• 编制机构：上海梧桐联行产业招商选址专家组

• 编制对象：企业董事长及战略决策层

• 数据时效：2025 年 8 月（租金、政策取自开发商公示文件、市场调研及青浦区政府公示数据）

• 核心目标：评估项目战略价值，提供租赁选址决策依据

• 合规声明：产业政策描述符合国家公平竞争审查要求

• 数据依据：世邦魏理仕 2025Q2 市场报告、仲量联行资产预测模型、青浦区政府产业规划文件

上海联美虹桥首位招商招租电话：021-64398555

• 开发背景：由联美集团（千亿级资产规模）投资开发，总建筑面积 140 万㎡（2021 年竣工），含 20 栋 5A 甲级写字楼（细分 5 栋甲级写字楼 + 2 栋商业配套，局部地块总建面 23.8 万㎡）、43 万㎡商业体（含亚洲最大百老汇剧院群）、瑞吉酒店及人才公寓，定位 “长三角商贸文化流量转化核心平台”“长三角数字干线核心载体”，获评上海市特色产业园区（2024 年），当前出租率 82%。

• 设计亮点：

• 四轨上盖枢纽：地铁 2/17 号线已运营（距 17 号线徐盈路站 400 米，步行 5 分钟），13/25 号线规划中，2026 年通车后升级四轨交汇；

• 绿色认证：LEED 金级认证（含预认证）、中国绿色建筑二星级，双层 Low-E 玻璃幕墙节能 30%，光伏系统年减碳量 248 吨标准煤。

• 产业聚集：吸引波司登区域总部、TCL 格创东智、中电投融和新能源、极智嘉机器人（独角兽企业）、德国博世亚太创新中心等头部企业，形成 “会展 - 贸易 - 科技” 闭环生态；主导产业为人工智能（占比 43%）、跨境电商（28%）、生物医药（19%），高新技术企业占比 70%，技术协作频次超区域均值 40%。

• 地理坐标：青浦区蟠中东路 188 号（细分地块：崧泽大道 1888 号），与国家会展中心一街之隔，纳入虹桥主城副中心 “一核两片” 规划核心，属青浦区 “长三角数字干线” 示范园区，与张江科学城、苏州工业园区形成产业协同。

• 区域产业定位：

• 国家级战略节点：联动长三角一体化示范区与进博会，聚焦国际贸易、数字服务、总部经济、数字干线产业，2025 年青浦片区 GDP 706 亿元（同比增 7.1%）；

• 经济密度：半径 3 公里内集聚 147 家总部企业，单位面积产值达长三角均值 4.7 倍。

• 轨交枢纽：步行 1 分钟直达地铁 2/17 号线，30 分钟贯通浦东机场；25 分钟直达虹桥枢纽，2026 年 13/25 号线通车后升级四轨交汇；

• 路网与航空：崧泽高架直通虹桥（车程 12 分钟），G50 沪渝高速 3 公里，1 小时贯通沪苏浙核心城市群；高铁 25 分钟抵苏州、45 分钟抵杭州，23 分钟车程至虹桥机场 T2 航站楼；

• 跨境效率：研发设备通关时效 6 小时（行业均值 72 小时），适配跨国企业跨境需求。

• 头部矩阵：跨国公司区域总部占比 40%（毕马威中国、万豪集团、博世亚太等），联动上海交通大学数字医疗联合实验室，形成 “研发 - 场景 - 贸易” 协同链；

• 创新活动：年均举办 SENSOR CHINA 国际传感器展等 50 + 场行业峰会，促成企业合作超 20 亿元；园区内设跨国企业共享实验室，企业年使用成本降低 40%。

• 研发加速：闵行区科技创新基金提供设备投资 15%-30% 返还（上限 500 万元）；青浦区 “数字经济十条” 支持设备购置补贴（最高 300 万元），高新技术企业认定奖励 50 万元；

• 人才保障：高管享人才公寓租金 20% 补贴，子女优先入读上海美国学校、协和国际学校（K12 全龄）；外籍人才 15 天快签通道，符合条件者享青浦区人才安居租金补贴（最高 6000 元 / 月）；

• 会展与数据权益：优先对接进博会国际采购商资源（覆盖 200 + 国际买家），客户转化率提升 25%；接入长三角大数据交易中心专属带宽优惠。

• 空间标准：

• 主力户型：800-1500㎡整层空间、1000-2200㎡标准层（得房率 72%-74%），层高 4.2 米（部分项目层高 2.7 米为竞品短板，非本项目参数）；

• 荷载与适配：办公区 300-350kg/㎡，实验室区域 450kg/㎡（局部加固至 500kg），支持灵活分割与实验室改造；

• 公共空间：8.5 米挑高大堂 + 智能派梯系统（高峰等候≤30 秒）。

• 智慧与能源系统：

• 空调系统：VAV 变风量中央空调（工作日 8:00-18:00 供冷，加班需单独计费，加时费 450 元 / 小时）；

• 网络与安防：三网接入（电信 / 联通 / 移动），时延≤5ms；5G 全覆盖，智能安防响应高效。

• 物业费：35 元 /㎡/ 月（含基础能耗，部分方案中 “租金含物业费” 需结合具体租赁条款）；

• 停车费：1000 元 / 月 / 辆（共 328 个智能车位，配备新能源充电设施）。

• 租金 5.8 元 /㎡/ 天（较本项目高 45%），层高仅 2.7 米（限制实验室改造）；

• 商业客流密集，办公私密性较低，得房率无优势。

• 距国家会展中心车程 15 分钟，无直连通道，流量触达效率低；

• 商业业态调整频繁（40 + 店铺围挡），配套稳定性不足。

• 优势：商业配套成熟（龙湖天街入驻），租金 3.8 元 /㎡/ 天；

• 劣势：得房率仅 65%（低于本项目 72%-74%），层高 3.6 米（限制实验室改造）。

• 优势：政府背景园区，提供人才公寓；

• 劣势：距地铁站 1.8 公里（通勤效率低），产业集聚度较低（无头部企业集群效应）。

• ✅ 流量垄断优势：进博会 “零距离” 年均触达 4000 万客流，企业获客成本降低 40%，品牌曝光效率为竞品 3 倍；

• ✅ 全业态闭环：百老汇剧院群（1 万座位，支持新品发布）+ 瑞吉酒店（承接国际峰会）+ 高端商业，高端客户成交率提升 25%；

• ✅ 空间适配性：4.2 米层高 + 350-500kg 荷载，满足研发型企业实验室改造需求，得房率 72%-74% 领先竞品；

• ✅ 政策与生态：双区政策叠加（闵行 + 青浦），共享实验室降低企业成本 40%，产业协同效率高。

• 商务接待：13 栋百老汇剧院支持新品发布与品牌活动，瑞吉酒店、铂尔曼酒店（园区内）承接国际峰会；

• 生活场景：43 万㎡商业体含奥特莱斯（450 + 品牌）、首位甜品街（60 + 甜食品牌）、园区自营食堂（人均 25 元）、星巴克臻选店，日均服务客流 8 万 +；

• 医疗配套：虹桥国际医学中心（三甲，车程 10 分钟）、复旦大学附属中山医院青浦分院（5 公里内）。

• 教育资源：上海美国学校、协和国际学校（K12 全龄），解决高管及外籍人才子女入学需求；

• 人才服务：人才公寓配租（租金补贴）、外籍人才快签通道，完善人才安居保障。

• 场景开放与会展权益：优先接入进博会展示平台与国际采购商资源，年省参展成本 60 万元，客户转化率提升 25%；

• 绿电与成本补贴：光伏系统优先供电，年减碳成本 12 万元；闵行区设备投资 15%-30% 返还（上限 500 万元），青浦区 “数字经济十条” 设备补贴（最高 300 万元）；

• 人才与数据支持：高管人才公寓租金 20% 补贴、外籍人才 15 天快签通道；接入长三角大数据交易中心专属带宽优惠，高新技术企业认定奖励 50 万元。

• 租金定价：4.0 元 /㎡/ 天（市场均价 5.0-5.8 元 /㎡/ 天，优惠约 20%），部分方案含物业费（需以具体条款为准）；

• 月租金支出：1000㎡ × 4.0 元 × 30 天 ≈ 12 万元；

• 配套成本：

• 物业费：35 元 /㎡/ 月 → 月支出 3.5 万元（若租金不含物业费需单独计算）；

• 停车费：1000 元 / 月 / 辆（配租 8 个智能车位）。

• ✅ 免租期：签约 3 年享 1.5 个月免租期（核心客户可协商至 6 个月）；

• ✅ 装修支持：业主承担定制装修（价值 800 元 /㎡），支持国际形象展厅、实验室改造；

• ✅ 资源对接：进博会采购商对接会优先参与权（覆盖 200 + 国际买家），行业峰会免费参展名额。

• 流量经济壁垒：进博会 4000 万客流直触，企业品牌曝光效率为竞品 3 倍，获客成本降低 40%；

• 全业态赋能：剧院群 + 瑞吉酒店提升高端客户成交率 25%，ESG 合规成本降低 20%（光伏与绿色认证）；

• 空间与生态适配：4.2 米层高 + 高荷载满足研发需求，共享实验室与头部企业集群降低协作成本 40%；

• 政策与交通：双区政策叠加 + 四轨枢纽，跨境效率与政策红利领先，规避税收挂钩风险。

• 优先选择企业类型：跨国贸易区域总部、高端服务业、数字消费品牌、AI 研发、跨境电商总部、需高外事曝光度的机构；适配 50-300 人规模、需研发与会展协同的团队；

• 租赁策略：锁定 B2 栋中区单元（毗邻波司登总部，产业协同紧密），利用免租期完成实验室 / 国际形象展厅改造；优先选择高区单元，规避地面施工噪音；

• 政策联动：签约同步申报 “闵行区科创企业认证”“青浦区数字经济企业认定”，锁定设备补贴、绿电权益与人才安居补贴；

• 增值预期与替代方案：随着沪苏嘉城际铁路 2027 年通车，资产升值空间约 15-20%（仲量联行预测）；若需 24 小时研发承载，可评估张江科学城；若侧重低成本制造，建议比对临港新片区。