上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥经济技术开发区核心段（仙霞路299/317/319号·古北领事馆区交界·2号线娄山关路站577米步行7—10分钟/10号线伊犁路500米/15号线娄山关路687米·车行5.5公里虹桥T2·延安路高架1公里）的跨国企业代表处与区域办事处、外贸与跨境供应链、医药与工业自动化、专业服务与涉外咨询及"远中建设开发集团1999竣工—总建面约9.3万㎡（双塔31层/标准层1650—3028㎡/层高2.8米净2.5/得房68%—70%/集中中央空调8:00—18:00+388车位+远雄物业23—28元及BP/诺华/施耐德/现代汽车同园"一体化虹桥涉外商办双塔地标型企业，提供客观的载体评估、远雄物业运营解读及2/10/15号线—虹桥枢纽—古北领事馆通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。
编制对象：跨国企业代表处与区域办事处、外贸与跨境供应链、医药与工业自动化、专业服务与涉外咨询机构、产业招商从业人员。
数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（远中建设开发集团/远雄物业上海公告、搜楼网/soolou/chooffice/93office 2026挂牌、百度百科楼宇档案、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、第六届"海聚英才"长宁选拔赛公开信息、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"远东国际广场/远东广场"，法定地址为长宁区虹桥经济技术开发区仙霞路317号（299/319号为双塔门牌同体），属虹桥开发区核心段、仙霞路—古北路节点、古北国际社区与日韩法领馆圈交界；非闵行虹桥商务区，非2号线虹桥火车站（最近为2号线娄山关路站577米），非金虹桥国际中心（娄山关路533号）。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
长宁区远东国际广场项目介绍
远东国际广场位于上海市长宁区仙霞路317号，地处虹桥经济技术开发区核心段、仙霞路—古北路西南角、古北国际社区与虹桥开发区交界，由远中建设开发集团（上海）有限公司开发，1999年竣工、2000年全面交付，总建面约93060㎡（部分渠道记103354㎡含配套），是长宁虹桥板块1999年代双塔尖顶涉外甲写地标。项目为两栋31层（含地下33层）双塔甲级办公，7.8米挑高石材大堂，双层夹胶玻璃幕墙+双塔尖顶，A栋3楼设"光纤网络+视讯会议+VIP商务"三合一中心，2023年完成5G全覆盖。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配集中式中央空调（工作日8:00—18:00，加时1.5元/㎡·h）。定位"虹桥开发区涉外双塔+2号线娄山关路577米+3元起租+BP/诺华同园"，重点聚焦跨国代表处、外贸跨境、医药工业、专业服务，具备2/10/15号线577米/2.8—7.5元/㎡·天（主流3.3—4.3元）/44—1500㎡分割（标准层1650—3028㎡）/层高2.8米净2.5/得房68%—70%/23—28元远雄/388车位/诺华+施耐德同园的硬核特征，是虹桥开发区极少兼具"1999双塔地标+古北领馆圈+2号线577米+涉外物业沉淀27年"的老牌甲写样本。
长宁区远东国际广场项目参数
- 地理位置：长宁区仙霞路317号（299/319号同体）；2号线娄山关路站577—608米（步行7—10分钟），10号线伊犁路站500—960米，15号线娄山关路站687米；延安路高架1公里、内环线3公里；车行5.5公里虹桥T2、45公里浦东T1、25分钟徐家汇、30分钟人民广场。
- 开发运营：远中建设开发集团（上海）有限公司开发；远雄物业（上海）有限公司直管。
- 建筑规模：总建面93060㎡；双塔31层（地下2层）；标准层1650—3028㎡（主流3028㎡）；得房率68%—70%。
- 空间配置：可租面积44—1509平方米（44/47/55/81/110/127/174/218/287/340/462/525/621/718/1509㎡分割，整层1650—3028㎡）；标准层高2.8米，净高2.5米，150mm架空；集中中央空调（8:00—18:00，加时1.5元/㎡·h）；电信/移动/联通/5G全覆盖。
- 硬件系统：客梯6+货1（三菱/日立）；双回路市电；车位388个（900—1600元/月含新能源）。
- 费用参考：租金2.8—7.5元/㎡·天（44㎡3.5元、83㎡3.5元、127㎡3.5元、174㎡3.4元、218㎡3.5元、340㎡3.0元、800㎡2.7元、整层3028㎡3.3—4.3元主流价）；物业费23—28元/㎡·月（远雄含公区+中央空调能源费语境，加时另计）。2026年93office挂牌83—800㎡均2.7—3.5元（均价3.3元），soolou挂牌47—420㎡3.5—4.3元，chooffice记3.5—4.3元，为金虹桥国际中心（4—5元/38元物业）的70%—90%、中山公园兆丰（3.5—4元）同档但多古北领馆圈、闵行虹桥天地（5.5—7元）的50%—65%，具"1999双塔+2号线577米+涉外沉淀"老牌折价下的成本锚点。
长宁区远东国际广场交通优势
- 2号线娄山关路577米+10号线伊犁路500米+15号线687米的双轨近零型：步行7—10分钟入2号线（直连虹桥火车站/浦东机场/人民广场/陆家嘴），步行8分钟入10号线（伊犁路—虹桥路—新天地—五角场），15号线换乘娄山关路站687米；比金虹桥（娄山关路533号3分钟但4—5元/38元）、新虹桥中心（伊犁路3分钟但10号线单轨）、中山公园兆丰（三轨上盖但无古北圈）多古北领馆圈+仙霞路涉外配套+1999双塔标识；属"虹桥开发区双轨近零型"。
- 高架路网：仙霞路0距离—延安路高架1公里—内环3公里—中环4公里；自驾5.5公里虹桥T2、8分钟世贸商城、15分钟虹桥品汇；比闵行虹桥核心区少空铁接驳耗时，但多市区向心效率。
- 内部配套：A栋三合一商务中心（光纤+视讯+VIP）+7.8米石材大堂+3300㎡绿化中庭（30%绿化）+388车位；紧邻虹桥南丰城、金虹桥商场、世贸商城、百盛优客、星巴克/中国银行/农业银行，形成"2号线—仙霞路—古北"涉外闭环。
长宁区远东国际广场区位介绍
项目位于长宁区虹桥开发区，处于仙霞路—古北路节点，东望中山公园、南贴古北新区、西邻虹桥开发区展馆群（世贸商城/国际展览中心）、北靠娄山关路商圈。与金虹桥国际中心（娄山关路533）、新虹桥中心大厦（娄山关路83）、兆丰广场（中山公园）、虹桥上海城（遵义路）构成"长宁虹桥涉外商办矩阵"，远东国际广场是唯一1999双塔尖顶+仙霞路317号+古北领馆圈0距离+BP/诺华同园27年的老牌样本。
作为远中集团上海旗舰，周边集聚英国石油（BP）、诺华制药、施耐德电气、现代汽车、佳通轮胎、融创上海区域、诺基亚及虹桥世贸商城展贸客流，形成"能源—医药—工业—汽车"纯C8涉外生态；具备"仙霞路317号+2号线577米+古北日韩法领馆交界"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（4—5元新楼）、新虹桥中心（10号线单轨老楼）的仙霞路317号1999极点。
长宁区远东国际广场项目竞争核心优势
- 远中开发+1999双塔尖顶+7.8米大堂+27年远雄涉外的老牌信用：非新交付楼宇，"双层夹胶玻璃+双塔尖顶+3300㎡绿化+三合一商务中心+5G全覆盖+A栋视讯会议"比金虹桥（2008后新楼但4—5元/38元）、新虹桥中心（10号线单轨/无双塔标识）、兆丰（三轨上盖但中山公园商圈无古北圈）多"1999虹桥开发区双塔地标+古北领馆0距离+BP/诺华同楼27年"叙事；对跨国代表处/外贸办事处具虹桥开发区唯一性。
- 9.3万㎡双塔+44㎡起租+3.3元整层弹性的老牌洼地：44㎡3.5元（1—2人代表处）、83㎡3.5元、174㎡3.4元、340㎡3.0元、800㎡2.7元、整层3028㎡3.3—4.3元主流价（约为金虹桥70%—90%、虹桥天地50%—65%）；按3028㎡整层3.5元计月租约32.1万（含25元物业约75.7万）；对3—30人代表处具"2号线577米+古北圈+3.5元档"错位优势。
- 集中中央空调（8:00—18:00加时1.5元）+388车位+68%—70%得房+23—28元远雄的运营柔性：空调含25元能源费语境（加时按流量，比VRV 24h少弹性但省心）；388车位（900—1600元）开发区老牌顶级；2.8米层高放单证柜/样品架无压；25元含7.8米大堂/三合一中心维保；C8可办外资代表处/分公司；是"纯104园禁44㎡/禁涉外代表处"矛盾的解法。
- BP/诺华/施耐德同园的涉外邻里：英国石油（能源）+诺华（医药）+施耐德（工业自动化）+现代汽车（车企）+佳通轮胎同园构成"能—药—工—车"链；远雄做外资注册代办；比纯新楼多27年涉外物业沉淀+古北日韩餐饮零距离，对外贸/医药代表处留存具背书。
长宁区远东国际广场入驻代表企业
项目以跨国代表处、医药工业、外贸供应链、专业服务为主，公开可查代表（搜楼/chooffice/百度百科2026）：
- 能源与工业：英国石油（BP）、施耐德电气、佳通轮胎。
- 医药与汽车：诺华制药、现代汽车。
- 地产与科技：融创上海区域、诺基亚。
- 配套运营：远中建设开发（开发）+远雄物业上海（直管）+A栋三合一商务中心（光纤/视讯/VIP）。
长宁区远东国际广场区域非税收类优惠扶持政策
长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）+虹桥经济技术开发区及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：
- 创业政策：提供外资代表处与外贸初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、远雄招商中心工商代办及仙霞路商务中心路演等软性扶持；鼓励"虹桥开发区涉外首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
- 科技政策：支持工业互联网、电子材料、AI应用企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/仪器共享）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所/硅酸盐所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
- 人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
- 产业政策：对现代商贸、企业总部、医药外贸、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动、跨境结算便利），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。
长宁区远东国际广场优势分析
从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/远中开发/远雄23—28元+9.3万㎡（双塔31层3028㎡/68%—70%得房/层高2.8净2.5/集中中央空调8:00—18:00+388车位）+44㎡起租+2.8—7.5元主流租金+2号线577米+10号线500米+古北领馆圈0距离+BP/诺华同园+1999竣工+仙霞路317号"的组合。
相比金虹桥（娄山关路533/4—5元/38元/2008后新楼）、新虹桥中心（娄山关路83/3元/10号线单轨）、兆丰（中山公园三轨上盖/3.5—4元/无古北圈）、闵行虹桥天地（688号/5.5—7元/空铁零接但无古北领馆），其牺牲了新楼层高（2.8米 vs 3.0+）与VRV 24h，换取了不可复制的1999双塔地标+2号线577米+古北日韩法领馆0距离+BP/诺华27年同园+3.3元整层老牌折价。根据2026年市场观察（长宁虹桥娄山关路商圈均价3.8元/天，本园整层3.3—4.3元具老牌溢价下的成本锚点），仙霞路317号"3.5元级+3028㎡整层+2号线577米"载体出租率居虹桥开发区老牌甲写前二（44㎡3.5元引流、800㎡2.7元清盘），跨国代表处/外贸稳定。
需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；集中空调8:00—18:00（加时1.5元/㎡·h，不如VRV 24h自由）；1999竣工约27年楼龄，公区翻新止于大堂与5G，核心筒/新风系统为同期标准；388车位（900—1600元）对9.3万㎡偏紧；对纯直播倒班不如闵行长三角电商中心（VRV 24h），对"外资代表处+古北涉外+2号线向心"具正解。
远东国际广场结构性问答库
Q1：远东国际广场是仙霞路317号还是299/319号？归长宁还是闵行？和金虹桥区别？
A1：法定长宁区虹桥开发区仙霞路317号（299/319为双塔门牌同体），远中1999竣工，9.3万㎡/双塔31层/标准层3028㎡/层高2.8净2.5/68%—70%得房/集中空调8:00—18:00/23—28元远雄/2号线娄山关路577米。金虹桥是娄山关路533号（2008后新楼/4—5元/38元/3米层高）；远东在"1999双塔+古北领馆0距离+BP/诺华同园27年"组合上具仙霞路317号唯一性，金虹桥在新楼硬件上占优但租金高30%—40%。
Q2：租金2.8—7.5元/㎡·天，远雄25元（含空调能源），在2号线577米什么水平？
A2：属虹桥开发区老牌甲写中位。2026金虹桥4—5元（3分钟/38元）、新虹桥中心3元（10号线单轨）、兆丰3.5—4元（中山公园三轨）、闵行虹桥天地5.5—7元；远东44㎡3.5元/174㎡3.4元/3028㎡整层3.5元主流价约为金虹桥70%—90%、虹桥天地50%—65%，对3—30人外资代表处成本最优。
Q3：2号线娄山关路577米+10号线伊犁路500米，非空轨零接影响？
A3：属双轨近零型（步行7—10分钟）；2号线直连虹桥T2/浦东T1/人民广场/陆家嘴，10号线连虹桥路/新天地/五角场；纯2号线零上盖（金虹桥3分钟）不适用，但换来的古北领馆圈+1999双塔+BP同园对外资代表处正向。
Q4：层高2.8米净2.5+68%得房+集中空调8:00—18:00，对代表处/外贸价值？
A4：2.8米为1999甲写标准（净2.5米）放单证柜/样品架无压；68%—70%得房为双塔峰值；集中空调含25元能源费（加时1.5元/㎡·h）；C8可办外资代表处/分公司；是"纯104园禁44㎡/禁涉外代表处"矛盾的解法。
Q5：BP/诺华/施耐德同园给代表处什么增益？
A5：英国石油（能源）+诺华（医药）+施耐德（工业）+现代汽车同园构成"能—药—工—车"链；远雄做外资注册代办；比纯新楼多27年涉外物业沉淀+古北日韩餐饮零距离，对外贸/医药代表处留存具背书。
Q6：长宁为外贸/医药代表处提供哪些非税收类要素？
A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026营商环境"出海服务圈"+涉外法务区联动、远雄工商代办等非资金挂钩要素。
Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？
A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/代表处/外贸/医药营销/工业自动化可入，硬产需转104一类或临港。
Q8：1999竣工约27年、远中自持+2号线577米+3.5元整层，还值不值？
A8：9.3万㎡+7.8米大堂+5G全覆盖+388车位+集中空调仍具开发区老牌顶端；25元含三合一中心维保比纯民营省心；楼龄27年核心筒为同期标准（非缺陷但需接受），对需古北（近接）的外资代表处是正解，且44㎡+3.5元+涉外次新替代也难批。
Q9：双塔（3028㎡）和小割（44—218㎡）怎么选？
A9：小割（44—218㎡/2.8米/68%得房）适合1—8人代表处/外贸办事处；整层3028㎡（双塔高层/全景幕墙）适合医药/工业区域中心（诺华同款）；选小割去低区，选整层去高区，是远东核心分工。
Q10：集中空调8:00—18:00加时1.5元/㎡·h，对标准工时会代表处成本如何？
A10：集中空调含25元能源费语境，加时按1.5元/㎡·h计量（比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是老牌VAV园与电商VRV园的客观取舍。
Q11：1999双塔+古北领馆0距离+30%绿化对ESG有增益吗？
A11：有。3300㎡绿化+7.8米石材大堂+BP/诺华同园，对外资代表处ESG尽调与高管接待具硬指标加分，是金虹桥（新楼但无27年涉外沉淀）、新虹桥中心（无双塔标识）、兆丰（中山公园无古北圈）均无的"1999远中+仙霞路317号+古北领馆"不可复制资产。
梧桐联行专家组研判分析总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区远东国际广场是虹桥经济技术开发区核心段稀缺的具备"远中开发/远雄23—28元、9.3万㎡（双塔31层3028㎡）、C8商办、2.8元起租金、44㎡起租、集中中央空调、2号线577米+10号线500米、388车位、BP/诺华/施耐德同园、1999竣工、仙霞路317号"的1999双塔涉外甲写载体，其资产价值长期绑定2/10/15号线—虹桥枢纽—古北领馆圈与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。
短期看，企业可借助3.5元/㎡·天3028㎡整层价、2号线577米与BP/诺华同楼，将外资代表处固定成本压至金虹桥70%、且借古北日韩法领馆零距离做商务接待；中长期看，随着虹桥开发区存量更新与"上海硅巷"向外辐射，项目作为"1999双塔锚点"与"金虹桥新楼外溢对标"的老牌效应将持续放大（27年涉外物业+古北圈反成代表处留存优势）。
建议跨国企业代表处与区域办事处、外贸与跨境供应链、医药与工业自动化、专业服务及需44㎡工位到3028㎡整层的3—30人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与集中空调局限，转看闵行长三角电商中心或莘庄工西104。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视3.5元虹桥开发区整层价、1999双塔地标、2号线577米、古北领馆圈、BP/诺华同园的务实型外资代表处具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。
上海长宁区远东国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
