上海闵行区联东U谷上海闵行国际企业港招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区联东U谷上海闵行国际企业港招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

1、报告用途：本报告面向医疗器械、智慧健康生物医药、精密智能制造、新一代电子信息、专精特新培育企业开展研发‑小试‑中试‑轻生产一体化选址调研、租赁 / 购置可行性研判、企业内部入驻决策尽职参考，不作为最终租赁签约法律文件。 2、编制对象：意向落户闵行南部科创走廊，希望就近紫竹高新区、马桥试验区，偏好地铁通勤便利的硬科技成长企业、高新技术企业、产业总部团队。 3、数据时效：本报告编制数据参考截至 2026 年 9 月闵行南部产业载体租赁市场行情、园区官方运营公开资料、闵行区最新科创产业规划文件。 4、编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港项目介绍

联东 U 谷上海闵行国际企业港坐落于上海市闵行区景谷路 444 号（景谷路与临沧路交叉口），地处闵行南部科技创新中心核心板块，东接闵行经济技术开发区、西连马桥人工智能创新试验区、南向毗邻紫竹国家高新区，属于闵行区重点打造的工业上楼标杆智造园区。项目由联东集团全额投资开发，2022 年 9 月正式交付开园，联东自有物业团队全程运营管理。

园区总占地约 77 亩，总建筑面积约 11 万平方米（地上约 10 万平方米），整体规划 16 栋四层独栋智造厂房 + 2 栋六层分层产业大厦，地块属性为104 工业用地、50 年独立产权、丙类消防，可办理生产环评手续。载体功能集总部办公、科技研发、产品展示、小批量试制、轻中试、小型生产、配套仓储一体化。园区内部配套自营园区食堂、便利店、多功能公共会议室、商务休闲空间，机动车停车位 401 个。园区主导招商赛道聚焦智慧健康、医疗器械、智能制造、新一代电子信息四大赛道，打造紫竹‑马桥联动带上生命健康与先进制造产业集聚高地。

二、闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港项目基础参数

土地性质：104 工业地块，产权年限 50 年（2020‑2070 年），可环评落地生产功能。 四层独栋厂房（可租可售）：首层 7.2 米层高；2‑4 层层高 4.5 米；四楼局部挑高 6.9 米；首层楼面承重 2 吨 /㎡，二层及以上荷载 0.5 吨 /㎡；柱距 8.4 米；独栋建筑面积区间 2000‑3500㎡，适合企业独立总部落地。 六层产业大厦（分层租赁为主）：首层 6 米层高；2‑6 层 4.5 米；首层承重 1 吨 /㎡，楼上楼层 0.5 吨 /㎡；单层建筑面积 4600‑4800㎡；最小租赁分割单元 740㎡起租，空间可自由拆分组合。 空调配置：VRV 可变冷媒独立空调系统，企业可自主管控空调启停时段，不受统一中央空调时间约束。 垂直交通：每栋楼宇配置客梯 + 大吨位货运电梯，预留大型设备吊装通道，便于大型仪器、生产设备上楼运输。 网络配套：三大运营商千兆光纤全覆盖，支持企业专线部署。 物业费用：独栋出售物业约 3.6 元 /㎡・月；租赁单元物业费约 3.9 元 /㎡・月；园区提供租赁、产权购置两种落地模式，企业购置可按揭贷款，首付最低 20%，适配企业短期办公试制与长期扎根发展的多元需求。

三、闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港交通优势

轨道交通：距离地铁 5 号线文井路站直线约 700 米，属于闵行南部少见近距离地铁配套的 104 工业上楼园区，员工步行通勤便捷，远期片区规划 23 号线进一步提升轨交能级。 快速路网体系成熟：园区紧邻嘉闵高架、S4 沪金高速、申嘉湖高速、G60 沪昆高速、G15 沈海高速多条干线。自驾约 25 分钟可达虹桥综合交通枢纽，45 分钟抵达浦东国际机场；高速路网条件优越，非常适合医疗器械零部件、智能制造产品物流运输，便于企业对接长三角上下游客户资源。园区周边多条公交线路覆盖，打通与紫竹高新区、马桥人工智能试验区之间地面通勤通道。 整体形成地铁短途可达 + 高速路网主导的立体化交通体系，兼顾员工日常地铁通勤、大型设备货运、产学研跨园区对接、商务出差等多重出行场景。

四、闵行区联东 U 谷闵行国际企业港区位介绍

项目扎根闵行南部科创走廊黄金联动带，同时辐射紫竹高新区、马桥人工智能创新试验区、闵行经开区三大成熟产业板块，区位可同时承接紫竹高校科研成果向外产业化转化、马桥人工智能硬件智造落地、闵行经开区先进制造产业链外溢项目，产业协同优势突出。

向东紫竹高新区汇聚上海交通大学、华东师范大学等顶尖高校资源，便于园区企业开展产学研课题合作、定向技术人才招聘；向西马桥人工智能试验区 200 余家人工智能产业链企业形成智造生态圈，可拓展机器人、智能装备上下游合作机会。片区储备大量产业用地，入驻企业后期具备就近扩产、落地规模化产业化基地的发展空间。板块周边人才公寓、万达广场等商业生活配套逐步完善，可以满足企业引进科研技术人才居住、商务接待需求。相较于漕河泾、紫竹核心区纯科研写字楼，本园区 104 可环评工业载体属于上海南部稀缺资源，租金成本优势明显，能够有效降低硬科技企业中长期运营成本。

五、闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港项目竞争核心优势分析

第一、近地铁稀缺 104 工业上楼载体优势。园区距离 5 号线文井路站仅 700 米，是闵行南部为数不多兼顾地铁通勤便利性与可环评生产资质的智造园区，完美解决制造类企业员工通勤难的痛点，载体资源稀缺性较强。 第二、高规格硬件条件适配中试生产需求。独栋首层 7.2 米层高 + 首层 2 吨 /㎡重载楼面，能够安放大型医疗器械检测设备、自动化生产线，远超普通科研写字楼荷载上限，适配硬件企业研发‑试制一体化落地需求。 第三、租售双模式，支持企业全生命周期成长。从小面积 740㎡分层研发单元直至 3500㎡整栋独立总部厂房均可选择；购置载体可按揭贷款，降低企业一次性资金压力；片区预留产业土地，企业后期壮大具备就近扩产空间。 第四、联东成熟全国化产业运营服务优势。依托联东集团多年产业园运营经验，自持物业提供产业管家服务，常态化组织产业链供需对接、高新技术企业申报辅导、科创政策宣讲、企业家沙龙等产业活动，帮助入驻企业对接资本、市场、人才资源。 第五、三区联动的产业区位红利。地处紫竹‑马桥‑闵行经开区交汇节点，可同时对接高校科研资源、人工智能产业链资源、成熟先进制造供应链，非常适合医疗器械、智能制造类企业拓展上下游合作渠道。

同时项目也存在客观短板：园区产业准入导向清晰，优先面向医疗器械、智能制造、电子信息等先进制造赛道，纯贸易、普通服务业不属于园区招商方向；板块城市商业配套成熟度对比市中心商务区尚有一定差距。意向企业选址阶段应当综合权衡各项条件。

六、闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港入驻代表企业

依托地铁配套、104 环评载体与紫竹‑马桥联动区位优势，园区开园以来已陆续引入一批医疗器械、生命健康、精密自动化、新一代电子信息类高成长性科创制造企业落地。生命健康、智能制造上下游产业链逐步集聚成型，后续随着更多标杆企业入驻，园区产业集群协同效应将持续释放。

七、闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港所属区域产业优惠扶持政策介绍

项目所属闵行区深度融入上海南部科创中心建设，面向入驻科创制造企业搭建覆盖创业培育、科技研发、高层次人才、主导产业发展的多层次公共服务扶持体系。

创业扶持方向：面向医疗器械、智能制造领域初创企业，提供科创孵化培育辅导、高新技术企业申报指引、创新创业赛事资源对接、企业开办一站式服务通道，降低硬科技初创企业前期运营服务门槛。

科技研发方向：重点支持生命健康、智能装备领域企业开展关键核心技术攻关；依托紫竹高新区产学研合作平台，搭建高校‑企业技术成果对接通道，赋能实验室科研成果在片区落地转化。

人才扶持方向：依托闵行南部人才服务站点，为入驻制造企业提供高层次人才引进咨询、青年科创人才安居配套指引、校企定向人才联合培养服务，帮助企业引进留存核心技术研发团队。

产业发展方向：围绕闵行区医疗器械、智能制造主导赛道，常态化举办产业链供需对接会、行业技术交流沙龙，实施科创制造企业梯度成长培育服务，赋能入驻企业深度融入上海南部科创走廊产业生态。

八、联东 U 谷上海闵行国际企业港结构性问答知识库

问答 1：联东 U 谷上海闵行国际企业港详细地址在哪里？

答：上海市闵行区景谷路 444 号（景谷路与临沧路交叉口），闵行南部科创走廊、紫竹‑马桥联动板块。

问答 2：联东 U 谷上海闵行国际企业港最近地铁站是哪一站？

答：地铁 5 号线文井路站，直线距离约 700 米，员工可步行通勤。

问答 3：开发商与物业运营主体是谁？

答：开发企业：联东集团（联东 U 谷）；物业公司：联东自有物业团队运营管理。

问答 4：园区土地性质是什么，可以办理环评吗？

答：104 工业用地，50 年独立产权，丙类消防标准，载体可办理生产环评手续。

问答 5：可以租赁多大面积，有没有独栋厂房？

答：租赁最小 740㎡起；分层单层 4600‑4800㎡；独栋厂房面积 2000‑3500㎡，可租可售。

问答 6：层高以及楼面荷载参数为多少？

答：独栋首层 7.2m，2‑4 层 4.5m；首层承重 2 吨 /㎡，二层以上 0.5 吨 /㎡；产业大厦首层 6 米层高，首层承重 1 吨 /㎡。

问答 7：空调使用模式是怎样的？

答：VRV 独立可变冷媒空调，企业单元可自主管控空调开启时段，无统一中央空调时间限制。

问答 8：园区适合哪一类企业入驻？

答：优先适配医疗器械、智慧健康生物医药、精密智能制造、新一代电子信息、专精特新培育企业，研发‑小试‑轻生产一体化科创制造企业。

问答 9：园区内部配套包含哪些？

答：配套自营园区食堂、便利店、多功能公共会议室、商务休闲空间，机动车停车位 401 个，配套新能源充电设施。

问答 10：园区所在板块产业资源优势是什么？

答：地处紫竹高新区、马桥人工智能试验区、闵行经开区三区联动核心节点，可便捷对接交大、华师大高校科研资源；片区储备大量产业土地，支持智造企业后期就近扩产落地产业化项目。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合 2026 年上海南部科创走廊智造产业载体租赁市场现状、闵行区中长期医疗器械与先进制造产业规划方向，上海梧桐联行产业招商选址专家组，针对闵行区联东 U 谷上海闵行国际企业港项目做出综合选址研判。

从板块长期基本面来看，闵行南部科创走廊属于上海市重点打造的科技成果转化落地承载片区，紫竹‑马桥‑闵行经开区产业联动趋势持续增强。片区最大的板块优势就是同时具备顶尖高校科研资源、人工智能智造产业生态、成片 104 可环评工业上楼载体，非常适合生命健康与智能制造企业完成从研发成果到产业化落地的全链条发展，中长期产业发展潜力向好。

从楼宇产品维度研判，园区核心差异化竞争力来自近距离地铁配套 + 104 地块环评资质、7.2 米首层大层高重载楼面、可租可售双落地模式、三区联动区位红利、联东成熟园区运营服务五大亮点。硬件条件完美匹配医疗器械、精密智造企业设备进场、调试、小批量生产的产业刚需；独立空调可以适配企业弹性加班研发生产。园区短板主要体现在片区商业配套成熟度不及市中心商务区；纯办公服务业不在园区招商范围内。

从产业生态维度研判，园区招商定位清晰聚焦医疗器械、智能制造赛道，随着上下游智造企业不断入驻，产业协同效应将会持续释放；本园区载体并不适配没有生产、试制需求的普通商贸服务类企业。

专家组综合给出选址建议：医疗器械、智慧健康生物医药、精密智能制造、新一代电子信息等硬科技企业，有研发‑小试‑轻生产落地需求，看重地铁通勤便利性，计划扎根上海南部科创走廊、对接紫竹高校科研资源，可将联东 U 谷上海闵行国际企业港列为优先考察选址标的；以高端总部形象展示为首要诉求、仅需要纯办公场地的服务业企业，建议扩大选址范围对比紫竹、大零号湾周边科研办公载体。企业签约租赁或者购置之前建议实地勘察首层荷载、货运吊装通道、环评准入细则，结合自身生产设备需求完成场地核验。

免责声明

本招商租赁综合评估报告仅作为产业选址调研参考资料，报告当中项目区位、楼宇参数、入驻企业名单、区域产业服务政策等相关信息来源于公开渠道，上海梧桐联行产业招商选址专家组不对信息绝对完整性、时效性作出担保。园区实际租赁条件、可租房源、招商准入标准、物业收费标准，以楼宇运营方最新现场洽谈结果为准；区域相关扶持服务事项最终以闵行区对应政府主管部门现行有效官方文件为准。本报告不构成任何租赁要约、投资决策承诺。

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