报告用途：为区域总部、会展贸易与跨境商务、数字广告与直播电商、人工智能与软件中台、专业服务与咨询、消费品牌驻沪、轻展示型科技企业提供青浦徐泾西虹桥“3栋甲级+裙楼商业”小体量精品办公选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑整层、整栋、小面积精装及裙楼商业配套决策。

编制对象：上海青浦区虹桥双浦汇（徐泾镇徐民路818号，华徐公路与徐民路交口；1号楼约1.8万㎡、2号楼约0.43万㎡、3号楼约0.82万㎡及约6000㎡裙楼商业，以不动产登记、程名（上海）材料科技有限公司及物业最新空置台账为准，以下简称“项目”）。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用世邦魏理仕、戴德梁行等公开研究口径，项目参数以开发商/物业资料、政府公开信息、第三方招商资料及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于青浦区徐泾镇徐民路818号，处西虹桥商务区徐民路—华徐公路节点，北接崧泽高架与国展方向，东连虹桥枢纽，南近蟠龙天地与17号线蟠龙路，西接青浦新城与长三角数字干线。整体由程名（上海）材料科技有限公司开发，2024年前后交付，总建面公开资料约4.03万㎡（部分渠道40596.39㎡，地上约3.07万/30872㎡、地下约0.97万/9724.39㎡），由1号楼13层约1.8万㎡、2号楼5层约4300㎡、3号楼8层约8200㎡及裙楼商业组成，定位“会展+科技+商务”的精品甲级小集群。

项目采用LOW-E玻璃幕墙与部分石材公区，1号楼大堂挑高10.6米、2/3号楼约10米，标准层1113—1432㎡、边柱设计、得房约72%—82%、层高4.3米净高约3.7米，配大金VRV独立控制、通力电梯、三网接入，适合需要小整层、整栋总部、轻展示和24小时分户空调的成长型企业。对超高层无柱极大平层、全楼集中中央空调零加时、高密GPU训练、重载中试的机构，应另行评估电量、冷量、货梯与西虹桥其他专业载体。

地址以徐民路818号为主，华徐公路与徐民路交口；占地约1.2万㎡，总建面约4.03万㎡，容积率约2.5，绿化率约20%。1号楼13层约18000㎡，适合总部整栋或高区整层；2号楼5层约4300㎡，适合中型总部整栋；3号楼8层约8200㎡，适合研发、数字中台、会展服务分层。标准层1113—1432㎡，可分割资料列97/111/180/400/整层等多档，实际小单元以当期空置房号为准；得房约72%—82%按边柱、核心筒、公区分别折使用面积，不把合同建面直接等同可坐工位面积。

层高标准4.3米、净高约3.7米（不含横梁），大堂1号楼10.6米、2/3号楼10米；空调大金VRV独立控制，资料写支持24小时分户、新风配套，对直播、跨境夜班、轻研发较友好，但长期高冷负荷仍须核室外机容量、分户电表、双回路与加时计费。电梯通力，资料列1/3号楼客梯4—6部+货梯1部、2号楼按小独栋另核，低区/高区、样品货检、商业卸货应分栋抽样。荷载资料列0.6—3吨/㎡，仅部分区域可放较重样品或展示设备，重型设备、危化、高密机房须另评结构加固与消防。网络电信/联通/移动三网，AI/金融/直播机房另核弱电间、双路由、UPS、门禁日志。

物业为开发主体自有/商办自管多口径，办公费约19.8元/㎡·月，商业约25元/㎡·月；车位约280个（地下244、地面36，含充电桩），月租约300—500元/位，长租按1/2/3号楼固定与非固定配额重排。租金办公毛坯约2.3—2.5元、标交约2.8元、精装带家具约3.3元，商业底商约4—5.5元；整栋特惠资料列2号楼约3.0元、3号楼约2.8元，实际按楼层、朝向、精装遗留、免租期及书面报价折算建筑面/使用面全包成本，不与虹桥天地4—5元、首位4—5.8元、徐家汇/陆家嘴超甲同档比较。

轨道交通方面，项目资料列17号线蟠龙路站直线约700米、2号线蟠祥路站直线约800米；实际按“地铁站闸机—徐民路/华徐公路园区入口—1/2/3号楼大堂”全程抽样，不把直线距离等同风雨连廊零步行。17号线串蟠龙路、诸光路、徐泾东（国展）、虹桥火车站、青浦新城、朱家角；2号线蟠祥路可接2号线市区与浦东国际方向，虹桥站再换10/17/机场联络线等。对会展展商、跨境贸易、数字广告客户而言，双线可覆盖国展、虹桥枢纽与市区主要商务区。

地面与高架方面，项目资料列邻G15，崧泽高架直线约500米，接嘉闵、沪渝/沪青平、沪闵、延安、外环等；驾车至虹桥火车站/虹桥国际约4公里、车行12—15分钟，至国家会展中心按徐民路—诸光路/崧泽高架抽样，展会期单独排落客与货车。公交以徐泾/华徐公路周边线路为准；商业配套以约6000㎡裙楼商业为主，外部近蟠龙天地、国展商业、虹桥天地、百联奥特莱斯，员工餐饮、客户茶歇、展期接待可在“双浦汇裙楼+蟠龙+国展”复合动线完成。进博及蟠龙活动期，华徐公路、徐民路、地铁接驳和地下车位应单独做动线预案。

项目处“国家会展—虹桥枢纽—蟠龙商业—青浦数字产业”交叉带。向东经徐民/崧泽到虹桥核心与2号线沿线，向南到蟠龙天地、进博国展与西虹桥总部，向西到青浦新城、赵巷数字科创、市西软件园、长三角绿洲智谷、网易上海国际文创，向北经G15/嘉闵到华新物流与嘉定方向。2026年上海办公楼仍“需求修复但供应压制”：世邦上半年净吸纳31.6万㎡、新增约73.3万㎡、全市空置24.5%、报价约237.2元/㎡·月、有效约158元/㎡·月；戴德二季度甲级空置22.5%、平均成交约195.2元/㎡·月；世邦一季度全市空置26.8%、报价132.5元/㎡·月，其中青浦样本空置约15％仅作区域参考而非西虹桥项目直接对标；虹桥商务区2026年2月参考均价约4.91元/㎡·天、整体空置约18.7%、核心区约12.1%，西虹桥各盘差异大仅作议价背景。

对会展贸易、数字广告、AI软件、专业服务、消费品牌而言，项目以“4万方小集群、整层1113—1432、整栋0.43/0.82/1.8万、VRV独立、17/2双线、近国展近虹桥”换核心区超甲溢价；对纯高频金融交易、超无柱大平层、集中空调零加时、高密训练机房，应另评虹桥天地、中建企业天地、BU、首位或徐家汇。西虹桥可比：双浦汇办公2.3—3.3元、虹桥世界1.7—3.5元、国展万科2.5—4.5元、中建2.5—4.7元、天空2.5—4.0元、BU/首位4—5.8元，比价统一折得房、空调类型、物业、车位与国展动线。

第一，3栋梯度+1113—1432标准层的总部柔性。1号楼1.8万适合总部整栋或高区大平层，2号楼0.43万适合中型独栋，3号楼0.82万适合研发/中台/会展服务分层；小到97㎡精装、大到整栋定制，比超大体量综合体更易控制空置与改造周期。第二，边柱72%—82%得房+4.3米层高+VRV独立。相比核心筒超甲，标准层可坐工位折损小；相比集中中央空调，直播、跨境夜班、轻研发可按户控制并核分户电费，降低24小时运行争议。第三，徐民路818号双线接国展虹桥。17蟠龙约700米、2蟠祥约800米、崧泽约500米、虹桥约4公里，展商客户从国展短驳、国际客户从虹桥高铁/机场直达，比单纯徐泾内部园区更利于会展贸易。第四，西虹桥产业+青浦数字政策协同。周边美的、安踏、波司登等总部仅作产业邻居方向，不视为本楼入驻；数字广告、AI数据集、留创园、青峰人才可对接项目内贸易、广告、软件团队，形成“小楼办公+外部会展与算力”的轻资产模式。

短板亦需直面：总建面仅约4万㎡，商业裙楼约6000㎡，大型常年展厅、超千人会议、酒店住宿需借国展/虹桥/蟠龙，不在楼内闭环；VRV独立虽利24小时，但1号楼高区整层高冷、3号楼研发机房、2号楼独栋样品空调仍须核室外机余量；280车位服务3栋办公+裙楼商业，展会期与蟠龙商业叠加会紧张；2.3—3.3元挂牌受精装/毛坯/整栋/免租影响大，不能与小面积老乙级或超甲核心同单价比较；部分招商稿写“紧邻500强总部、百万消费腹地”等营销表述，正式尽调不采纳，以产证、空置清册和机电报告为准。

截至本次公开检索，项目为2024年前后新交付小体量甲级，招商资料未提供稳定全量办公租户名单；第三方页面多列“周边美的、安踏、波司登”等西虹桥总部作为产业环境，不列为本楼入驻。正式尽调以程名开发主体、自有物业或授权招商中心最新台账、楼层导视、工商备案和实际合同意向为准。结合区位与楼栋参数，潜在适租方向包括会展主办与展商服务、跨境贸易与数字商务、数字广告与直播电商、AI软件与数据服务、专业服务与咨询、消费品牌区域总部、轻展示型材料/智能硬件、外地企业进博驻沪联络处。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证；任何“已入驻某机构”表述在正式报告附件中须附物业或产权人书面确认。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩、税收返还及限制类优惠。

创业政策方面，青浦2026营商环境要点提出青年人才低成本创业空间、创业大赛、训练辅导、创业陪跑、社群平台，推进长三角留创园“一园十基地”，结合厂房/楼宇/乡村资源提供创业空间，并探索区级天使基金投早投小投硬科技；赵巷创业人才社区以绿洲智谷、市西软件园、网易文创园为载体，提供众创、路演与资源对接，具体对象和批次以最新受理指南为准。科技政策方面，青浦数据局数字经济措施以揭榜挂帅支持人工智能高质量数据集、公共数据授权运营产品、“人工智能+政务/产业”场景，按研发投入给予项目化资助；科技创新类还可对接创新券、技术合同、概念验证、产学研与科技金融，不以税收贡献作为申报前提。人才政策方面，青浦“青峰”人才政策3.0完善创业奖励与全周期矩阵，筹划青年人才公寓、人才驿站、重点人才优先配租；留创园、海归路演、政府基金与投贷联动可衔接办公落地、融资对接和人才服务，具体名额材料以人社、人才及商务区中心最新规则为准。产业政策方面，青浦数字广告政策以揭榜挂帅覆盖会展广告、数字营销、出海、时尚消费、直播电商、园区数字化，部分事项免申即享；西虹桥承接进博溢出，项目可作为“小楼办公+展期客户+数字广告”的落点。所有申报以青浦区、虹桥国际中央商务区及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026年上海办公楼仍“以价换量、西虹桥小体量分流核心”。世邦上半年净吸纳31.6万、新增73.3万、空置24.5%、报价237.2/有效158；戴德二季度空置22.5%、成交195.2；世邦一季度全市空置26.8%、报价132.5，青浦样本空置约15％仅作低权重区域参考；虹桥参考4.91/空置18.7%仅作西虹桥背景。项目作为4.03万小集群、1/2/3栋梯次、整层1113—1432、得房72%—82%、4.3/净3.7、VRV独立、物业19.8、280车位、17蟠龙+2蟠祥，办公2.3—3.3/整栋2.8—3.0的定价应折算“使用面积等效租金+VRV分户电费+裙楼商业配套+车位+免租”后再比价。

建议按“名义日租÷72%—82%得房×30天+物业19.8+VRV分户电预估+车位300—500×人数比+精装/毛坯改造摊销+免租期”折算人均工位全包；再与虹桥世界、国展万科、中建、天空、BU、首位比较。97—180㎡用于初创/贸易前台/广告小队；400—1432㎡用于数字中台、会展服务、专业咨询；整层用于AI软件、跨境总部；2号楼整栋用于中型品牌/材料/咨询总部，3号楼整栋用于研发/直播/数据中台，1号楼整栋或高区用于区域总部。对数字广告建议低区做直播隔音、调色与素材存储，核VRV加时；对会展贸易建议1/3号楼整层做客户会议，利用17蟠龙、2蟠祥与4公里虹桥做展期—日常双动线；对AI软件建议独立小机房、双路由、UPS，优先对接青浦公共算力/数据集而非楼内自建高功率训练。

问：双浦汇和大型国展/虹桥综合体比，核心差异是什么？

答：双浦汇总建面约4万㎡、3栋+裙楼，属于精品小集群；优势是整层1113—1432、整栋0.43/0.82/1.8万、VRV分户、得房72%—82%、决策快、改造周期短。劣势是无酒店、无大型展馆、无超千人会议，展期大型样品、住宿、论坛要借国展、虹桥天地或蟠龙商业。重常年大展选国展，重小总部+展期通勤选双浦汇。

问：1113—1432标准层怎么折工位？

答：按72%—82%得房，1113㎡可坐约803—912使用面，1432㎡可坐约1031—1174使用面；再扣前台、会议、电话间、直播间、机房、公区后算开放工位。边柱布局比核心筒超甲折损小，但不把1113/1432建面直接当可坐面积，1号楼高区、3号楼整层、2号楼独栋分别取竣工图重算。

问：VRV独立24小时能直接做直播和GPU机房吗？

答：办公、轻直播、调色、跨境客服、轻推理可用VRV分户；高密GPU、7×24训练、等保三级、低时延交易要另核双回路、UPS、专用冷源、弱电间、气体消防。1/3号楼先要室外机容量与分户电表，2号楼独栋可谈独立冷源增容，不把“VRV支持24小时”等同无限冷量零边际成本。

问：17蟠龙700米、2蟠祥800米怎么建通勤模型？

答：按“居住地—蟠龙路/蟠祥路—徐民路818园区门—各栋大堂”抽样：17到国展/徐泾东、换虹桥站再换10/机场联络线；2蟠祥到市区、浦东国际更顺。去陆家嘴在2号线或虹桥/人民广场换，去静安寺在2/10/17组合换。不把直线700/800米等同所有楼栋零风雨，1/2/3号和货物入口分别走。

问：和虹桥世界、中建、国展万科、BU、首位怎么选？

答：重超甲形象与酒店会展一体选虹桥天地/国展系；重央企甲级、绿色与诸光路/徐民中选中建；重高商业体选BU/首位；重小整层、整栋快速定制、VRV分户选双浦汇；重超低价大平层选虹桥世界。比价统一折得房、空调、物业、车位、国展动线，不单看日租。

问：数字广告、直播、跨境电商怎么配空间？

答：1/3号楼低区做直播间、样品、投流中台，2号楼独栋首层做品牌体验；VRV写分户电费与加时责任，青浦数字广告揭榜对接会展广告、出海、直播电商、AI投放。进博期用17到国展做客户路演，日常用裙楼6000㎡做小发布。高密数据回青浦公共算力或第三方IDC，不强行在楼内建训练集群。

问：会展贸易、进博联络处怎么用3栋？

答：1号楼高区做区域总部与客户会议，3号楼整层做单证、物流、关务、跨境中台，2号楼整栋做中型展商总部；展期用17蟠龙/2蟠祥接客户，平时用徐民路裙楼做茶歇与小型样机。但海关、知识产权等一站式服务以政府派驻和国展周边窗口为准，不承诺楼内全职能办理。

问：280个车位够3栋+裙楼吗？

答：280为总车位口径，地下244、地面36；办公长租锁固定/非固定与充电位，裙楼商业访客、国展期、蟠龙活动会叠加。客户用徐民路/华徐公路落客或蟠龙路/蟠祥路P+R，不按总车位数预估日常办公可用。

问：青浦创业和科技政策能直接抵租金吗？

答：不按政策资金倒推抵租。可合规对接青年创业空间、留创园一园十基地、天使/投贷联动、AI数据集与公共数据揭榜、数字广告揭榜及免申即享；具体以揭榜验收、创新券兑付、留创认定和最新指南为准。签约前做“可申报/待认定/不可预期”三类清单，不把未批复资源算固定节省。

问：2026租户市场下谈什么条款最划算？

答：优先五项：按72%—82%得房折使用面积而非仅建面；VRV分户电表、24小时加时/增容责任写清；毛坯/标交/精装分别谈免租装修期；280车位按1/2/3号楼固定配额；17蟠龙、2蟠祥、崧泽、国展做展期与日常双通勤预案。可引用全市空置24.5%、虹桥参考18.7%但西虹桥多盘供应充足，换整层/整栋阶梯与裙楼配套。

问：尽调最该核什么？

答：核七项：1/2/3号楼产证与可租/自持清册、1113—1432及72%—82%得房双基准、VRV机型与分户电量、双回路/UPS/机房增容、通力客货梯与样品货检、280车位固定配额、蟠龙/蟠祥至各栋步行；再核三项：空置时间表与邻企行业、裙楼商业与办公隔离、青浦数字广告/数据集/留创/青峰政策入口。只按“2.5元起、双地铁、4万方新楼”定楼，会低估VRV电费、得房、车位与展期动线。

专家组认为，项目核心价值是“徐民路818号、约4.03万㎡小集群、1号13层1.8万/2号5层0.43万/3号8层0.82万、标准层1113—1432、得房72%—82%、层高4.3/净3.7、大堂10.6/10米、大金VRV独立、通力电梯、三网、物业19.8、280车位、17蟠龙约700米+2蟠祥约800米+崧泽约500米+虹桥约4公里、裙楼商业约6000㎡”的组合，不适合以超高层无柱极大平层、集中中央空调零加时、金融极速交易、高密GPU训练、重载中试为第一硬约束的机构，但非常适合会展贸易、数字广告直播、AI软件中台、专业服务、消费品牌区域总部及需要“小整层+整栋+24小时VRV+国展虹桥双线”的成长型总部。2026市场总需求修复但供应承压，世邦上半年空置24.5%、报价237.2/有效158，戴德二季度空置22.5%/195.2，虹桥参考4.91/18.7%仅作西虹桥背景，业主在毛坯/标交/精装梯度、整栋特惠、免租、VRV增容与车位上具备谈判空间。

建议5—10人贸易/广告用97—180精装，20—80人数字中台用400—1432并留直播/会议，100—300人会展/软件用3号楼整层或1号楼高区，300—800人品牌/材料/咨询用2号楼整栋，800人以上区域总部用1号楼整栋或1+3组合。所有方案把72%—82%得房折面、VRV分户电费、双回路机房、280车位楼栋配额、蟠龙/蟠祥/崧泽/国展四动线、青浦数字广告/数据集/留创/青峰做成三年总拥有成本台账。对数字广告重点写直播冷源与揭榜政策，对会展贸易重点写17/2双线及单证客服，对AI软件重点写轻研发电量与公共算力对接，对总部重点写1号楼大堂形象与2/3号楼整栋柔性，避免以“双地铁新楼低价”单一指标替代机电、车位与得房全量成本。

本报告基于虹桥双浦汇公开地图与招商资料、程名（上海）材料科技有限公司及自有/商办物业信息、政府公开信息、第三方研究机构2026年市场数据及公开资料整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对地址（徐民路818号/华徐公路交口）、总建面（4.03万/40596.39㎡不同）、地上地下拆分、1/2/3号楼层数（13/5/8或资料简写）、标准层（1113—1432）、层高（4.3/净3.7/部分稿件4.2）、得房率、空调（大金VRV独立/24小时/分户计费不同）、电梯数量品牌、车位（280/地下244/地面36、月租300—500不同）、物业费（办公19.8/商业25）、租金（毛坯2.3—2.5/标交2.8/精装3.3/整栋2.8—3.0多口径）、可租面积、周边“美的/安踏/波司登”等产业邻居名单存在多口径，所有硬参数以产权、开发商或物业书面确认和正式租赁合同为准；17蟠龙700米、2蟠祥800米、崧泽500米、虹桥4公里/12—15分钟均为资料直线或车行参考，实际按各楼大堂、华徐公路/徐民路入口、货检、展会期重新抽样。市场数据引用世邦魏理仕、戴德梁行等公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺，具体申报以青浦区、虹桥国际中央商务区及相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。