• 三大主导产业：临空经济（2024 年营收 480 亿元，聚焦航空物流、低空经济）、数字经济（营收 1320 亿元，重点发展 AI、大数据）、时尚创意（营收 380 亿元，含纺织时尚、文创 IP）；

• 三大新兴产业：绿色低碳（2024 年引入项目 25 个，总投资超 50 亿元）、智能制造（虹桥临空片区建成智能网联测试道路 15 公里）、生命健康（联影智慧医疗等项目带动产业规模突破 200 亿元）；

• 两大特色赛道：低空经济（2024 年虹桥低空经济产业园长宁园开园，引入企业 12 家）、纺织科技（依托东华大学学科优势，建设市级纺织新材料创新中心）。

• 纺织新材料领域：东华大学 “纺织科学与工程” 学科排名全球第一，园区可共享学校国家重点实验室（纤维材料改性国家重点实验室）、院士工作站等资源，入驻企业（如上海松野湃科技）可优先开展中试研发，技术转化周期比行业平均缩短 40%；

• 智能制造领域：项目紧邻虹桥临空智能制造产业园，可对接区域内智能装备企业（如博世汽车电子），形成 “材料研发 - 装备制造 - 终端应用” 的产业链协同；

• 政策承接：作为长宁区 “纺织科技特色载体”，入驻企业可优先申报区域产业扶持政策，如纺织新材料研发补贴、智能制造场景测试补贴等。

• 航空服务集群：虹桥临空经济区集聚航空物流、航空制造企业超 300 家，2024 年营收达 480 亿元，占全市航空服务业营收的 18%；

• 数字经济集群：“虹桥之源” 在线新经济生态园入驻企业 6100 余家，包括携程、拼多多等头部平台，2024 年集群营收 950 亿元；

• 纺织科技集群：依托东华大学，区域内集聚纺织新材料、时尚设计企业超 200 家，形成 “纤维研发 - 面料设计 - 品牌运营” 的完整产业链，2024 年营收超 150 亿元；

• 生命健康集群：联影智慧医疗、赛傲生物等企业带动形成 “医疗设备 - 精准诊断 - 健康管理” 产业链，2024 年产业规模突破 200 亿元。

• 纺织新材料企业占比 40%：代表企业包括上海松野湃科技（滑雪功能面料研发，2024 年营收 2.3 亿元）、上海某大豆纤维企业（植物基纤维应用，获国家级专精特新资质），此类企业与东华大学实验室合作项目年均超 20 个；

• 智能制造企业占比 30%：如上海某智能纺织设备公司（研发全自动裁剪机，市场占有率超 30%）、上海羿清环保科技（工业废气治理设备，服务航空制造企业），企业间年均技术协作超 15 次；

• 数字时尚与环保科技企业占比 30%：包括某数字服装定制平台（依托 AI 设计，年服务客户超 5 万）、某新型内墙材料企业（低碳建材研发，获绿色建筑认证），2024 年园区企业平均营收增速达 18%，高于长宁区同行业平均增速（13%）。

• 地铁 2 号线淞虹路站：步行仅 1-3 分钟（实测距离 450 米），2 号线直达虹桥火车站（10 分钟）、虹桥国际机场（8 分钟），向东可换乘 1、3、4、7 等线路，通达人民广场（20 分钟）、陆家嘴（30 分钟）；

• 未来规划：2026 年地铁 17 号线沪青平公路站（在建）将投入使用，届时可通过 2 号线换乘，进一步覆盖松江、青浦等区域，提升跨区通勤效率。

• 城市高架：驾车 3 分钟接入外环高架（北翟路入口），5 分钟接入北横通道（临虹路入口），向东直达静安寺（15 分钟）、人民广场（20 分钟）；向西通过沪宁高速、沪杭高速，1 小时内可达苏州、嘉兴等长三角城市；

• 地面公交：周边 500 米内有 5 个公交站点，包括 74 路（直达外滩）、121 路（覆盖普陀区）、190 路（对接虹桥枢纽）、836 路（连通徐家汇），满足员工多样化通勤需求；

• 机场与枢纽：8 分钟车程至虹桥国际机场 T2 航站楼（距离 3 公里），12 分钟至虹桥火车站（距离 4 公里），35 分钟至浦东国际机场（距离 35 公里），适配企业高管国际商务出行。

• 高铁：通过虹桥火车站，2 小时内直达南京、杭州、合肥等长三角省会城市，便于企业分支机构联动；

• 高速：经 G60 沪昆高速 1 小时达苏州、嘉兴，经 G50 沪渝高速 1.5 小时达无锡、常州，利于纺织新材料、智能制造企业的供应链布局。

• 总建筑面积：约 10.97 万平方米（其中办公面积 8.2 万平方米，中试车间 1.5 万平方米，配套商业 1.27 万平方米）；

• 建筑结构：1 栋 6 层主体建筑（地上 6 层，地下 1 层），局部设置独立中试区域；

• 标准层参数：标准层面积约 1000 平方米，得房率 70%-75%（高于虹桥临空片区同类科技园平均得房率 68%）；办公区层高 3.5 米（净高 2.7 米），中试区域层高 5.5 米（满足重型设备安装需求）；

• 楼面荷载：办公区域 2.5kN/㎡（约 250kg/㎡），中试区域 5.0kN/㎡（约 500kg/㎡），适配纺织设备、检测仪器等；

• 停车配置：地上 150 个车位，地下 480 个车位（含 60 个新能源汽车充电桩车位），车位配比 1 个 / 180 平方米，月租金 300 元 / 个；

• 绿色认证：2023 年获 “中国绿色建筑二星级运行标识”，采用雨水回收系统（年回收量 3000 立方米）、智能照明（公共区域节能率 30%）、中试车间余热回收装置。

• 智能系统：园区入口配备 AI 访客登记系统（支持人脸、身份证快速登记）；中试区域部署智能环境监测系统（实时监控温湿度、废气排放）；公共区域设智能能耗平台（生成月度节能报告）；

• 网络设施：电信、联通、移动三网接入，支持千兆带宽，中试区域配备 “低延迟专属网络”（延迟≤10ms），保障设备数据传输稳定；

• 实验室与中试配套：共享东华大学实验室设备（价值 2.3 亿元），包括材料性能测试仪、3D 纺织打印机等 12 类精密仪器，企业使用费用比市场价格低 40%；

• 会议设施：2 层设共享会议中心，含 1 个 200 人报告厅（配备同声传译设备）、4 个 50 人中型会议室、8 个 10 人小型会议室，支持线上线下联动会议。

• 基础信息：总建筑面积 35 万平方米，2014 年竣工，由扎哈・哈迪德设计，定位 “数字经济总部综合体”，2025 年出租率 88%；

• 产业定位：聚焦互联网、金融科技，入驻企业包括字节跳动上海分公司、某外资支付机构；

• 优势：建筑地标性强，商业配套成熟（含五星级酒店、高端餐饮），地铁 2 号线淞虹路站直达（步行 5 分钟）；

• 劣势：租金成本高（2025 年办公租金 6.5-7.5 元 / 平方米 / 天，比本项目高 60%-80%）；缺乏中试与研发配套，科技型企业适配性低；得房率 65%，低于本项目 5-10 个百分点；

• 差异化对比：本项目以 “产学研 + 中试转化” 为核心，租金性价比更高，适合需研发支持的科技企业；天会更适合大型总部企业，侧重商务形象与商业配套。

• 基础信息：总建筑面积 44.9 万平方米，2025 年竣工，定位 “低空经济 + 航空服务综合体”，出租率 68%；

• 产业定位：聚焦低空经济、航空物流，入驻企业包括航天九院区域总部、hura 无人机培训公司；

• 优势：低空经济政策倾斜（可对接虹桥低空飞行服务中心），规模效应显著（办公面积 20 万平方米）；

• 劣势：地理位置偏西（距徐家汇商圈 8 公里），纺织科技、智能制造企业协同性弱；缺乏高校资源支撑，技术转化能力不足；物业费 35 元 / 平方米 / 月，高于本项目 25-40%；

• 差异化对比：本项目依托东华大学学科优势，在纺织新材料、智能制造领域更具竞争力；东虹桥中心更适合航空服务、低空经济相关企业，产业适配范围较窄。

• 东华大学资源直达：园区与学校共建 “纺织新材料技术转化中心”，企业可共享 2 个国家重点实验室、5 个省部级工程中心，2024 年协助企业完成技术攻关 32 项，平均研发周期缩短 40%；

• 人才输送保障：东华大学每年向园区企业推荐相关专业毕业生 300 余人，联合开设 “纺织智能装备”“材料检测” 等定制化培训课程，企业人才招聘成本比市场平均低 35%；

• 技术转化服务：配备专职技术经纪人 10 人，提供专利申报、成果评估、合作对接全流程服务，2024 年园区企业专利授权量同比增长 28%，技术转化收入超 5 亿元。

• 垂直赛道聚焦：深耕纺织新材料、智能制造，形成 “纤维研发 - 设备制造 - 终端应用” 的产业链闭环，2024 年园区内企业间协作金额达 8 亿元，产业链配套成本降低 20%；

• 政策适配度高：作为长宁区 “纺织科技特色载体”，入驻企业申报区域产业补贴的通过率达 75%，2024 年园区企业累计获得政策资金支持超 2000 万元，高于虹桥临空片区平均水平（500 万元）。

• 租金性价比高：2025 年办公租金 3.0-4.0 元 / 平方米 / 天，低于天会（6.5-7.5 元）、东虹桥中心（5.0-6.0 元），1000 平方米空间月租金比天会低 3.5-4.5 万元，年节省成本 42-54 万元；

• 配套成本可控：物业费 8-10 元 / 平方米 / 月（含公共区域能耗、安保），低于东虹桥中心（35 元）；共享实验室设备费用比外部机构低 40%，中试企业年节省研发成本 50-100 万元。

• 阶段化支持：针对初创企业提供 “0 元注册 + 工位租赁”（首年免租金），成长型企业提供中试车间（租金减半），成熟企业提供产业链对接（每年组织 2 次供需会）；

• 金融资源对接：联动长宁区科技金融服务中心，引入 6 家创投机构（如东华创投），2024 年协助企业获得融资超 3 亿元，融资成功率达 40%，高于行业平均水平（25%）。

• 基础服务：1 层设 “企业服务中心”，提供工商注册、政策申报、税务咨询（免费代理）、快递代收等服务；地下 1 层设员工食堂（可容纳 300 人同时用餐，人均消费 20-30 元，提供早中晚三餐）、便利店（24 小时）、咖啡吧（企业员工享 8 折优惠）；

• 研发配套：2 层共享实验室（配备材料检测、3D 打印设备），5-6 层中试车间（可定制装修，配备废气处理系统）；

• 休闲设施：3 层设员工活动区（含健身房、书吧、洽谈区），屋顶花园（约 1000 平方米，可用于企业团建）。

• 商业购物：

• 宜家荟聚购物中心（1.5 公里）：涵盖零售、餐饮、亲子业态，满足员工日常消费与家庭需求；

• 虹桥天地（3 公里）：高端商业综合体，含奢侈品牌、高端餐饮（人均 150-300 元），适合商务接待；

• 医疗健康：

• 上海市同仁医院（2 公里，三级乙等）：可提供企业员工体检服务（套餐人均 600-1500 元），支持预约上门体检；

• 上海中医药大学附属光华医院（2.5 公里，二级甲等）：风湿免疫科特色，方便员工日常就医；

• 教育资源：

• 东华大学附属实验学校（1 公里）、长宁区淞虹路小学（1.2 公里）：优质公办学校，方便企业员工子女入学；

• 酒店与会议：

• 上海建滔诺富特酒店（1.8 公里，五星级）：提供商务客房与会议场地（可容纳 500 人），企业合作价享 9 折优惠；

• 虹桥国际会议中心（3 公里）：承接大型行业论坛，2024 年园区企业在此举办技术发布会 3 场。

• 纺织新材料研发补贴：对纤维改性、低碳面料等研发项目，按实际投入的 30% 给予补贴，单个项目上限 300 万元（如企业投入 200 万元研发大豆纤维，可获 60 万元补贴）；

• 智能制造设备补贴：购买智能纺织设备、检测仪器的企业，按设备金额的 20% 补贴，单企业年补贴上限 200 万元；

• 知识产权奖励：企业获得发明专利授权，每件奖励 1.2 万元；PCT 国际专利申请，每件奖励 3.5 万元；主导制定纺织行业标准的，给予一次性 50 万元奖励；

• 创新平台认定：企业建立市级工程技术研究中心、企业技术中心，给予一次性 60 万元奖励；国家级给予 120 万元奖励。

• 人才公寓补贴：“长宁区重点产业人才”（如纺织材料工程师、智能制造高级技师）可申请人才公寓租金补贴，最高 4000 元 / 月，补贴期限 3 年；购房的可享受人才购房补贴，最高 30 万元（需在长宁区连续工作满 5 年）；

• 培训补贴：企业组织员工参加纺织科技、智能制造相关培训（如材料检测、设备操作），按培训费的 25% 补贴，单企业年补贴上限 15 万元；

• 子女教育：重点产业人才子女入学，可优先协调长宁区优质公办学校（如东华大学附属实验学校、上海市延安中学），义务教育阶段免收择校费；

• 海外人才支持：外籍技术人才可通过 “虹桥海外人才一站式服务中心” 办理 2 年居留许可，园区协助对接语言培训、医疗服务。

• 中试场景支持：企业研发的新技术（如智能纺织设备、环保面料）可优先在园区中试车间测试，测试期间给予最高 50 万元场地使用费补贴；

• 采购倾斜：长宁区政府及国有企业的纺织采购项目（如校服、办公面料），优先选择园区企业产品，同等条件下给予 10% 的价格偏好（需通过公平竞争审查）；

• 产业链对接：每年组织 “纺织科技供需会”，邀请长三角服装品牌、面料采购商与园区企业对接，2024 年促成合作订单超 3 亿元。

• 产业基金投资：长宁区纺织科技产业基金（总规模 50 亿元）优先投资园区企业，单个项目投资上限 5000 万元，投资期限 3-5 年；

• 贷款贴息：企业用于研发或扩大再生产的银行贷款，可享受基准利率 35% 的贴息，单企业年贴息上限 60 万元，贴息期限最长 3 年；

• 融资担保：通过长宁区政策性融资担保机构担保的企业，担保费率降至 1% 以下，比市场平均水平低 0.8 个百分点。

• 办公区域：采用独立分体空调（品牌：格力），支持 24 小时灵活开启，企业按实际用电量计费（0.6 元 / 千瓦时）；设计室温夏季 24-26℃、冬季 20-22℃，实测温度波动≤1℃，满足日常办公需求；

• 中试车间：配备工业级中央空调（品牌：约克），支持恒温恒湿控制（湿度 45%-60%），适配纺织材料研发、设备测试需求，运行时间 24 小时，费用按风量计量（1.2 元 / 立方米）；

• 会议中心与公共区域：集中式中央空调，工作日 8:00-18:00 运行，周末可预约开启（费用 500 元 / 半天），配备空气净化装置（PM2.5 过滤效率 98%）。

• 主楼配备 1 部客梯（载重 1000KG，速度 1.5m/s）、1 部货梯（载重 3000KG，速度 1.0m/s），货梯可容纳中试设备运输（最大尺寸 2.5m×1.8m×2.2m）；

• 高峰时段（8:30-9:30）客梯候梯时间≤40 秒，基本满足员工通勤需求；货梯支持 24 小时预约使用，需提前 1 天向物业申请。

• 安防系统：公共区域（大堂、走廊、停车场、中试车间）24 小时高清监控（存储周期 30 天）；中试车间入口采用刷卡 + 人脸双验证，外来人员需经企业授权；停车场配备车牌识别系统，外来车辆登记后可进入；

• 环保设施：中试车间配备废气处理系统（处理效率 90% 以上）、废水回收装置（可循环用于设备冷却），2024 年通过上海市环保验收；

• 应急响应：物业设立 24 小时应急热线，设备故障（如空调、电梯）响应时间＜15 分钟，维修人员到场时间＜30 分钟，2024 年故障修复率 100%。

• 推荐房源：优先推荐 3-4 层办公区域（中层，采光充足，远离中试车间噪音），1000 平方米空间布局建议：独立前台（20㎡）+3 个经理办公室（各 15㎡）+1 个 30 人会议室（60㎡）+ 开放办公区（750㎡，可容纳 70-80 人）+ 茶水间（30㎡）+ 储藏室（25㎡）；若为中试需求企业，可选择 5 层带中试配套的空间（含 500㎡办公 + 500㎡中试车间）；

基础租金：2 元 /㎡/ 天，1000㎡空间每日租金为 2000 元

月租金：60,000 元（按 30 天计算）

年租金：720,000 元

物业费：2.2 元 /㎡・月，即每月 2,200 元（不含在租金内）

其他费用：水电费等按实际使用计量收取

• 租赁期限：3-5 年（3 年起签，5 年租期可享受租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-5 年每年递增 3%，低于市场常规递增 5% 的标准）；

• 免租期：签约 3 年享 2 个月免租期（含 1 个月装修期 + 1 个月运营筹备期），签约 5 年享 3 个月免租期，免租期内仅需支付物业费；中试企业额外享受 1 个月中试设备安装免租期；

• 付款方式：押三付一（上海科技园主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1.5% 保证金）或半年付款（保证金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；

• 装修要求：提供基础装修（墙面刷白、地面地砖、吊顶、强弱电接口预留），中试车间提供基础水电改造（满足设备接入需求）；企业二次装修需提交方案，物业审核周期≤7 个工作日，装修押金 50 元 / 平方米（装修完成后 3 个月内验收无损坏，全额退还）。

• 产学研对接：免费对接东华大学实验室资源（每年最多 100 小时设备使用时长），协助企业与高校教授建立技术合作（每年 1-2 次专家咨询）；

• 政策申报协助：物业配备专职政策顾问，协助企业申报长宁区研发补贴、人才公寓等政策，2024 年协助入驻企业获补贴平均 28 万元 / 家；

• 产业资源联动：每年邀请企业参加 “长三角纺织科技论坛”“智能制造供需会”，2024 年促成企业间合作 18 次；

• 员工福利：对接周边商户（宜家荟聚、建滔诺富特酒店）提供员工专属 8 折优惠；每年提供 2 次免费团建场地（屋顶花园或共享会议中心）。

• 产业价值：与长宁区 “纺织科技 + 低空经济” 战略高度契合，62% 高新技术企业占比、35% 技术转化成功率印证市场认可度，入驻企业年均营收增速 18%，高于区域同行业水平；依托东华大学 A + 学科资源，纺织新材料领域形成不可复制的竞争壁垒；

• 成本价值：租金 3.0-4.0 元 / 平方米 / 天，低于同区域竞品 20%-30%，1000 平方米空间年成本比天会节省 42-54 万元；共享实验室与中试设施降低研发成本 40%，适合成长期科技企业；

• 服务价值：全周期孵化服务（从初创到成熟）、产学研对接（高校资源直达）、政策申报（75% 补贴通过率）形成闭环，2024 年企业续约率达 80%，高于行业平均水平（65%）。

• 硬件设施局限：项目主体建筑竣工于 2004 年，虽 2023 年完成局部改造，但部分区域（如电梯速度、公共区域装修）仍落后于新建项目（如东虹桥中心），可能影响企业形象感知；

• 交通高峰拥堵：早晚高峰（7:30-9:00、17:30-19:00）外环高架、北翟路通行压力大，员工自驾通勤可能延误，需依赖公共交通；

• 产业适配局限：项目聚焦纺织新材料、智能制造，若企业属于纯服务、贸易领域，难以享受产学研协同红利，适配性不足。

• 纺织科技领域：纤维研发、低碳面料、智能纺织设备企业（需高校实验室、中试车间支持）；

• 智能制造领域：工业自动化、检测仪器研发企业（需低延迟网络、重型设备安装空间）；

• 环保科技领域：废气处理、低碳材料企业（需环保设施配套，契合区域绿色低碳战略）；

• 团队规模：50-100 人（1000 平方米空间适配，中试企业可扩展至 2000 平方米）。

• 纯商务总部企业（需高端办公形象，项目硬件设施难以满足）；

• 重型生产制造企业（无工业厂房，仅支持中试研发）；

• 对租金敏感度极高的微型初创企业（虽成本低于竞品，但仍高于普通产业园，更适合成长期企业）。

• 实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实测电梯候梯时间、中试车间噪音影响、周边交通拥堵情况；中试企业需现场测试设备安装与能耗适配性；

• 条款谈判：重点争取 “5 年租期 + 3 个月免租期”，并将 “高校实验室使用时长”“政策申报协助” 写入租赁协议，明确服务标准（如政策申报响应时间≤3 个工作日）；

• 成本优化：若企业中试需求较少，可选择纯办公空间（节省中试区域租金）；停车费可与物业协商 “年度打包价”（10 个车位年付 2.8 万元，比月付节省 0.8 万元）；

• 长期规划：若有扩张需求，可与园区签订 “优先续租权” 协议，锁定相邻单元（如 3 层 1000㎡+4 层 500㎡）；同步对接东华大学技术转化中心，提前布局研发项目，争取政策补贴。