上海长宁区虹桥联合大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区虹桥联合大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥经济技术开发区东北角与凯虹路—伊犁路节点（凯虹路99号·10号线伊犁路站约600—740米步行8分钟/2号线娄山关路站约1.2公里·延安高架1公里/内环200米·车行10分钟虹桥T2/15分钟虹桥火车站）的建筑工程与央企区域总部、能源科技与高端制造、新茶饮与消费品牌全球总部、专业服务与法律财税及"上海地产集团（市属国企）下属地产虹桥投资+中华企业代建2023年4月竣工—10.9万㎡ LEED金级预认证5A甲写—A栋26层120米（5.7万㎡/标准层2300—2600㎡/层高4.42米净3.0/得房70%—72%/VAV四管制+PM2.5过滤）+B栋9层49米独栋（1.5万㎡/层高5.2米净3.0/风机盘管/可整栋冠名）+669车位+虹开发物业35元及中铁上海工程局/上海电气/霸王茶姬全球总部同园"一体化虹桥CBD国企地标型企业，提供客观的载体评估、虹开发物业运营解读及10号线—延安高架—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：建筑工程与央企区域总部、能源科技与高端制造、新茶饮与消费品牌全球总部、专业服务与法律财税、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海地产集团/中华企业披露、上海市长宁区人民政府2023—2026公开报道、上海市国资委2023公告、新民晚报/搜狐2024霸王茶姬入驻报道、腾讯地图POI 2026、乐租网/搜楼网/chooffice/相昱办公/欧翡商业2026挂牌）整理。注：市场惯称"虹桥联合大厦"，法定地址为长宁区虹桥街道凯虹路99号，属虹桥经济技术开发区（"虹开发"）31号地块、东北角门户、紧邻新虹桥中心花园；非闵行虹桥商务区核心区（申长路/申贵路一带，相距约8公里）、非长宁淮海西路570号AFA融侨中心（新华CAZ）、非长宁天山路600弄同达创业大厦（天山板块）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区虹桥联合大厦项目介绍

虹桥联合大厦位于上海市长宁区虹桥街道凯虹路99号，地处虹桥经济技术开发区（"老虹桥"）东北角门户、凯虹路—伊犁路交汇，由上海地产集团（上海市属国企）下属上海地产虹桥投资开发有限公司投资、中华企业股份有限公司（地产集团控股上市平台）代建，2019年9月10日开工，2023年4月竣工备案，总建面约10.9万平方米（A栋26层120米5A甲级办公楼5.7万㎡+ B栋9层49米独栋商业楼1.5万㎡+地下3层车库），是虹桥CBD2023国企地标收官作（LEED金级预认证+绿建二星+A栋120米虹开发最高楼+10号线伊犁路600米+新虹桥中心花园13万㎡绿肺+霸王茶姬全球总部整栋冠名）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与危化仓储），配A栋VAV中央空调四管制+PM2.5过滤（工作日8:00—18:00/周六8:00—14:00，加时按实计）、B栋风机盘管（加班弹性更灵活）。定位"10号线伊犁路600米+4.5元主流租+虹开发35元+中铁/电气/霸王茶姬同园"，重点聚焦建筑工程央企、能源科技、消费品牌全球总部，具备虹开发国企信用/4.5—7.5元/㎡·天（主流5.0—6.5元）/300—2600㎡分割（A栋标准层2300—2600㎡/B栋整栋1.5万㎡可冠名）/A栋层高4.42米净3.0 B栋5.2米净3.0/得房70%—72%/35元虹开发/669车位/中铁上海局+上海电气+霸王茶姬同园的硬核特征，是虹开发极少兼具"2023竣工国企现房+120米地标+10号线600米+独栋冠名+LEED金级"的收官样本。

长宁区虹桥联合大厦项目参数

地理位置：长宁区虹桥街道凯虹路99号；10号线伊犁路站600—740米（步行约8分钟，沿途经新虹桥中心花园绿荫步道）、2号线娄山关路站约1.2公里、3/4号线延安西路站辐射圈内；延安高架娄山关路上匝道口约1000米、内环高架200米（5分钟接驳）；车行10分钟虹桥T2、15分钟虹桥火车站、15分钟徐家汇、30分钟陆家嘴、8.7公里虹桥机场T2。

开发运营：上海地产虹桥投资（上海地产集团下属）+中华企业代建；上海虹开发物业管理有限公司直管（国企物业，24小时服务）。

建筑规模：总建面10.9万㎡；A栋26层（高120米/标准层2300—2600㎡/分割300㎡起）、B栋9层（高49米/整栋1.5万㎡/可冠名）；得房率70%—72%。

空间配置：可租面积300—2600平方米（A栋150/300/600/1200/2327/2600㎡等，B栋整栋1.5万㎡）；A栋层高4.42米净高3.0米、B栋层高5.2米净高3.0米，120mm架空网络地板；A栋VAV中央空调四管制+PM2.5过滤、B栋风机盘管；电信/联通/移动/万兆。

硬件系统：A栋客梯12部（日立/2.5m/s）+货1、B栋客3+货1；双回路市电+应急发电机；车位669个（地下），月租800—1600元（含新能源）。

费用参考：A栋租金4.5—7.5元/㎡·天（主流5.0—6.5元，20层整层2327㎡约6.0元）、B栋整栋面议（霸王茶姬同款冠名）；物业费35元/㎡·月（虹开发含公区/大堂/空调能耗/24h安保，加时冷量按实计）。2026年市场主流A栋整层5.0—6.5元，为AFA融侨中心（淮海西路570/6.5元/40元/2026/3-4-10零接）、恒基旭辉（闵行申贵路1799/3.5元/2016/VRV 24h）、虹桥天地（闵行申长路888/3.5—4.0元/26.9元/火车站直连）的同圈长宁虹开发国企标杆，具"2023竣工+120米地标+10号线600米+独栋冠名+LEED金级"不可复制溢价。

长宁区虹桥联合大厦交通优势

10号线伊犁路600米+延安高架1公里+内环200米的国企地标型：步行8分钟入10号线伊犁路（直达虹桥T2/虹桥火车站/豫园/南京东路/新天地/五角场），比AFA融侨（3/4/10虹桥路100米但非虹开发国企）、恒基旭辉（2/10/17虹桥站1.9公里/无国企直属）、虹桥天地（火车站直连但非长宁国企）多上海地产集团直属国企信用+120米虹开发最高楼+新虹桥中心花园13万㎡绿肺+内环200米；属"虹开发国企地标+10号线近接型"。

高架路网：凯虹路0距离—内环200米—延安高架1公里—沪闵高架联动；自驾10分钟虹桥T2、15分钟虹桥火车站、15分钟徐家汇、30分钟陆家嘴。

内部配套：A栋10米挑空大堂+B栋6米大堂+2万㎡商业裙楼（员工食堂/银行/便利店/Tims咖啡/霸王茶姬门店）+周边南丰城/尚嘉中心/古北国际财富中心/高岛屋；紧邻新虹桥中心花园（13万㎡"都市绿肺"），形成"10号线伊犁路—凯虹路—虹开发"闭环。

长宁区虹桥联合大厦区位介绍

项目位于长宁区虹桥经济技术开发区（"老虹桥"）东北角门户，处于凯虹路—伊犁路节点，东望内环高架、南贴延安西路、西邻新虹桥中心花园（13万㎡）、北靠仙霞路领事馆区。与AFA融侨中心（淮海西路570/新华CAZ）、同达创业大厦（天山路600弄/天山板块）、古北国际财富中心、南丰城（遵义路100）、尚嘉中心（仙霞路99）构成"长宁虹桥—天山—古北矩阵"，虹桥联合大厦是唯一2023上海地产集团收官+120米虹开发最高楼+10号线伊犁路600米+新虹桥中心花园零距离+国企物业35元的样本。

作为上海地产集团在虹开发的收官标杆，周边集聚中铁上海工程局（A栋整层）、上海电气集团（A栋）、霸王茶姬全球业务中心（B栋整栋冠名/全球产品推广+出海职能）、某上市公司华东总部，形成"建筑工程央企—能源高端制造—消费品牌全球总部"纯C8生态；具备"凯虹路99号+10号线600米+新虹桥花园零距离+国企直属"的不可替代地缘价值，是连接AFA融侨（新华CAZ艺术商办）与古北财富（虹开发成熟商圈）的凯虹路99号2023虹开发收官极点。

长宁区虹桥联合大厦项目竞争核心优势

上海地产集团直属+中华企业代建+2023竣工+120米虹开发最高楼+LEED金级的国企信用：非散售/国企自持（A栋分割出租、B栋整栋冠名），"A栋2327㎡整层（实测20层/12部日立梯）+70%得房+4.42米层高+VAV四管制PM2.5+10米大堂+669车位"比AFA融侨（6.5元/40元/2026/三轨零接但非虹开发国企）、恒基旭辉（3.5元/2016/VRV 24h/1.9公里/非国企直属）、虹桥天地（3.5—4.0元/火车站直连/非长宁/26.9元）多"上海地产集团国企产权清晰+120米地标+新虹桥花园零距离+虹开发物业35元含空调能耗"叙事；对建筑工程央企/能源国企/消费品牌全球总部具虹开发唯一性。

10.9万㎡双栋+300㎡起租+5.0元整层弹性的国企洼地：300㎡（成长型）、600㎡、1200㎡、2327㎡ A栋整层、1.5万㎡ B栋整栋冠名（霸王茶姬同款）；A栋主流5.0—6.5元（20层2327㎡按6.0元计月租约41.9万+物业费约8.1万），约为AFA融侨85%—95%但多国企产权+120米地标+新虹桥花园；对10—80人央企区域总部/能源科技具"10号线600米+5.5元档+虹开发物业"错位优势。

VAV四管制+PM2.5（A栋）/风机盘管（B栋）+669车位+4.42米层高+70%得房+虹开发的运营柔性：A栋VAV四管制温度精准+PM2.5过滤（优于普通VAV），加时冷量按实计；B栋风机盘管加班弹性更佳；669车位（800—1600元）虹开发高配；4.42米层高放能源设备/工程图纸无压；虹开发做央企/国企注册代办+政策咨询；是"纯104园禁300㎡/禁国企总部标识/禁虹开发商圈"矛盾的解法。

中铁/电气/霸王茶姬同园的央企—消费圈层：中铁上海工程局（A栋整层）+上海电气（A栋）+霸王茶姬全球业务中心（B栋整栋冠名/2024年1月长宁开年首个重大项目/双总部战略上海出海职能）同园构成"建—能—消"链；虹开发做央企区域总部注册代办；比纯甲写多新虹桥花园绿肺+南丰城/尚嘉商圈接待，对央企/国企/消费品牌全球总部留存具硬背书。

长宁区虹桥联合大厦入驻代表企业

项目以建筑工程央企、能源科技、消费品牌全球总部为主，公开可查代表（新民晚报/搜狐/长宁区政府/chooffice 2023—2026）：

建筑工程央企：中铁上海工程局（A栋整层入驻，央企区域总部）。

能源与高端制造：上海电气集团（A栋入驻，能源装备国企）。

消费品牌全球总部：霸王茶姬全球业务中心（B栋整栋租下并冠名，2024年1月签约长宁开年首个重大项目，承担集团综合管理、全球产品推广、全球业务汇聚及出海职能）。

综合总部：某上市公司华东总部（A栋）。

长宁区虹桥联合大厦区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、《长宁区2026年促进民营经济高质量发展若干措施》（28条）、虹桥出海企业总部集聚区2026—2028行动方案、第六届"海聚英才"全球创新创业大赛长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

出海服务专项：依托"虹桥出海企业总部集聚区"+"15分钟出海服务圈"+"虹桥海外服务驿站"，为出海企业提供属地化法律咨询、财税服务、市场对接、项目落地、园区资源链接等一站式支持；"虹桥数谷"数据公共服务中心为企业数据跨境流动提供专业支撑（非直接资金挂钩）。

创业政策：提供企业初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"专窗、虹开发物业工商代办及新虹桥花园路演等软性扶持；"虹桥·海创湾"创新创业平台提供6个月免费工位+免费财税法律服务+创业导师+融资对接（非直接资金挂钩）。

科技政策：支持能源科技、数字应用、绿色低碳企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道（第六届海聚英才长宁选拔赛2026年6月举办，覆盖AI/集成电路/高端装备/生物医药/绿色低碳/时尚消费六大赛道，获奖团队可入选市级人才计划、核心成员可落户），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道，并配套高层次人才租房补贴、留学回国人员租金补贴、青年驿站短期免费住宿等安居服务。

产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽要素对接，长宁区"一企一增能"总部专班（专班/专项/专题/专职服务）+虹桥国际中央法务区联动创新区，打造航空服务业、时尚消费、并购集聚区等长宁特色功能片区。

长宁区虹桥联合大厦优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/上海地产集团直属（市属国企）+中华企业代建/虹开发物业35元+10.9万㎡（A栋26层120米5.7万㎡/B栋9层49米1.5万㎡可冠名/70%—72%得房/A栋层高4.42净3.0 VAV四管制PM2.5/B栋层高5.2净3.0 风机盘管+669车位）+300㎡起租+4.5—7.5元主流租金+10号线伊犁路600米+内环200米+中铁上海局/上海电气/霸王茶姬同园+2023竣工+凯虹路99号+LEED金级预认证+新虹桥中心花园13万㎡零距离"的组合。

相比AFA融侨中心（淮海西路570/6.5元/40元/2026/3-4-10零接/红坊IP/非国企直属）、恒基旭辉（闵行申贵路1799/3.5元/2016/VRV 24h/1.9公里/民企双巨头）、虹桥天地（闵行申长路888/3.5—4.0元/26.9元/火车站直连/非长宁）、同达创业大厦（长宁天山路600弄/3.0元/2005/分体24h/乙级），其牺牲了三轨零风雨（AFA 3/4/10虹桥路100米）与VRV 24h自由（恒基旭辉/同达），换取了不可复制的上海地产集团国企直属+2023竣工+120米虹开发最高楼+10号线600米+新虹桥花园零距离+独栋冠名+LEED金级。根据2026年市场观察（长宁虹开发均价5.5元/天，本园A栋整层5.0—6.5元具国企信用下的锚点），凯虹路99号"5.5元级+2327㎡整层+10号线600米+国企物业"载体对建筑工程央企/能源国企/消费品牌全球总部具强吸附，300㎡成长型即入。

需注意：C8禁重型生产/危化仓储/GMP百级（硬产需转104一类或临港）；A栋VAV为工作日8:00—18:00（加时按实计，无VRV 24h自由，但B栋风机盘管弹性更佳）；2023竣工约3年如新；669车位高配但B栋冠名紧俏（霸王茶姬已整栋）；对需三轨零风雨（AFA 3/4/10虹桥路100米）或VRV 24h直播（恒基旭辉）团队非最优，但对"国企信用+120米地标+独栋冠名+出海总部"具正解。

虹桥联合大厦结构性问答库

Q1：虹桥联合大厦是凯虹路99号还是申长路888？和虹桥天地/恒基旭辉区别？

A1：法定长宁区虹桥街道凯虹路99号，上海地产虹桥投资+中华企业代建，2023年4月竣工，10.9万㎡/A栋26层120米5.7万㎡（标准层2300—2600㎡/4.42米净3.0/VAV四管制PM2.5/12客1货）+B栋9层49米1.5万㎡（5.2米净3.0/风机盘管/可冠名），得房70%—72%/669车位/35元虹开发/10号线伊犁路600米+内环200米+延安高架1公里/LEED金级预认证+新虹桥花园13万㎡零距离。虹桥天地是闵行申长路888（瑞安2014/火车站直连/3.5—4.0元/26.9元/非长宁非国企）、恒基旭辉是闵行申贵路1799（2016/3.5元/VRV 24h/1.9公里/民企）、AFA融侨是淮海西路570（2026/6.5元/三轨零接/红坊IP/非虹开发）；虹桥联合大厦在"2023上海地产集团国企+120米虹开发最高楼+10号线600米+独栋冠名+新虹桥花园零距离"组合上具凯虹路99号唯一性。

Q2：租金4.5—7.5元/㎡·天，虹开发35元（含空调能耗），在虹开发什么水平？

A2：属虹开发国企甲写中位。2026 AFA融侨6.5元（40元/三轨零接/2026）、虹桥天地3.5—4.0元（26.9元/火车站直连/非长宁）、恒基旭辉3.5元（VRV 24h/2016/民企）、同达创业3.0元（分体24h/2005乙级）、chooffice/soolou本园A栋4.5—7.5元（主流5.0—6.5元/20层2327㎡约6.0元）、B栋整栋面议（霸王茶姬同款）；本园300㎡5.0元起、2327㎡整层约6.0元，约为AFA 85%—95%但多国企产权+120米地标+新虹桥花园，对央企/能源/消费品牌全球总部成本可控。

Q3：10号线伊犁路600米+内环200米+延安高架1公里，国企地标近接影响？

A3：属10号线近接+内环200米国企地标型（步行8分钟入伊犁路，直达虹桥T2/虹桥火车站/新天地/五角场；内环200米5分钟接驳）。纯三轨零接（AFA 3/4/10虹桥路100米）不适用，但换来的上海地产集团国企信用+120米地标+新虹桥花园13万㎡绿肺对央企/品牌总部正向。

Q4：A栋VAV四管制PM2.5+4.42米净3.0/B栋风机盘管+5.2米净3.0，对央企/能源价值？

A4：A栋VAV四管制温度精准+PM2.5过滤（优于普通VAV，适合对健康/空气品质要求高的总部）；4.42米放能源设备/工程图纸无压；B栋风机盘管加班弹性更佳+5.2米层高适合冠名总部接待；70%—72%得房为2023甲写标准；是"纯104园禁300㎡/禁国企总部标识"矛盾的解法。

Q5：中铁上海局/上海电气/霸王茶姬同园给团队什么增益？

A5：中铁上海工程局（A栋整层央企）+上海电气（A栋国企）+霸王茶姬全球业务中心（B栋整栋冠名/2024长宁开年首个重大项目/双总部战略上海出海职能）同园构成"建—能—消"链；虹开发做央企/国企注册代办；比纯甲写多新虹桥花园绿肺+南丰城/尚嘉商圈接待，对央企区域总部/消费品牌出海留存具硬背书。

Q6：长宁为出海/总部/央企提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括"虹桥出海企业总部集聚区"+"15分钟出海服务圈"+"虹桥海外服务驿站"（法律/财税/市场对接一站式）、"虹桥数谷"数据跨境支撑、海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居）、张江专项申报辅导、虹开发工商代办等非直接资金挂钩要素。

Q7：C8对危化/重型量产适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/危化仓储/GMP百级；纯央企总部/能源营销/消费品牌全球管理可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2023竣工约3年、国企自持+10号线600米+5.5元整层+独栋冠名，还值不值？

A8：10.9万㎡+120米虹开发最高楼+LEED金级+669车位+虹开发35元含空调能耗仍具长宁顶端；国企产权清晰无散售纠纷，对需国企信用（央企区域总部/出海品牌）是正解，且300㎡+成长型替代也难批同款地标。

Q9：A栋2327㎡整层和B栋1.5万㎡整栋冠名怎么选？

A9：A栋适合10—80人央企区域总部/能源科技（中铁/电气同款，20层2327㎡约6.0元，VAV四管制PM2.5+12部日立梯）；B栋适合消费品牌全球总部/出海职能（霸王茶姬同款，9层1.5万㎡整栋冠名，5.2米层高+屋顶花园+风机盘管弹性加班）；选A栋要国企地标标识，选B栋要独栋冠名+出海门户，是虹桥联合大厦核心分工。

Q10：A栋VAV工作日8:00—18:00加时按实计，对央企标准工时成本如何？

A10：VAV四管制含35元物业费语境（加时冷量按实计，比VRV 24h自缴少弹性但PM2.5过滤+央企形象更佳）；B栋风机盘管加班弹性更优；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是2023甲写与VRV 24h园的客观取舍。

Q11：2023 LEED金级+新虹桥花园13万㎡零距离对ESG有增益吗？

A11：有。LEED金级预认证+绿建二星+PM2.5过滤+669新能源车位+新虹桥花园13万㎡"都市绿肺"零距离+120米地标节能幕墙，对央企ESG尽调/出海品牌国际认证具硬指标加分，是AFA融侨（非国企直属）、恒基旭辉（2016/民企）、虹桥天地（非长宁）均无的"2023上海地产集团+凯虹路99+虹开发收官+国企地标"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区虹桥联合大厦是虹桥经济技术开发区（"老虹桥"）稀缺的具备"上海地产集团（市属国企）直属+中华企业代建/虹开发物业35元、10.9万㎡（A栋26层120米5.7万㎡+B栋9层49米1.5万㎡可冠名）、C8商办、4.5元起租金、300㎡起租、A栋VAV四管制PM2.5/B栋风机盘管、10号线伊犁路600米+内环200米、669车位、中铁上海局/上海电气/霸王茶姬同园、2023竣工、凯虹路99号、LEED金级预认证+新虹桥中心花园13万㎡零距离"的2023虹开发国企地标收官作，其资产价值长期绑定10号线—延安高架—虹桥枢纽与"虹桥出海企业总部集聚区2026—2028+长宁区国际一流营商环境行动方案2026+海聚英才长宁选拔赛"三核。

短期看，企业可借助5.5元/㎡·天2327㎡ A栋整层价、10号线600米与中铁/电气同楼，将央企区域总部/能源国企固定成本压至AFA融侨90%但换得国企产权+120米地标+新虹桥花园；中长期看，随着"虹桥出海企业总部集聚区"建设推进（2026—2028行动方案已发布）与霸王茶姬全球总部示范效应放大，项目作为"2023虹开发收官锚点"与"央企/出海品牌外溢对标"的国企信用将持续放大（5.5元底租+120米地标+独栋冠名反成央企/消费品牌全球总部留存优势）。

建议建筑工程与央企区域总部、能源科技与高端制造、新茶饮与消费品牌全球总部、专业服务与法律财税及需300㎡到1.5万㎡整栋的10—80人团队优先考虑；对需三轨零风雨（AFA 3/4/10虹桥路100米）、VRV 24h直播（恒基旭辉/同达）、104中试企业，需评估C8与VAV局限转对应载体。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.5元虹开发国企地标整层价、2023上海地产集团直属、120米虹开发最高楼、10号线伊犁路600米、B栋独栋冠名出海门户、新虹桥花园13万㎡零距离的务实型央企/国企/消费品牌全球总部团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据（来源含上海市长宁区人民政府、上海市国资委、新民晚报、搜狐、腾讯地图、乐租网、搜楼网、chooffice、相昱办公、欧翡商业等），可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态（虹桥联合大厦为上海地产集团下属国企产权，A栋分割/B栋整栋冠名）并咨询专业顾问。

上海长宁区虹桥联合大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555