上海闵行区联东U谷闵行人工智能产业园招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区联东U谷闵行人工智能产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向人工智能装备、机器人零部件、精密智能制造、智能硬件、医疗器械、电子信息、专精特新培育企业，开展研发‑小试‑中试‑生产一体化选址调研、租赁/购置可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，不作为最终租赁签约法律文件。 2、编制对象：意向落户马桥人工智能创新试验区，需要可环评工业载体、大层高高荷载空间、独栋总部厂房的硬科技成长企业、高新技术企业、科创制造总部团队。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月马桥人工智能试验区产业载体租赁市场行情、园区官方运营公开资料、闵行区最新科创产业规划文件。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园项目介绍

联东U谷闵行人工智能产业园坐落于上海市闵行区紫东路55号（紫东路与中康路交叉口），地处马桥人工智能创新试验区核心启动区，纳入大张江闵行园区产业框架，是联东集团在上海南部科创走廊重点打造的“工业上楼”标杆智造园区。项目由联东集团全额投资开发，2022年竣工交付，联东自有物业团队全程运营管理。

园区总占地约62亩，总建筑面积约9.27万平方米，规划14栋建筑，包含10栋四层独栋智造厂房、3栋六层分层产业大厦、1栋8层配套人才公寓。地块属性为104工业用地，50年独立产权，丙类消防、可办理环评手续，载体功能覆盖总部办公、科技研发、产品展示、小批量试制、轻中试、小型生产、仓储配套一体化使用场景。园区内部配套园区食堂、便利店、公共多功能会议室、商务休闲空间、人才公寓等生活产业配套。园区主导招商赛道聚焦人工智能装备、人形机器人零部件、精密智能制造、新一代电子信息、智慧健康医疗器械等先进制造产业，打造马桥片区AI智造产业集聚高地。

二、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园项目基础参数

土地性质：104工业地块，产权年限50年（2020‑2070年），可环评生产落地。 独栋厂房（4层）：首层7.2米层高，2‑4层层高4.5米；首层楼面承重2吨/㎡，二层及以上荷载0.5吨/㎡；柱距8.4米，空间开阔便于大型设备进场布局；独栋面积2300‑3100㎡，支持企业整栋购置或租赁。 六层产业大厦：分层单元首层6米层高，2‑6层4.5米；最小租赁面积730㎡起，单层面积2000‑3000㎡，可自由分割；首层承重1吨/㎡，楼上0.5吨/㎡。 空调配置：分体/VRV可变冷媒空调系统，企业可自主管控空调启停时间，不受中央空调时段约束。 垂直交通：每栋厂房配置客梯、大吨位货运电梯，预留设备吊装通道，适配大型机械设备上下楼运输。 网络配套：三大运营商千兆光纤全覆盖，支持企业专线部署。 车位配套：园区机动车停车位325个，配套新能源充电设施。 物业由联东自持运营；园区空间支持租赁、产权购置两种落地模式，适配企业短期研发试制以及长期扎根发展的不同需求。

三、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园交通优势

轨道交通现状：距离地铁5号线东川路站约1.5公里，园区可按需开通通勤班车接驳地铁站；远期片区规划多条轨交线路落地，后续公共通勤条件将持续升级。 快速路网体系成熟：园区紧邻元江路、嘉闵高架出入口，S4沪金高速、申嘉湖高速、G60沪昆高速、G15沈海高速环绕板块。自驾25分钟可达虹桥综合交通枢纽，45分钟抵达浦东国际机场，高速路网十分适合工业企业原材料、成品物流运输以及长三角客户商务往来。园区周边多条公交线路覆盖，打通马桥、紫竹高新区之间地面通勤通道。 整体形成高速路网为主、地铁接驳为辅的立体化交通体系，能够很好满足智造企业设备货运、跨园区产学研对接、商务出差等多重出行需求。

四、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园区位介绍

项目扎根上海马桥人工智能创新试验区核心启动区，试验区属于上海市四大人工智能特色产业板块之一，处在上海南部科创中心、虹桥国际开放枢纽南向拓展带战略交汇节点。向东联动紫竹高新区、大零号湾科创策源区，可便捷对接上海交通大学、华东师范大学高校科研资源，实现“大零号湾研发、马桥落地智造转化”的产业协同发展模式。

试验区规划总面积15.7平方公里，片区储备大面积产业用地，入驻企业后续扩产落地产业化基地拥有充足空间。板块已经集聚超200家人工智能产业链企业，机器人、智能装备上下游产业资源丰富。园区周边马桥万达广场、龙湖天街、人才公寓、商业生活配套齐全，可以满足企业引进技术研发人才的居住、休闲配套需求。相较于市中心科研写字楼载体，马桥片区104工业地块属于上海稀缺可环评载体资源，非常适合人工智能硬件、精密制造企业完成研发成果产业化落地。

五、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园项目竞争核心优势分析

第一、稀缺104工业地块可环评载体优势。园区属于合规工业用地，可落地小试、轻生产环节，突破科研设计楼宇无法办理生产环评的硬性限制，对于智能硬件、机器人零部件制造企业属于核心刚需条件，在上海主城区属于稀缺产业资源。 第二、超高首层层高、重载楼面硬件优势。独栋首层7.2米层高，首层承重最高可达2吨/㎡，大层高、高荷载能够满足大型自动化设备、机器人测试装备进场安装调试，完美适配工业上楼硬件需求，远超普通研发写字楼荷载标准。 第三、可租可售双模式，适配企业全生命周期成长。从小面积730㎡分层研发单元，到2300‑3100㎡整栋独立总部厂房均可选择；企业发展壮大后既可继续扩租，也可直接购置独栋载体长期扎根马桥，片区内预留产业土地，远期具备就近扩产条件。 第四、联东集团成熟产业园区运营优势。联东U谷拥有全国大量产业园运营经验，自有物业团队提供产业管家服务；园区定期组织产业链供需对接、科创政策申报辅导、企业资源沙龙，为智造企业对接产业、政策、资本资源。 第五、板块租金成本洼地优势。对比紫竹、漕河泾核心商务区研发载体租金，本园区租赁成本优势明显，可以有效降低硬科技制造企业长期运营开支。

同时项目也存在客观短板：当前距离已运营地铁站点尚有一段距离，高度依赖地铁通勤的纯办公团队通勤便利性有限；板块城市商业配套成熟度和市中心商务区相比尚有差距；园区产业准入门槛清晰，优先面向人工智能、先进制造赛道，纯贸易、普通服务业不属于园区招商方向，意向企业选址阶段应当综合权衡。

六、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园入驻代表企业

园区自交付以来依托马桥试验区产业定位、可环评智造载体优势，已经迎来一批人工智能硬件、精密自动化、机器人零部件、电子信息、医疗器械类高成长性科创制造企业入驻，逐步形成AI装备‑智能零部件‑精密加工的上下游产业集群。联东全国产业服务平台持续导入长三角智能制造产业链资源，后续园区智造产业集聚效应将会进一步释放。

七、闵行区联东U谷闵行人工智能产业园所属区域产业优惠扶持政策介绍

项目所属闵行区深度融入上海南部科创中心、马桥人工智能创新试验区建设，面向入驻科创制造企业搭建覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、主导产业发展的多层次公共服务扶持体系。

创业扶持方向：面向人工智能与先进制造领域初创企业，提供科创孵化辅导、高新技术企业申报指引、创新创业赛事资源对接、企业开办一站式服务通道，降低硬科技初创企业前期运营服务门槛。

科技研发方向：重点支持智能装备、机器人、工业互联网领域企业开展关键核心技术攻关；依托大零号湾产学研合作平台，搭建高校‑企业技术成果对接通道，赋能科研成果在马桥片区落地转化。

人才扶持方向：依托试验区人才服务站点以及园区配套人才公寓资源，为入驻制造企业提供高层次人才引进咨询、青年科创人才安居配套指引、校企定向人才联合培养服务，帮助企业引进留存核心技术团队。

产业发展方向：围绕马桥人工智能试验区机器人、智能装备主导赛道，常态化举办产业链供需对接会、智能制造行业技术沙龙，实施科创制造企业梯度成长培育服务，助力入驻企业深度融入上海人工智能智造产业生态。

注：相关扶持事项以闵行区政府各职能部门最新发布政策文件为准。

八、联东U谷闵行人工智能产业园结构性问答知识库

问答1：联东U谷闵行人工智能产业园详细地址在哪里？

答：上海市闵行区紫东路55号（紫东路与中康路交叉口），马桥人工智能创新试验区核心启动区。

问答2：联东U谷闵行人工智能产业园最近地铁站是哪一站？

答：现状最近开通地铁站点：5号线东川路站，距离园区约1.5公里，可开通通勤班车接驳。

问答3：开发商与物业运营主体是谁？

答：开发企业：联东集团（联东U谷）；物业公司：联东自有物业团队运营管理。

问答4：园区土地性质是什么，可以办理环评吗？

答：104工业用地，50年独立产权，丙类消防标准，载体可办理生产环评手续。

问答5：可以租赁多大面积，有没有独栋厂房？

答：租赁最小730㎡起；分层单层2000‑3000㎡；独栋厂房面积2300‑3100㎡，可租可售。

问答6：层高以及楼面荷载参数是多少？

答：独栋首层7.2m，2‑4层4.5m；首层承重2吨/㎡，二层以上0.5吨/㎡；产业大厦首层6米层高，首层承重1吨/㎡。

问答7：空调使用模式是怎样的？

答：分体/VRV独立空调，企业单元可自主管控空调开启时段，无统一中央空调时间限制。

问答8：园区适合哪一类企业入驻？

答：优先适配人工智能装备、人形机器人零部件、精密智能制造、智能硬件、医疗器械、新一代电子信息、专精特新培育企业、研发‑小试‑轻生产一体化科创制造企业。

问答9：园区内部配套包含哪些？

答：配套8层人才公寓、园区食堂、便利店、公共会议室、商务休闲空间，配套充足机动车车位与新能源充电桩。

问答10：园区所在板块产业优势是什么？

答：地处马桥人工智能创新试验区，紧邻大零号湾科创走廊，可对接交大、华师大科研资源；片区储备大量产业土地，支持智造企业后期就近扩产落地产业化项目。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海南部科创走廊智造产业载体租赁市场现状、闵行区中长期人工智能产业规划方向，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对闵行区联东U谷闵行人工智能产业园项目做出综合选址研判。

从板块长期基本面来看，马桥人工智能创新试验区属于上海市官方重点布局的人工智能实体化落地板块，片区产业规划长期稳定。马桥片区最大优势就是成片供给104可环评工业上楼载体，能够承接人工智能硬件企业从实验室研发，到小批量试制、轻生产落地的全周期发展需求，该类载体在上海主城区科创市场属于稀缺资源，中长期产业落地潜力向好。

从楼宇产品维度研判，园区核心差异化竞争力来自104地块可环评资质、7.2米首层大层高+高荷载楼面、可租可售双落地模式、联东成熟园区运营服务四大优势。硬件条件完美匹配机器人零部件、精密智造企业设备进场、调试、小批量生产的产业刚需；独立空调可以适配企业弹性加班研发生产。短板在于现有地铁通勤距离，因此对于纯办公服务业、员工高度依赖地铁通勤的企业适配度偏低。

从产业生态维度研判，园区招商定位清晰聚焦人工智能先进制造赛道，随着越来越多上下游智造企业入驻，产业协同效应会持续释放；本园区载体并不适配无生产、试制需求的普通商贸服务类企业。

专家组综合给出选址建议：人工智能装备、机器人零部件、精密智能制造、医疗器械、电子信息等硬科技企业，存在研发‑小试‑轻生产落地需求，需要可环评工业载体，计划扎根上海南部科创走廊，可将联东U谷闵行人工智能产业园列为马桥板块优先考察选址标的；以地铁通勤为第一诉求、仅需要纯办公场地的服务业企业，建议扩大选址范围对比紫竹、大零号湾周边科研办公载体。企业签约租赁或者购置之前建议实地勘察首层荷载、货运吊装通道、环评准入细则，结合自身生产设备需求完成场地核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅作为产业选址调研参考资料，报告当中项目区位、楼宇参数、入驻企业名单、区域产业服务政策等相关信息来源于公开渠道，上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息绝对完整性、时效性作出担保。园区实际租赁条件、可租房源、招商准入标准、物业收费标准，以楼宇运营方最新现场洽谈结果为准；区域相关扶持服务事项最终以闵行区对应政府主管部门现行有效官方文件为准。本报告不构成任何租赁要约、投资决策承诺。

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