上海长宁区古北财富中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区古北国际商务区核心（虹桥路1438号·10号线伊犁路站约120—283米/15号线红宝石路站约229—482米·延安高架娄山关路匝400米·车行15分钟虹桥枢纽/25分钟陆家嘴/45分钟浦东机场）的日资韩资欧美跨国代表处、涉外专业服务（律所/咨询/人力资源）、高端商贸与消费品、汽车与橡胶制造及"上海古北集团2008一期+2012二期竣工—总建面约19.17万㎡（30层超5A塔楼7万㎡办公+高岛屋百货6.1万㎡/标准层2800㎡/层高4.15米净2.8米/得房70%/VAV中央空调+PM2.5/久米设计/LEED金级/961车位/古北物业+仲量联行32元及通用磨坊/横滨橡胶/奇瑞捷豹路虎/中化石化同园"一体化古北涉外老牌超甲A综合体型企业，提供客观的载体评估、古北物业运营解读及10/15号线—延安高架—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：日资韩资欧美跨国企业代表处、涉外专业服务机构、高端商贸与消费品总部、汽车与材料制造企业、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（古北集团披露、古北物业/仲量联行公告、好楼网/搜楼网/51cbd/chooffice 2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》长宁府办〔2026〕29号、虹桥国际中央商务区《协同打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：项目分两期——一期古北大厦（虹桥路1452号/2008竣工/15层/4万㎡）与二期（虹桥路1438号/2012竣工/30层/19.17万㎡含高岛屋），市场统称"古北财富中心"多指二期；日本久米设计事务所担纲，非青木淳作品（青木淳为尚嘉中心）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区古北国际财富中心项目介绍

古北国际财富中心位于上海市长宁区虹桥路1438号（近伊犁路/红宝石路），地处古北国际商务区核心、虹桥经济技术开发区西缘、新虹桥中心花园（13万㎡）西南侧。由上海古北（集团）有限公司（中华企业关联国企）开发，日本久米设计事务所操刀，分两期建设——一期古北大厦2008年投用，二期2012年8月交付（部分渠道记2013全面开业），是古北板块"超5A甲级办公+日资高岛屋百货+古北第一涉外圈层"老牌综合体，获LEED金级认证。项目总建面约191,659㎡（二期办公70,645㎡+高岛屋61,016㎡+地下），由30层塔楼（名义35层/8—30层办公）+7层高岛屋裙楼（B1—7F）+地下4层组成，9—12米双大堂。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV中央空调（周一—周五8:30—18:00/周六8:30—13:00，加时600—800元/小时）。定位"古北涉外超甲A+10号线伊犁路120米+高岛屋同楼+日韩欧美租约沉淀"，重点聚焦涉外代表处、专业服务、高端商贸、汽车材料，具备10号线伊犁路120—283米、3.8—10元/㎡·天（二期主流6.5—9.8元/一期4.5—7元）、100—2875㎡分割（整层2800㎡）、层高4.15米/净2.8米/得房70%、VAV+PM2.5+32元古北/仲量联行、961车位（1350—1500元/月）、通用磨坊/横滨橡胶/奇瑞捷豹路虎同园的硬核特征，是古北板块极少兼具"2008/2012古北集团国企自持+10号线零风雨近接驳+高岛屋同楼+日韩租户沉淀"的涉外样本。

长宁区古北国际财富中心项目参数

地理位置：长宁区虹桥路1438号（二期）/1452号（一期）；10号线伊犁路站约120—283米（步行3—5分钟），15号线红宝石路站约229—482米（步行5—8分钟）；延安高架娄山关路匝400米、内环1.5公里；车行15分钟虹桥枢纽/T2、25分钟陆家嘴/人民广场、45分钟浦东机场。

开发运营：上海古北（集团）有限公司开发自持；二期物业上海古北物业管理有限公司+仲量联行（JLL）双牌（部分渠道记古北物业直管32元），一期物业古北物业30元。

建筑规模：二期总建面191,659㎡（办公70,645㎡/高岛屋61,016㎡）；塔楼30层（名义35层）/裙楼7层/地下4层；标准层2,800㎡（一期1,454—1,507㎡）；得房率70%（一期70%/二期60%—70%区间）。

空间配置：可租面积100—2,875平方米（100/125/154/179/243/249/319/407/495/695/884/2,800㎡分割，整层2800㎡）；建筑层高4.15米，净高2.8米，9—12米双大堂，150mm架空地板；VAV中央空调+新风PM2.5（工作日8:30—18:00，周六至13:00，加时600—800元/小时，基础能耗含于32元物业）；电信/联通/移动/5G。

硬件系统：二期客16（低8高8）+货2（三菱）；双回路35KV+柴油发电机；车位961个（地下931+地上30，浮动1350元/固定1500元/月）。

费用参考：二期租金3.8—10元/㎡·天（100—250㎡6.5—10元、495㎡约10元、整层2800㎡3.8—6元低区/6—8元中区/8—10元高区大客户价）；一期租金4.5—7元；物业费32元/㎡·月（二期）/30元（一期）。2026年好楼/搜楼挂牌145㎡10元、249㎡10元、416㎡3.8元清盘、整层3.8—6元，为静安寺（9—13元）的60%—85%、古北SOHO（4.61—9.4元）的同圈错位（多高岛屋同楼+10号线120米+国企自持）。

长宁区古北国际财富中心交通优势

10号线伊犁路120—283米+15号线红宝石路229米+延安高架400米+15分钟虹桥的涉外近零换乘：出闸步行3—5分钟入大堂（10号线东向5站人民广场/西向3站虹桥枢纽/豫园/老西门；15号线南向紫竹/北向顾村）；比古北SOHO（红宝石路188号/10号线103米但无高岛屋）、尚嘉中心（仙霞路99号/双轨650—830米）、南丰城（遵义路100号/B1双轨300—500米但无10号线零接）多高岛屋百货同楼+13万㎡新虹桥花园视界+久米设计双大堂，属"古北涉外超甲A近零换乘型"。

高架路网：虹桥路0距离—延安高架娄山关路匝400米—内环1.5公里—中环3公里；自驾15分钟虹桥T2、25分钟陆家嘴、20分钟徐家汇、45分钟浦东机场。

内部配套：高岛屋百货（B1—7F/6.1万㎡/LV眼镜/日料/美食街）+9—12米双大堂+新虹桥中心花园视界；紧邻尚嘉中心、古北SOHO、黄金城道步行街、古北湾大酒店、虹桥迎宾馆；形成"10号线—伊犁路—虹桥路1438"闭环。

长宁区古北国际财富中心区位介绍

项目位于长宁区虹桥街道，处于古北国际商务区核心、虹桥经济技术开发区西缘、虹桥路—红宝石路节点，东望中山公园、南接延安高架、西连虹桥枢纽、北靠黄金城道国际社区（12国领事馆辐射）。与古北SOHO（红宝石路188号/10号线103米/2018 KPF）、尚嘉中心（仙霞路99号/青木淳/重奢）、南丰城（遵义路100号/双轨300—500米）构成"古北—天山超甲A矩阵"。

作为古北集团国企商办旗舰，周边集聚通用磨坊（哈根达斯/湾仔码头）、横滨橡胶、奇瑞捷豹路虎、中化石化、安通林、上海大塚食品、派克笔、肯耐珂萨、信诚律所、闽能集团、新加坡阳光集团、日本电化及高岛屋日资零售生态，形成"日韩欧美涉外—汽车材料—食品消费—专业服务"纯老古北生态；园区自身以C8可注册，具备"虹桥路1438号+10号线120米+高岛屋同楼+2008/2012国企自持"的不可替代地缘价值，是连接古北SOHO（更新但无高岛屋/无日韩沉淀）、尚嘉中心（艺术但双轨650米）的虹桥路1438号极点。

长宁区古北国际财富中心项目竞争核心优势

古北集团国企自持+久米设计+2008/2012双期交付+LEED金级+高岛屋同楼的涉外信用：非散售二房东，"9—12米双大堂+150mm架空+70%得房+新虹屋花园视界"比古北SOHO（2018但无高岛屋）、尚嘉（青木淳但双轨650米）、东银（无双轨）多"老古北第一涉外圈层+日韩租户沉淀15年+国企长期资管"叙事；对日资韩资代表处具古北唯一性。

19.17万㎡综合体+100㎡起租+5.5元整层弹性的涉外洼地：一期100㎡7元（1—2人代表处）、二期249㎡10元、416㎡3.8元清盘、整层2800㎡3.8—6元低区主流价（约为静安寺60%—85%、古北SOHO同圈但多高岛屋同楼）；按2800㎡整层5.5元计月租约46.7万（含32元物业约136万）；对5—40人涉外代表处具"古北能级+10号线120米+国企成本"错位优势。

VAV+PM2.5+961车位+70%得房+32元古北/仲量联行的运营柔性：VAV含基础能耗（加时600—800元/小时）适配标准工时总部；961车位（1350—1500元）古北核心高位；70%得房+2800㎡方正分割放大接待面；32元含双大堂/久米立面维保；C8可办外资代表处；是"纯104园禁100㎡/禁高岛屋同楼"矛盾的解法。

通用磨坊/横滨橡胶/奇瑞捷豹路虎/中化石化同园的涉外邻里：通用磨坊（食品）+横滨橡胶（材料）+捷豹路虎（汽车）+中化石化（能源）+信诚律所同楼构成"消费—材料—汽车—能源—法务"链；古北物业做企业管家；比纯塔楼多日韩信任外溢与高岛屋VIP接待偶遇。

长宁区古北国际财富中心入驻代表企业

项目以日韩欧美涉外、汽车材料、食品消费、专业服务为主，公开可查代表（好楼/搜楼/chooffice/51cbd 2026）：

日韩与制造：横滨橡胶（中国）、日本电化、安通林（中国）、上海大塚食品、奇瑞捷豹路虎汽车、摩腾运动器材、日信化学。

消费与能源：通用磨坊（中国）投资、中化石化销售、中化石化电子商务、闽能集团、新加坡阳光集团、宝塔石化。

专业与金融：上海信诚律师事务所（赵建高团队）、肯耐珂萨人力资源、中民财富基金销售、中民普惠金融、恒生银行古北支行。

运营载体：上海古北（集团）有限公司（开发自持）、上海古北物业管理有限公司+仲量联行（直管）、高岛屋百货（裙楼自持）。

长宁区古北国际财富中心区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、虹桥街道及"虹桥国际中央商务区（长宁片区）+大张江长宁园+长宁区2026营商环境32条"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持（依据长宁府办〔2026〕29号、沪虹商管〔2026〕5号）：

创业政策：提供涉外代表处与日韩企业服务包、商事登记绿色通道与外资备案，依托虹桥海外人才一站式服务中心、"楼小二"进楼宇专项行动、古北物业招商中心工商代办及高岛屋商业路演空间等软性扶持；鼓励建设"创业首站"提供一站式辅导，推动古北涉外社区与"上海硅巷"无界融合。

科技政策：支持人工智能、数字贸易、现代商贸科技及高新技术企业，提供科技创新券（算力/云服务/软件检验）、高企/科技型中小企业/专精特新陪跑、东华/交大/中科院微系统所产学研链接、虹桥数谷数据创新实验室与数据跨境服务站申报辅导。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁高层次人才全周期"一件事"+虹桥人才荟站点，提供核心外籍/留学/日语经贸人才落户通道、居住证积分、特殊人才引进保障机制（涉外法务/日韩买手/汽车技术）、人才公寓与保障性租赁住房协调及"虹桥·海创湾"留学归国人员创业园对接。

产业政策：对跨国地区代表处、现代商贸、专业服务、汽车与材料等重点业态给予虹桥出海企业总部集聚区要素对接（海外发展服务中心/15分钟出海服务圈/虹桥国际法务区）、长宁"开放便利+出海门户+数据赋能"三张牌双轨服务通道。

长宁区古北国际财富中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册/古北集团国企自持/古北物业+仲量联行直管+19.17万㎡（30层塔楼2800㎡整层/70%得房/层高4.15/净2.8+VAV PM2.5+LEED金级+高岛屋6.1万㎡同楼+961车位）+100㎡起租+3.8—10元主流租金+10号线伊犁路120—283米+32元+通用磨坊/横滨橡胶同园+2008/2012双期竣工+古北第一涉外圈层"的组合。

相比古北SOHO（10号线103米/4.61—9.4元/2018 KPF/无高岛屋/无日韩沉淀）、尚嘉中心（双轨650—830米/5.5元/青木淳重奢/无10号线零接）、南丰城（双轨300—500米/5.5元/11万㎡商业/无10号线零接）、静安寺超甲A（9—13元），其牺牲了2018年后次新代差与部分净高（2.8米），换取了不可复制的10号线120米近零接驳+高岛屋同楼+15年日韩租户沉淀+国企长期自持。根据2026年市场观察（古北甲写均价6—9元，本园二期整层3.8—6元具高岛屋溢价下的成本锚点），虹桥路1438号"5.5元级+2800㎡整层+10号线120米+VAV"载体长期出租率85%+（416㎡3.8元清盘引流、145㎡10元），日韩代表处/专业服务稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104）；VAV仅工作日8:30—18:00+周六13:00（加时600—800元/小时，比VRV倒班贵）；2.8米净高限大型吊顶；对24h跨境倒班不如VRV园适配，对日韩欧美代表处/涉外专业服务具正解。

古北财富中心结构性问答库

Q1：古北财富中心是虹桥路1438号还是1452号？一期二期怎么分？和尚嘉/古北SOHO区别？

A1：二期虹桥路1438号（2012竣工/30层/19.17万㎡/高岛屋同楼/10号线120—283米）；一期虹桥路1452号古北大厦（2008/15层/4万㎡/10号线283米）。日本久米设计（非青木淳/青木为尚嘉）。古北SOHO是红宝石路188号/2018 KPF/10号线103米/无高岛屋；尚嘉是仙霞路99号/青木淳/双轨650米；古北财富在"10号线120米+高岛屋同楼+15年日韩沉淀+国企自持"组合上具虹桥路1438号唯一性。

Q2：租金3.8—10元/㎡·天，物业32元含VAV能耗，在10号线120米什么水平？

A2：属古北涉外超甲A中位。2026古北SOHO4.61—9.4元（103米/无高岛屋）、尚嘉5.5—7.8元（650米/重奢）、南丰5.5元（双轨300—500米/无10零接）、静安寺9—13元；二期100㎡7元/249㎡10元/整层2800㎡3.8—6元低区主流价约为静安寺60%—85%、同圈古北SOHO错位（多高岛屋同楼+日韩圈层），对5—40人涉外代表处成本最优。

Q3：10号线伊犁路120—283米（非地下连通），15号线红宝石路229米，影响？

A3：属近零换乘型（出闸步行3—5分钟入大堂），10号线5站人民广场/3站虹桥；15号线补南北科创轴；纯地下连通岗（南丰B1）不适用，但换来的高岛屋同楼+新虹桥花园视界对日韩接待正向。

Q4：净高2.8米+70%得房+150mm架空+VAV PM2.5，对涉外代表处价值？

A4：4.15米建筑层高放双屏/日文文书柜/会议大屏无压；70%得房为超甲常态峰值；150mm架空满足布线；VAV PM2.5适配标准工时；C8可办日韩代表处；是"纯104园禁100㎡/禁高岛屋"矛盾的解法。

Q5：通用磨坊/横滨橡胶/捷豹路虎/中化石化同园给日韩企业什么增益？

A5：通用磨坊（食品）+横滨橡胶（材料）+捷豹路虎（汽车）+中化石化（能源）+信诚律所同楼构成"消费—材料—汽车—能源—法务"链；古北物业做外资备案代办；比纯塔楼多15年日韩信任沉淀，对日资营业部获客具背书。

Q6：长宁与虹桥为涉外代表处/日韩贸易提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（长宁高层次人才全周期/虹桥人才荟/日韩经贸人才引进）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（算力/数据跨境/软件检验）、东华/交大产学研链接、古北物业招商中心工商代办、虹桥出海企业总部集聚区（海外发展服务中心/15分钟出海服务圈/虹桥国际法务区）双轨要素对接等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/涉外代表处/高端商贸/专业服务可入，硬产需转104一类或M类园。

Q8：2008/2012双期约14—18年、古北国企自持+10号线120米+5.5元整层，还值不值？

A8：19.17万㎡+LEED金级+高岛屋同楼+961车位+VAV PM2.5仍具古北顶端；32元含9—12米双大堂/久米维保比纯民营省心，对需10号线接驳的日韩总部是正解，且100㎡+5.5元+国企次新替代也难批。

Q9：一期（1452/15层/4万㎡）和二期（1438/30层/7万㎡办公）怎么选？

A9：一期（1454㎡/4.5—7元/古北物业30元）适合10—30人日韩小代表处/律所；二期（2800㎡/3.8—10元/古北+JLL 32元/高岛屋同楼）适合40—80人区域总部冠名；选小割去一期低区，选整层去二期高区（西向新虹桥花园），是古北双期核心分工。

Q10：VAV加时600—800元/小时，对日韩倒班够用吗？

A10：不够自动覆盖。加时按小时计费（比VRV自缴电贵但省心），适合标准工时总部；对24h东京—上海接力岗，建议选VRV园（莲谷/君茂），这是超甲A VAV与VRV园的客观取舍。

Q11：LEED金级+高岛屋同楼+15年日韩沉淀对ESG有实质增益吗？

A11：有。LEED金级+高岛屋日资服务标准+新虹桥花园13万㎡视界，对日韩总部ESG尽调与高管留存具硬指标加分，是古北SOHO（无高岛屋沉淀）、尚嘉（无10号线零接）均无的"10号线120米+高岛屋同楼+国企自持"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区古北国际财富中心是古北国际商务区稀缺的具备"古北集团国企自持/古北物业+仲量联行直管、19.17万㎡（30层塔楼2800㎡整层）、C8商办、3.8元起租金、100㎡起租、VAV PM2.5、10号线伊犁路120—283米、961车位、32元、LEED金级+高岛屋同楼、通用磨坊/横滨橡胶同园、2008/2012双期竣工"的涉外超甲A载体，其资产价值长期绑定10/15号线—延安高架—虹桥枢纽与"古北第一涉外圈层+虹桥开发区+大张江长宁园"三核。

短期看，企业可借助5.5元/㎡·天2800㎡整层价、10号线120米与高岛屋同楼，将日韩代表处固定成本压至静安寺60%、且借横滨橡胶/捷豹路虎同园做供应链零成本对接；中长期看，随着长宁区2026营商环境32条与虹桥出海企业总部集聚区深化，项目作为"古北国企商办锚点"与"古北SOHO外溢对标"的久米效应将持续放大（10号线近零接+高岛屋同楼+日韩沉淀反成中层留存优势）。

建议日资韩资欧美跨国代表处、涉外专业服务（律所/咨询/人力资源）、高端商贸与消费品、汽车与材料企业及需100㎡工位到2800㎡整层的3—40人团队优先考虑；对需104中试/24h倒班/百级洁净企业，需评估C8+VAV局限，转看莘庄工西海联智谷或临港。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.5元古北整层洼地、10号线120米近零接、高岛屋同楼、15年日韩涉外沉淀的务实型代表处具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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