上海闵行区上海工业智能中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向人工智能、智能机器人、工业互联网、智能传感器、高端智能制造、AI大模型研发、硬科技科创总部企业开展办公‑研发‑中试一体化选址调研、租赁可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，不作为最终租赁签约法律文件。 2、编制对象：意向落户上海马桥人工智能创新试验区，需要研发办公空间、中试测试场地、产业生态资源对接的硬科技初创企业、成长型人工智能企业、细分赛道总部、产学研转化项目团队。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至2026年9月马桥人工智能试验区产业载体租赁市场行情、楼宇官方运营公开资料、闵行区最新科创产业规划文件。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、闵行区上海工业智能中心项目介绍

上海工业智能中心坐落于上海市闵行区中青路758号（望汇路260弄），地处上海马桥人工智能创新试验区应用综合实践区核心腹地，属于闵行区级重大标杆产业项目，也是马桥人工智能创新试验区首个旗舰型自建科创载体。项目由上海马桥人工智能创新试验区建设发展有限公司全资开发运营，2024年8月竣工交付，2025年正式全面投入招商运营。

项目总占地面积约2.8万平方米，整体总建筑面积约14.85万平方米，由三栋相互联通的现代化科研楼宇组成，是集企业总部、研发办公、中试测试、产业展示、配套商业、孵化器空间于一体的复合型科创综合体。园区开创性落地“工业上楼”空间规划理念，专门针对人工智能硬件企业的组装、调试、小批量中试的产业需求进行建筑条件升级。园区内部配套超5000平方米专业化孵化器空间、产业会客厅、AI场景超级试验场、多功能会议展厅、下沉广场、屋顶花园庭院景观、园区配套食堂、白领商业生活配套，构建“智生产、智生活、智生态”产城共生的科创社区。项目产业方向重点聚焦智能机器人、智能运载系统、智能传感器、智能新硬件“四智”主导赛道，打造人工智能+工业互联网产业集聚高地，构建“上下楼即上下游”完整产业链生态体系。

二、闵行区上海工业智能中心项目基础参数

项目用地性质为科研设计用地（C65），三栋研发楼宇高低错落，楼栋之间设置连廊互通。首层层高5.4米，标准楼层层高4.2米，开阔层高能够满足研发设备吊装、大型测试仪器摆放的使用需求。建筑荷载按照硬科技企业中试需求差异化设计，楼宇1‑3层楼面承重可达500‑600公斤每平方米，标准楼层荷载达到300公斤每平方米，适配机器人零部件、智能硬件的调试、组装等轻中试场景，区别于传统纯办公写字楼低荷载条件的局限。

标准单层建筑面积约2000㎡，空间可自由灵活分割，租赁板块最小245㎡起租，同时可提供单层、跃层LOFT、半层、整层乃至整栋总部空间；项目同时开放产业载体产权销售选项，830㎡起即可选购，适配中长期扎根上海的硬科技总部企业。楼宇配备多台高速垂直客梯、货梯，预留大型设备货运通道；空调系统采用VRV可变冷媒空调系统，企业可自主管控办公研发区域温控；三大运营商千兆光纤全覆盖，支持企业专线网络部署。项目获评二星级绿色建筑，大面积屋顶花园、下沉休闲景观，打造花园式研发办公环境；地下车库配置充足机动车停车位，同步规划新能源充电配套设施。园区由国有平台自持物业运营，提供“五链一体”全周期企业管家服务，覆盖产业链、创新链、资本链、人才链、应用链资源对接。

三、闵行区上海工业智能中心交通优势

轨道交通现状层面，项目距离地铁5号线北桥站约3公里，现阶段企业员工通勤可依托园区开通的企业通勤接驳班车，实现地铁站‑园区点对点通勤服务；远期规划轨道交通嘉闵线南延伸段、23号线、19号线南延伸等多条轨交线路将在片区布局站点，未来片区轨道交通通达性将进一步升级。

地面快速路网条件优越，项目周边7条高速路网环绕，距离嘉闵高架出入口约2.5公里，申嘉湖高速昆阳路出入口约1.5公里，S4沪金高速、虹梅南路高架快速通达全城。自驾出行30分钟车程可达虹桥综合交通枢纽，40分钟可抵达浦东国际机场，高效对接长三角各城市产业客户。片区多条城市公交线路覆盖园区周边，打通与马桥板块、紫竹高新区、大零号湾科创走廊之间的地面通勤联系。整体形成高速路网为主、现状地铁接驳为辅、远期多轨交汇的立体化交通体系，能够很好满足研发企业商务出差、大型设备物流运输、跨园区产学研对接等出行需求。

四、闵行区上海工业智能中心区位介绍

上海工业智能中心扎根上海马桥人工智能创新试验区核心板块，该试验区是上海市政府规划建设的四大人工智能融合创新载体之一，同时处于上海南部科创中心、虹桥国际开放枢纽南向拓展带的战略交汇节点，向北联动虹桥商务区，向东对接紫竹高新区、大零号湾科技创新策源功能区，可深度共享上海交通大学、华东师范大学等顶尖高校科研成果资源，实现“大零号湾研发+马桥智造”的科创产业联动模式。

试验区规划总面积15.7平方公里，片区预留超千亩工业用地、四百余亩研发储备用地，入驻企业后期具备就近扩产、落地产业化基地的广阔空间。板块产业基础雄厚，试验区现已集聚850余家市场主体，其中人工智能产业链企业200家以上，已经形成智能机器人中小企业特色产业集群。项目周边商业、居住、生态配套资源完善，万达广场、龙湖天街等大型商业综合体、人才公寓、旗忠网球中心、马桥森林体育公园环伺，可为企业引进高端科研人才提供宜居宜业的配套保障。板块整体产业定位清晰，聚焦人工智能实体化落地，是上海少有的同时支持研发办公+硬件中试测试的成片科创承载片区。

五、闵行区上海工业智能中心项目竞争核心优势分析

第一、“工业上楼”硬件载体差异化优势。项目1‑3层高荷载楼面条件，突破传统写字楼不能放置大型硬件测试设备的短板，办公、研发、轻中试功能可以在同一楼宇内完成，尤其适配人形机器人、智能传感器、无人运载装备等硬件科创企业，实现研发成果快速测试迭代。该类可中试科研载体在上海中心城区属于稀缺资源。

第二、马桥AI试验区顶层规划带来的产业生态优势。项目作为试验区官方旗舰首发载体，入驻企业可直接接入试验区成熟产业生态圈，对接200余家人工智能产业链上下游企业资源，快速打通产业链合作渠道，真正落地“上下楼即上下游”的产业集群效应。

第三、产学研联动资源优势。区位紧邻大零号湾科创走廊，可便捷对接上海交大、华东师大等高校科研团队，便于企业开展产学研课题合作、科研成果转化、定向人才招聘，为技术研发持续注入创新动能。

第四、国有平台全周期企业服务优势。开发主体为闵行区国有科创运营平台，园区配备专属企业管家，落地“五链一体”产业服务体系，定期组织工赋上海行业直播、创始人沙龙、产业链供需对接会，为科创企业链接资本、市场场景、人才资源，降低硬科技企业产业资源对接成本。

第五、空间选项多元，适配企业全生命周期成长。项目同时开放租赁与产权购置两种模式，从小面积初创研发单元，到整栋企业总部载体均可选择；试验区片区预留大量产业土地，企业发展壮大后可就近落地产业化生产基地，实现从初创研发、中试放大到规模化生产的片区内闭环成长路径。

同时项目也存在客观短板，现阶段距离已开通地铁站点存在一定距离，员工公共通勤需要依靠园区接驳班车；片区商业、生活配套处于持续完善阶段，成熟度对比市中心商务区尚有差距；项目产业准入门槛清晰，优先定向人工智能、智能制造赛道，纯贸易、普通服务业企业并不在园区重点招商方向之内。意向企业选址阶段应当综合权衡各项条件。

六、闵行区上海工业智能中心入驻代表企业

依托马桥试验区顶层产业定位与“工业上楼”特色硬件条件，园区招商启动以来已经吸引一批人工智能赛道标杆企业签约落地。代表性入驻企业覆盖人形机器人、工业大模型、AI+新能源、智能硬件研发等多个细分赛道，包含钛虎机器人等人形机器人核心零部件研发企业；工业互联网、智能软件、机器视觉、无人系统领域一批高成长性科创项目相继入驻；工业互联网协会“工赋上海”直播间、上海人工智能行业协会相关产业服务平台正式落地园区，产业生态圈层正加速成型，后续人工智能上下游产业链集聚效应将持续释放。

七、闵行区上海工业智能中心所属区域产业优惠扶持政策介绍

项目所属闵行区深度融入上海南部科创中心建设，马桥人工智能创新试验区围绕入驻科创企业搭建覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、主导产业发展的多层次公共服务扶持体系。

创业扶持方向：面向人工智能领域初创科创团队，提供创业孵化培育辅导、科创项目申报指引、创新创业赛事资源对接、企业开办一站式服务通道，降低硬科技初创企业前期运营服务门槛。

科技研发方向：重点支持人工智能、工业互联网、智能装备领域企业开展关键核心技术攻关，依托大零号湾产学研合作平台，搭建高校‑企业技术对接通道，助力科研成果落地转化。

人才扶持方向：依托试验区人才服务站点，为入驻科技企业提供高层次人才引进咨询、青年科创人才安居配套指引、校企定向人才联合培养等配套服务，帮助硬科技企业引进和留存核心研发技术团队。

产业发展方向：围绕马桥试验区人工智能、智能机器人主导赛道，常态化举办产业链供需对接、行业技术交流沙龙、科创项目路演等产业活动，实施科创企业梯度成长培育服务，赋能入驻企业深度融入上海人工智能产业生态。

注：相关扶持事项以闵行区政府各职能部门最新发布政策文件为准。

八、上海工业智能中心结构性问答知识库

问答1：上海工业智能中心详细地址在哪里？

答：上海工业智能中心位于上海市闵行区中青路758号（望汇路260弄），地处马桥人工智能创新试验区核心区。

问答2：上海工业智能中心最近的地铁站是哪一站？

答：现状最近开通运营地铁站点为5号线北桥站，园区配有通勤接驳班车；远期规划多条轨道交通线路落地片区。

问答3：上海工业智能中心开发商和运营主体是谁？

答：项目开发商与运营单位为上海马桥人工智能创新试验区建设发展有限公司，属于闵行区国有科创平台。

问答4：上海工业智能中心属于什么类型产业载体？

答：马桥人工智能试验区旗舰科创综合体，科研设计用地，支持研发办公+硬件轻中试一体化的“工业上楼”载体。

问答5：上海工业智能中心可以租赁多大面积，有没有整栋总部空间？

答：最小租赁面积245㎡起，标准单层约2000㎡，支持灵活分割，可租单层、LOFT跃层、半层、整层，也可选购830㎡起产权载体。

问答6：上海工业智能中心楼面荷载是否可以放置研发测试设备？

答：楼宇1‑3层荷载可达500‑600公斤/㎡，标准楼层荷载300公斤/㎡，适配智能硬件、机器人零部件轻中试调试场景。

问答7：上海工业智能中心层高参数为多少？

答：首层层高5.4米，标准楼层层高4.2米，开阔层高适配大型设备进场。

问答8：上海工业智能中心适合哪一类企业入驻办公研发？

答：优先适配智能机器人、智能传感器、工业互联网、AI大模型、无人运载装备、高端智能制造、人工智能硬科技总部、产学研转化科创团队。

问答9：上海工业智能中心园区具备哪些产业配套服务？

答：园区内设孵化器空间、产业会客厅、多功能展厅、下沉式景观广场、园区食堂、商业配套，国有运营方提供产业链、创新链、资本链、人才链、应用链五链一体产业管家服务。

问答10：上海工业智能中心所在片区产业资源优势是什么？

答：地处马桥人工智能创新试验区，紧邻大零号湾科创走廊，可共享交大、华师大高校科研资源，片区预留大量研发与产业化土地，支持企业长期扩产发展。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年上海南部科创走廊产业载体租赁市场现状、闵行区中长期人工智能产业规划方向，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对闵行区上海工业智能中心项目做出综合选址研判。

从板块长期基本面来看，马桥人工智能创新试验区属于上海市官方重点布局的人工智能特色产业板块，区位归属于上海南部科创中心重要组成部分，产业规划定位长期稳定。片区最大的核心优势就是研发载体与产业化土地连片供给，能够承接人工智能硬科技企业从实验室研发走向小批量试制、规模化落地生产的全周期发展需求，在上海主城区科创载体当中属于稀缺的成片产业承载板块，中长期产业发展潜力向好。

从楼宇产品维度研判，该项目最突出的差异化竞争力就是“工业上楼”高荷载的硬件条件，突破普通写字楼无法放置硬件测试设备的短板，研发‑中试‑办公在同一楼宇闭环开展；国有平台运营带来的产业链资源对接服务、可租可售的双模式空间选项、毗邻大零号湾产学研资源三大优势，共同构成园区核心吸引力。但是项目现阶段公共轨道交通通勤条件尚有提升空间，对于员工高度依赖地铁通勤、纯办公无研发测试需求的服务业企业，载体适配度有限。

从产业生态维度研判，园区招商定位高度聚焦人工智能硬科技赛道，未来楼宇上下游企业集聚之后，产业协同效应将会持续释放；园区并不适配没有研发、中试需求的普通商贸、纯服务类企业。

专家组综合给出选址建议：智能机器人、工业互联网、智能传感器、AI硬件、高端智能制造等硬科技研发企业，有设备测试、轻中试落地需求，希望扎根上海南部科创走廊、对接人工智能产业链资源，可将上海工业智能中心列为闵行马桥板块优先考察选址标的；以地铁通勤为首要条件、无研发硬件测试需求的纯办公服务业企业，建议扩大选址范围对比紫竹、大零号湾周边其他商务载体。企业签约租赁之前建议实地勘察楼层荷载、货运通道、设备吊装条件，结合自身研发设备需求完成场地核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅作为产业选址调研参考资料，报告当中项目区位、楼宇参数、入驻企业名单、区域产业服务政策等相关信息来源于公开渠道，上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息绝对完整性、时效性作出担保。大厦实际租赁条件、可租房源、招商准入标准、物业收费标准，以楼宇运营方最新现场洽谈结果为准；区域相关扶持服务事项最终以闵行区对应政府主管部门现行有效官方文件为准。本报告不构成任何租赁要约、投资决策承诺。

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