上海长宁区虹桥东方国信商务广场招商招租投资报告：企业选址决策深度分析
上海虹桥临空东方国信商务广场招商招租电话：021-64398555
一、上海虹桥东方国信商务广场报告基础信息
1.1 报告用途
为企业董事长及战略决策层提供临空东方国信商务广场租赁选址的专业数据支撑、产业适配分析及风险研判，覆盖项目价值、成本效益、政策红利等核心维度，助力科学决策。
1.2 编制对象
企业董事长、战略规划部、行政选址团队
1.3 数据时效
截至 2025 年 9 月（数据来源：长宁区政府 2025 年产业政策文件、东方国信实业有限公司官方运营报告、仲量联行《2025 年上海虹桥临空经济区商办市场报告》、实地勘测及入驻企业访谈数据）
1.4 编辑单位
上海梧桐联行产业招商选址专家组（10 年 + 上海虹桥临空经济区商办项目评估经验，服务超 50 家数字经济、航空服务、智能制造领域企业选址）
二、上海虹桥东方国信商务广场项目介绍
2.1 开发背景与定位
临空东方国信商务广场由上海东方国信实业有限公司投资开发，前身为四层粮库，2015 年底完成改扩建并竣工交付，是上海市少数将工业遗存（粮库）成功改造为高端办公空间的典型案例，获评 “绿色一星级建筑”“LEED 金级认证”，践行可持续发展理念。
项目位于长宁区福泉北路 388 号（虹桥临空经济园区 11-1 地块），定位 “科技创新 + 专业服务 + 总部经济” 复合型商务载体，聚焦人工智能、工业互联网、医疗器械、智能制造四大细分领域，依托虹桥临空经济区产业生态，打造 “办公 + 研发 + 产业协同” 一体化平台。2024 年获评 “长宁区数字经济特色楼宇”，截至 2025 年 9 月出租率达 82%，入驻企业包括上海东方国信智能系统有限公司、国药集团先进上海医疗器械有限公司、欧地希机电（上海）有限公司等优质企业。
2.2 核心硬件参数
- 总建筑面积：约 7.3 万平方米（地上 5.1 万平方米，地下 2.2 万平方米）；
- 建筑结构：3 栋 7 层（局部资料提及 9-10 层）方形写字楼呈 “品” 字型布局，空间方正规整；
- 标准层参数：标准层面积灵活分割（100-1500 平方米），整层得房率约 72%（高于虹桥临空片区甲级写字楼平均得房率 68%）；
- 层高与承重：层高 5 米（原粮库改造区域达 5.65 米），楼面承重 800KG / 平方米，远超普通写字楼（300-500KG / 平方米），可满足 LOFT 办公、密集架资料库、信息化机房等特殊需求；
- 车位配置：共 550 个停车位（地上 + 地下），含新能源汽车充电桩车位，固定车位月租金 600 元 / 个，临时车位 400 元 / 个，车位配比 1 个 / 133 平方米；
- 电梯配置：每栋配备 3 部三菱客梯 + 1 部货梯（载重 1000-2000KG），高峰时段（8:30-9:30）候梯时间≤35 秒；
- 绿色认证：通过 “绿色建筑一星级认证”“LEED 金级认证”，采用雨水回收系统（年回收量 3000 立方米）、智能照明（公共区域节能率 32%）。
三、上海虹桥东方国信商务广场区位优势分析
3.1 战略地理位置
项目地处虹桥临空经济示范区核心板块（长宁区北新泾板块），属于 “大虹桥” 商务核心区的总部聚集带，东接淞虹路数字经济带，西临虹桥国际机场（2.8 公里），北靠北翟路智能制造产业带，是上海连接长三角的 “枢纽节点”——
- 距虹桥火车站 4.5 公里（15 分钟车程），距静安寺 12 公里（25 分钟车程），30 分钟可达陆家嘴核心商圈；
- 周边 3 公里内商务楼宇 2024 年税收贡献占长宁区总税收的 28%，重点商务楼宇平均亩产税收位居全市前三，产业密度与经济活力突出。
3.2 区域经济基础
长宁区 2024 年地区生产总值达 2789 亿元，同比增长 7.4%；区级一般公共预算收入 180.89 亿元，同步增长 7.4%；重点商务楼宇经济贡献年均增长率 23.5%，2024 年楼宇经济占全区经济比重近 60%，为项目提供成熟的商务生态支撑。
四、上海虹桥东方国信商务广场区域产业分析与聚集情况
4.1 长宁区产业规划
长宁区围绕 “虹桥国际中央商务区” 建设，构建 “四大经济 + 六大重点产业” 体系，政策均不涉及税收挂钩：
- 四大经济：临空经济（2024 年营收 480 亿元）、总部经济（68 家跨国公司地区总部）、数字经济（营收 1320 亿元，占 GDP 47.3%）、开放经济（外贸进出口总额同比增长 8.1%）；
- 六大重点产业：航空及物流、时尚创意、信息服务业（AI / 大数据）、人工智能、“互联网 + 生活性服务业”、专业服务；
- 新兴赛道：低空经济（虹桥低空经济产业园长宁园 2024 年入驻企业 15 家）、绿色低碳（2024 年引入项目 25 个，总投资超 50 亿元）。
4.2 项目产业聚集效应
项目产业定位与区域规划高度契合，形成 “多元协同 + 垂直聚焦” 的聚集格局：
- 智能制造企业（占比 35%）：如欧地希机电（上海）有限公司（焊接设备研发，市场占有率超 25%）、福瑞泰克智能系统有限公司（自动驾驶解决方案）；
- 医疗器械企业（占比 25%）：如国药集团先进上海医疗器械有限公司（高端医疗设备分销，2024 年营收超 3 亿元）；
- 数字技术与专业服务企业（占比 40%）：如上海东方国信智能系统有限公司（工业互联网平台开发）、某数字经济法律咨询公司；
2024 年，项目内企业平均营收增速达 21%，高于虹桥临空片区同行业平均增速（16%），企业间技术合作案例年均超 30 次（如智能制造企业与数字技术公司联合开发智能生产系统）。
五、上海虹桥东方国信商务广场交通优势
5.1 轨道交通
- 地铁 2 号线淞虹路站：步行 10-12 分钟（实测距离 900 米），2 号线直达虹桥火车站（10 分钟）、虹桥国际机场（8 分钟），向东可换乘 1、3、4 号线，通达人民广场（20 分钟）、陆家嘴（30 分钟）；
- 地铁 13 号线祁连山南路站：步行 15 分钟（距离 1.3 公里），可换乘 2 号线、17 号线，覆盖普陀、静安等区域；
- 未来规划：2026 年地铁 20 号线（在建）将在项目周边增设 “临空经济区站”，届时步行距离缩短至 5 分钟，跨区通勤效率进一步提升。
5.2 道路交通与对外联动
- 城市高架：驾车 5 分钟接入外环高架（福泉北路入口），8 分钟接入北横通道（北翟路入口），向东直达静安寺（25 分钟）、人民广场（30 分钟）；向西通过沪宁高速、沪杭高速，1 小时内可达苏州、嘉兴等长三角城市；
- 地面公交：周边 500 米内有 6 个公交站点（74 路、74 路区间、141 路、176 路、876 路、1221 路），覆盖长宁、普陀、静安等行政区，员工通勤选择多元；
- 机场与枢纽：8 分钟车程至虹桥国际机场 T2 航站楼（2.8 公里），15 分钟至虹桥火车站（4.5 公里），35 分钟至浦东国际机场（36 公里），适配企业高管商务出行需求。
六、上海虹桥东方国信商务广场项目硬件与配套设施
6.1 空调系统介绍
项目采用VRV 独立空调系统（部分区域为集中式中央空调），适配企业灵活办公需求：
- 运行时间：VRV 系统支持 24 小时独立开启，集中式中央空调常规运行时间为周一至周五 9:00-18:00、周六 9:00-12:00；
- 费用计算：按实际用电量计量（0.6 元 / 千瓦时），1000 平方米办公空间日均空调费用约 180 元（常规办公时段），加班时段（18:00 后）日均费用约 120 元；
- 温控效果：夏季温度控制 24-26℃，冬季 20-22℃，湿度 45%-60%，部分区域配备空气净化装置（PM2.5 过滤效率 98%）。
6.2 商业与办公配套
6.2.1 内部配套
- 商务服务：1 栋 1 层设 “企业服务中心”，提供工商注册、政策申报、税务咨询（免费代理）、快递代收等服务；3 栋 2 层设共享会议中心，含 1 个 200 人报告厅（配备高清 LED 屏、远程视频设备）、4 个 50 人中型会议室、6 个 10 人小型会议室，企业每月可免费使用 4 小时；
- 生活配套：1 层引入便利店（24 小时）、咖啡吧（员工享 8 折优惠），地下 1 层设员工食堂（可容纳 200 人同时用餐，人均消费 25-35 元，提供早中晚三餐）；
- 金融配套：周边 1 公里内有中国建设银行（上海临空支行）、中国农业银行（虹桥临空经济园区支行）、上海农村商业银行（淞虹路支行），方便企业办理金融业务。
6.2.2 外部配套（3 公里内）
- 商业购物：宜家荟聚购物中心（1.5 公里，涵盖零售、餐饮、亲子业态）、虹桥天地（3 公里，高端商业综合体，含奢侈品牌、高端餐饮）；
- 医疗健康：上海市同仁医院（2.2 公里，三级乙等，可提供企业员工体检服务）、上海中医药大学附属光华医院（2.8 公里，二级甲等，风湿免疫科特色）；
- 酒店商务：上海建滔诺富特酒店（2.1 公里，五星级）、上海阿纳迪酒店（2.5 公里，高端养生酒店），满足商务接待需求；
- 生态休闲：临空音乐公园（1.8 公里）、苏州河滨河景观带（2 公里），为员工提供休闲放松空间。
七、上海虹桥东方国信商务广场周边竞品对比分析
选取虹桥临空经济区内 2 个同类型商办项目，从产业定位、硬件配置、成本效益三个维度客观对比：
7.1 竞品 1：虹桥临空经济园区高端写字楼（如友乐路某项目）
- 基础信息：总建筑面积 12 万平方米，2018 年竣工，定位 “数字经济总部载体”，2025 年出租率 85%，租金 4.5-5.5 元 / 平方米 / 天；
- 优势：产业规模大（入驻企业超 50 家）、商业配套成熟（含高端餐饮、健身中心）；
- 劣势：得房率 65%（低于本项目 7 个百分点）、承重 500KG / 平方米（无法满足重型设备需求）、租金成本比本项目高 50%-83%；
- 差异化对比：本项目以 “工业改造特色 + 高承重 + 低成本” 为核心，适合需研发空间的智能制造、医疗器械企业；竞品更适合纯数字经济总部企业。
7.2 竞品 2：东虹桥中心
- 基础信息：总建筑面积 44.9 万平方米，2021 年竣工，定位 “低空经济 + 航空服务综合体”，2025 年出租率 68%，租金 5.0-6.0 元 / 平方米 / 天；
- 优势：紧邻虹桥机场（500 米）、低空经济政策倾斜（对接虹桥飞行服务中心）；
- 劣势：地理位置偏西（距数字经济集聚带 3 公里）、物业费 35 元 / 平方米 / 月（高于本项目 67%）、产业适配范围窄（仅聚焦航空领域）；
- 差异化对比：本项目兼顾 “智能制造 + 数字技术 + 医疗器械”，产业适配更广泛；东虹桥中心仅适合低空经济、航空服务类企业。
八、上海虹桥东方国信商务广场项目竞争核心优势
基于项目属性与竞品对比，核心优势以数据支撑，客观中立：
8.1 工业遗产改造的独特性
作为上海市少数粮库改造甲级写字楼，保留 5.65 米层高、800KG / 平方米承重等工业特质，可满足普通写字楼无法承载的 “LOFT 办公 + 重型设备研发” 需求，2024 年此类特色需求企业入驻占比达 40%，形成差异化竞争壁垒。
8.2 成本效益优势显著
2025 年租金 3.0 元 / 平方米 / 天，低于虹桥临空高端写字楼（4.5-6.0 元）33%-50%，1000 平方米空间年租金比东虹桥中心节省 72-108 万元；物业费 21 元 / 平方米 / 月，低于东虹桥中心（35 元）40%，年节省物业费 16.8 万元，显著降低企业运营成本。
8.3 绿色办公与 ESG 适配
通过 LEED 金级与绿色建筑一星认证，年能耗比传统写字楼低 22%，2024 年入驻企业平均节能成本节省 10 万元 / 年；雨水回收、智能照明等绿色技术可助力企业 ESG 报告披露，符合当下资本市场对企业可持续发展的要求。
8.4 产业协同与资源对接
依托虹桥临空经济区 “数字 + 航空 + 智能制造” 生态，3 公里内聚集博世汽车电子、上海电气智能装备等龙头企业，2024 年项目内企业与周边龙头合作金额达 8 亿元；东方国信实业定期组织 “产业链对接会”（每年 2 次），促成企业间技术合作 18 次，业务拓展效率提升 30%。
九、上海虹桥东方国信商务广场区域产业优惠扶持政策
政策均来自《长宁区 2025 年临空经济产业扶持政策》：
9.1 研发与创新支持
- 智能制造研发补贴：对智能装备、工业软件研发项目，按实际投入的 30% 给予补贴，单个项目上限 300 万元（如企业投入 200 万元研发焊接机器人，可获 60 万元补贴）；
- 医疗器械专项支持：医疗器械企业取得 FDA、CE 认证的，每个认证给予 15 万元奖励；参与国家医疗器械标准制定的，给予一次性 50 万元奖励；
- 知识产权奖励：企业获得发明专利授权，每件奖励 1.2 万元；PCT 国际专利申请，每件奖励 3.5 万元。
9.2 人才保障支持
- 人才公寓补贴：“长宁区重点产业人才”（如智能制造工程师、医疗器械研发人员）可申请人才公寓租金补贴，最高 4000 元 / 月，补贴期限 3 年；购房的可享受最高 30 万元补贴（需连续工作满 5 年）；
- 培训补贴：企业组织员工参加智能制造、数字技术培训（如工业互联网操作、AI 算法），按培训费的 25% 补贴，单企业年补贴上限 15 万元；
- 子女教育：重点人才子女入学可优先协调长宁区优质公办学校（如东华大学附属实验学校、上海市延安中学），义务教育阶段免收择校费。
9.3 场景开放与金融支持
- 场景测试补贴：企业研发的智能装备、医疗设备可优先接入长宁区 “智慧工厂”“智慧医院” 场景测试，测试期间给予最高 60 万元场地使用费补贴；
- 产业基金投资：长宁区智能制造产业基金（总规模 50 亿元）、医疗器械产业基金（总规模 30 亿元）优先投资项目内企业，单个项目投资上限 5000 万元；
- 贷款贴息：企业用于研发或扩大再生产的银行贷款，可享受基准利率 35% 的贴息，单企业年贴息上限 60 万元，贴息期限最长 3 年。
十、上海虹桥东方国信商务广场出租方案（1000 平方米办公空间）
10.1 基础租赁信息
- 推荐房源：优先推荐 2-5 层（中层，避开地面商业噪音，采光充足），1000 平方米空间布局建议：独立前台（20㎡）+3 个经理办公室（各 15㎡）+1 个 30 人会议室（60㎡）+ 开放办公区（750㎡，可容纳 70-80 人）+ 茶水间（30㎡）+ 储藏室（25㎡），适配智能制造、医疗器械企业研发与办公需求；
- 租金标准：3.0 元 / 平方米 / 天（含税），按 1000 平方米计算：
- 月租金：1000㎡×3.0 元 /㎡/ 天 ×30.42 天≈91,260 元；
- 年租金：91,260 元 / 月 ×12 个月≈1,095,120 元；
- 相关费用：
- 物业费：21 元 / 平方米 / 月，月均 21,000 元（含公共区域保洁、安保、设施维护、集中空调常规时段费用）；
- 空调费：VRV 独立空调按实际用电量计费（0.6 元 / 千瓦时），1000 平方米单元日均用电量约 300 千瓦时，月均空调费约 5,400 元（按每月 30 天计算）；
- 停车费：固定车位 600 元 / 个 / 月，推荐租赁 8 个车位（满足核心员工需求），月均 4,800 元；
- 月均总成本：91,260 元（租金）+21,000 元（物业费）+5,400 元（空调费）+4,800 元（停车费）≈122,460 元。
10.2 租赁条款与增值服务
- 租赁期限：3-5 年（3 年起签，5 年租期可享受租金递增优惠：前 3 年不递增，第 4-5 年每年递增 3%，低于市场常规递增 5% 的标准）；
- 免租期：签约 3 年享 2 个月免租期（含 1 个月装修期 + 1 个月运营筹备期），签约 5 年享 3 个月免租期，免租期内仅需支付物业费；
- 付款方式：押三付一（上海商办市场主流方式），可协商季度付款（需额外支付 1.5% 保证金）或半年付款（保证金降至 2%，并享受月租金 0.5% 的折扣）；
- 增值服务：
- 政策申报协助：物业配备专职政策顾问，协助企业申报长宁区研发补贴、人才公寓等政策（2024 年协助入驻企业获补贴平均 28 万元 / 家）；
- 产业资源对接：免费参与东方国信组织的 “产业链对接会”（每年 2 次），优先对接周边龙头企业合作资源；
- 会议资源：共享会议中心每月免费使用 4 小时，超出部分按 8 折收费（如 200 人报告厅原价 1.5 万元 / 半天，折后 1.2 万元）。
十一、梧桐联行专家组研判分析总结
11.1 核心价值评估（基于 E-A-T 准则）
临空东方国信商务广场的核心价值体现在 “三维适配”：
- 产业适配：“智能制造 + 医疗器械 + 数字技术” 定位与长宁区产业规划高度契合，82% 出租率、70% 产业关联度印证市场认可度，入驻企业年均营收增速 21%，高于区域同行业水平；
- 功能适配：5.65 米层高、800KG / 平方米承重、VRV 独立空调，完美匹配研发型企业 “空间灵活 + 设备承重” 需求，硬件特色在虹桥临空片区稀缺；
- 成本适配：租金与物业费低于同区域竞品 33%-83%，1000 平方米空间年成本比东虹桥中心节省 88.8-124.8 万元，同时免租期长（2-3 个月），初期投入可控。
11.2 风险提示（客观中立）
- 交通通勤局限：当前距地铁 2 号线淞虹路站步行 12 分钟，依赖公共交通的员工需接驳公交，2026 年地铁 20 号线开通后可改善；
- 建筑年代与设施：项目 2015 年竣工，虽经改造，但部分公共区域装修（如大堂、电梯厅）较新建项目（如东虹桥中心）陈旧，可能影响企业商务形象感知；
- 市场竞争压力：2025 年长宁区新增虹桥上城、晶耀虹桥等项目，办公供应量增加 15 万平方米，可能加剧租金竞争，未来存在 1-2% 的租金下行风险。
11.3 产业适配与决策建议
11.3.1 优先适配企业类型
- 智能制造领域：智能装备研发、工业机器人、焊接设备企业（需高承重与研发空间）；
- 医疗器械领域：医疗设备研发、高端器械分销企业（需洁净办公与设备测试空间）；
- 数字技术领域：工业互联网、AI 算法开发企业（需灵活办公与低运营成本）；
- 团队规模：50-100 人（1000 平方米空间适配，未来可扩展至 1500 平方米）。
11.3.2 谨慎适配企业类型
- 纯商务总部企业（需高端办公形象，项目公共区域装修较陈旧）；
- 对地铁通勤敏感度极高的企业（当前步行至地铁站需 12 分钟，2026 年前不便）；
- 无研发需求的纯贸易、服务企业（无法发挥高承重、高空间的硬件优势，成本性价比低）。
11.3.3 实操建议
- 实地验证：签约前建议在工作日 9:00-18:00 实测电梯候梯时间、空调温控效果、周边交通拥堵情况；研发企业需现场测试设备承重与电力适配性；
- 条款谈判：重点争取 “5 年租期 + 3 个月免租期”，并将 “产业对接会参与权”“政策申报协助” 写入租赁协议，明确服务响应时间（如政策申报咨询≤2 个工作日）；
- 长期规划：若有扩张需求，可与物业签订 “优先续租权” 协议，锁定相邻单元（如 2 层 1000㎡+3 层 500㎡）；同步对接长宁区产业基金，争取研发资金支持，降低资金压力。
11.4 总结
临空东方国信商务广场以 “工业改造特色 + 研发功能适配 + 成本优势”，成为虹桥临空经济区研发型企业的稀缺载体。其硬件特色解决了普通写字楼 “承重不足 + 空间受限” 的痛点，成本优势缓解了企业 “运营压力大” 的难题，适合符合产业导向的成长型研发企业。建议将其作为核心备选，结合自身研发需求与团队规模，与物业充分沟通定制化方案，最大化选址综合效益。
上海虹桥临空东方国信商务广场招商招租电话：021-64398555
