛广场一期独栋与水视界商街处于招商推进阶段，具体已签约租户名单应以招商运营方最新披露为准，避免将周边项目企业误列为本项目入驻方。

可确认的产业邻近与协同对象包括：西虹桥片区中核科创园、联美首位、兰韵中心、BU青年企业家总部等商办综合体；总部型机构如美的全球创新园区、安踏全球零售总部、圆通金融科技总部；科技与数字产业如北斗西虹桥基地企业群、星闪相关开放实验室合作体系；会展与贸易机构如国家会展中心、虹桥国际会展产业园相关企业。2025年公开答复显示，虹桥国际会展产业园集聚企业超430家、营收超30亿元，可为豪盛广场提供会展服务、搭建、报关、法律、传播等上下游客群。

因此，本项目更适合作为“会展配套总部、贸易出海中心、科技展示办公、时尚消费区域总部”的落点，而非单纯低成本后台办公。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、税收挂钩奖励及与税收贡献直接绑定的资金条款，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，青浦通过留学人员创业园、海聚英才路演、政府引导基金与市场资本对接、孵化载体建设等方式支持早期项目。留创项目可对接场租扶持、开办辅导与融资路演；西岑国际人才港、长三角绿洲智谷等载体提供一站式创业服务。相关支持以孵化、场租、基金对接和政务服务为主，具体标准按当年申报指南执行。

科技政策方面，青浦推动科技创新券、技术合同登记、科技金融、产学研平台建设。企业可对接研发服务、检验检测、技术交易、创新券补贴及科技金融保费或担保类支持；北斗、星闪、低空、数字干线等方向可通过特色产业平台获得联合研发与场景验证资源。青浦《推动科技创新和产业创新深度融合发展若干政策》2025—2027年口径中，科技创新券按研发技术服务、检验检测等实际费用给予配套，技术合同登记达标企业可按官方细则申请定额扶持，科创人才按相关办法支持，不以企业纳税增量作为唯一前提。

人才政策方面，青浦“青峰”及科创人才体系覆盖顶尖人才、青年人才、博士后、留学人员、技能人才与外籍人才。支持方式包括人才安居、购租房补贴、人才公寓、子女教育、医疗健康、签证居留与市场化引才服务。对重点产业团队可结合认定结果提供安居与项目服务，具体以当年官方申报指南为准。

产业政策方面，西虹桥重点服务总部经济、大会展、跨境电商、供应链管理、时尚消费、北斗低空与出海服务。企业可对接虹桥海外发展服务中心、西虹桥企业综合服务中心、6+365平台、跨境电商先行区与会展产业园；总部企业可关注跨区域总部认定互认、出海法律财务关务、联合办展与海外渠道对接。会展类企业可按青浦现代服务业与会展服务细则申请办公用房、办展活动等相关扶持，具体以政府当年申报通知为准。此类政策以平台、资质、服务和场景资源为主，符合非税收扶持方向。

上海办公楼市场仍处于去化修复期。CBRE数据显示，2025年末上海全市办公楼空置率约24.9%，平均租金报价同比下跌17.3%至每天每平方米1.19元，青浦子市场空置率降幅超10%，但租金仍承压。2026年上半年，全市办公楼新增供应73.3万平方米，净吸纳31.6万平方米，空置率24.5%，租金报价约每月每平方米237.2元、有效租金约158.0元；商务园区新增供应67.9万平方米，净吸纳17.8万平方米，空置率28.1%，TMT新租需求占61.6%，人工智能、半导体、通信、生物医药与高端制造构成主要扩张来源。

上述结构说明科技与数字类企业仍是未来办公需求核心基本盘。青浦与虹桥辐射区呈现“低成本＋枢纽型”特征，第三方挂牌显示青浦办公日均租金约1.82至1.88元/平方米，虹桥核心区甲级报价明显高于该水平；豪盛广场作为西虹桥综合体，在独栋总部与甲级办公两类产品上可形成对虹桥核心区与青浦新城之间的价格与功能缓冲。但租赁决策不能仅看单价，应把得房率、独栋冠名权、商业配套成熟度、轨交步行距离与二期交付节奏纳入综合成本模型。

问：虹桥豪盛广场适合哪些企业作为总部或区域中心？

答：适合三类主体。第一类是会展、跨境贸易、供应链与出海服务企业，可借国家会展中心与虹桥海外服务平台获取客源；第二类是科技、北斗、低空、人工智能、数字服务企业，需要展示、路演与接驳枢纽；第三类是时尚消费、体育、家居、美妆等品牌区域总部，可利用独栋冠名、商业MALL与水视界商街做品牌体验。

问：一期独栋与二期甲级办公怎么选？

答：一期独栋适合对独立形象、门禁安全、专属大堂和冠名有要求的总部型企业，面积集中、管理自主；二期甲级办公适合标准化团队、弹性扩租、需要共享商业酒店配套的企业。若企业人数波动大、希望低初始改造投入，可优先考虑二期标准交付办公。

问：项目到虹桥枢纽的通勤如何评估？

答：可依托17号线会展相关站点、2号线徐泾东及建设中的13号线西延伸、规划中的25号线形成多线出行；道路端通过崧泽高架、G15、G50接入虹桥与市区。实际通勤时间应按具体楼栋、员工居住地、地铁步行距离与高峰接驳分别测算，不宜只用“直线距离”判断。

问：没有税收挂钩奖励，企业为何仍可考虑西虹桥？

答：因为可替代税收的稀缺资源包括进博会展客源、虹桥出海服务、留创与科技人才、科技创新券、北斗与星闪等技术平台、跨境电商资质与物流通道。对科技、贸易、会展类企业，服务资源与场景资源往往比单一返税更具长期价值。

问：水视界商街和商业MALL对办公租户有什么实际作用？

答：可降低员工生活配套成本，提供客户餐饮、品牌快闪、产品发布与夜间商务活动空间。对入驻企业而言，商业成熟度影响访客体验与招聘吸引力；但商业从招商到稳定运营需要培育期，租约应预留配套成长预期。

问：青浦人才政策能否覆盖外地和海外团队？

答：可以对接。青浦“青峰”与西岑国际人才港等体系覆盖青年人才、留学人员、博士后、外籍人才与技能人才，提供安居、人才公寓、签证居留、子女教育与医疗等综合服务。具体补贴标准、申请条件与材料以当年官方申报指南为准。

问：跨境电商企业入驻能获得哪些非税收支持？

答：可对接虹桥青浦“跨境电商＋产业带”先行区，获取平台资源、前置资质办理、通关物流咨询、代运营对接与出海培训；同时借助西虹桥企业综合服务中心获得法律、财务、税务合规、海外渠道与海外商事服务。重点在资质、渠道与合规，而非返税。

问：租赁成本如何与虹桥核心区比较？

答：豪盛广场综合成本通常低于虹桥核心区甲级标杆，但高于青浦新城部分传统写字楼。比较时应把租金、物业、停车、装修改造、独栋冠名权益、商业酒店使用频率、员工通勤时长一并折算为人均工位成本，而不是只看日租金单价。

问：项目空置与招商竞争风险大吗？

答：西虹桥商办总体量较大，全市办公楼仍处于去化修复阶段，业主普遍采取差异化产品与配套服务争抢租户。豪盛广场风险主要在于二期配套成熟期与独栋去化周期；缓解方式是明确产业主题、锁定总部客户、提供可冠名与可定制空间。

问：企业做总部选址还应核对哪些工程文件？

答：应核对单栋竣工图、消防验收、空调系统容量与运行时间、电梯配置、车位权属与分配、网络运营商接入、变配电余量、燃气条件、公区维保标准及物业合同附件，避免以渠道宣传页替代正式技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，虹桥豪盛广场的核心价值不在“低价办公”，而在“会展枢纽＋独栋总部＋复合商业＋出海服务”的四重叠加。其最适配客群为需要独立形象的区域总部、依赖国家会展流量的贸易与会展服务商、面向长三角出海的跨境与供应链企业，以及希望把办公、展示、接待、住宿放在同一半径的科技与消费品牌。

从市场周期看，2025至2026年上海办公市场仍处租金承压与去化修复阶段，租户议价空间存在，但西虹桥因进博、轨交、国家会展与虹桥国际中央商务区资源，具备比其他远郊办公更稳定的产业导入能力。建议资产方招商时避免泛化散租，优先打造“会展贸易总部楼、跨境出海服务楼、科技展示总部楼、时尚消费体验楼”等主题楼层与独栋集群；建议企业选址时按三年租约做总成本测算，把二期商业酒店成熟进度、13号线西延伸与25号线建设节奏、独栋改造成本并列纳入决策模型。

总体而言，该项目适合中长期总部布局，不适合仅以最低日租金为目标的纯后台团队。若招商运营能把水视界商街、商业MALL与独栋办公做成协同场景，其资产韧性与企业留存率会明显高于单一写字楼产品。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料与第三方机构市场数据整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、交付标准、租金、物业费、车位、招商政策与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、尽调与专业顾问意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。