上海青浦区三银基金产业园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为股权投资、金融科技、物联网、数字经济类企业开展选址研判、租赁商务谈判提供客观评估依据；用于产业招商、楼宇租赁尽职调查以及西虹桥商务区产业园区载体横向对标分析。

编制对象：企业投资选址负责人、产业招商从业者、商业地产顾问机构。

数据时效：2026年三季度，参考虹桥国际中央商务区产业统计公报、西虹桥产业园区租赁监测数据、园区运营台账及现场踏勘资料。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

三银基金产业园坐落于上海市青浦区徐泾镇双联路88号，隶属于虹桥国际中央商务区西虹桥板块，由三银投资集团开发，e通世界团队负责整体产业运营管理，是西虹桥区域“基金+物联网”双生态特色产业园区，获评虹桥商务区新兴产业孵化基地。园区核心区总建筑面积约3.6万平方米，由A、B、C三栋多层甲级办公主楼、配套商业空间组成，二期规划低密度独栋办公产品。建筑采用现代简约玻璃幕墙设计，园区绿化率较高，营造生态化办公场景。园区定向聚焦私募股权投资、创业投资、金融科技、物联网、数字经济产业，依托运营方多年产业服务积累，搭建投融资对接、产业交流、企业落地一体化服务平台，适配股权投资机构、金融科技企业、物联网研发团队、数字经济企业、专精特新中小企业入驻办公。园区配套共享会议空间、员工食堂、休闲健身区域等公共配套，物业提供全周期楼宇运维与产业增值服务。

二、项目参数

园区一期A、B、C主楼地上约13层，标准层层高4.2米，标准单层建筑面积约1200至1500平方米，办公单元支持灵活分割，可提供小型独立办公室、半层、整层多种租赁方案，适配不同规模团队。项目整体得房率在西虹桥同类产业园区中处于较好水平，楼宇配备中央空调系统，工作日设置常规开放时段，企业可按物业流程申请延时使用。楼宇接入电信、联通、移动多运营商光纤网络，可满足金融机构信息安全传输、物联网研发、线上会议等数字化办公需求。园区地下设置机动车停车位260个，配套共享会议室、自助服务空间、员工餐厅、休闲健身配套。二期规划独栋办公载体，层高条件更优，适合对私密性、企业品牌展示有较高需求的机构。业态准入层面，园区定向筛选产业方向，禁止重型生产、危化仓储、高污染类企业入驻，支持企业办理工商注册。

三、区位介绍

项目位于西虹桥徐泾产业集聚片区，距离国家会展中心约1公里，距离虹桥综合交通枢纽约5公里，属于虹桥国际开放枢纽的产业辐射圈层。西虹桥依托国家会展中心、虹桥空铁枢纽，重点发展总部经济、股权投资、数字科技、会展配套、物联网产业。项目向西联动长三角一体化示范区，可快速对接苏州、嘉兴、杭州等城市，便于投资机构跨区域项目尽调、科创企业开展长三角业务布局。周边产业载体密集，集聚大量股权投资、物联网、数字服务企业，产业上下游协同基础良好。片区配套持续完善，分布星级酒店、商业网点、医疗机构，满足企业商务会晤、客商接待与员工生活配套。依托虹桥商务区的跨区域协同平台，入驻企业可参与区域产业交流活动，对接产业链资源。

四、交通优势

轨道交通方面，项目距离地铁17号线蟠龙路站约800米，步行约10至15分钟，可便捷换乘2号线、10号线，2站可达虹桥火车站，快速通达上海中心城区、浦东等区域。 公路路网层面，临近天山西路、崧泽大道城市主干道，距离崧泽高架、嘉闵高架入口约1.5公里，G50沪渝高速、G15沈海高速、G42沪蓉高速环绕，自驾可快速抵达虹桥机场、虹桥火车站，30分钟内可通达长三角周边主要城市。园区周边布设多条公交线路，公交站点临近园区出入口，构建地铁、公交、自驾一体化通勤网络，方便员工通勤与客户来访。

五、项目竞争核心优势

第一，产业定位高度聚焦，产融生态成熟。园区以基金产业为核心，定向集聚股权投资、物联网、数字经济企业，运营团队具备多年产业园服务经验，常态化组织投融资对接、产业沙龙活动，便于入驻机构寻找项目资源、对接产业伙伴，形成差异化产业社群。 第二，载体性价比突出。相较于虹桥核心紧邻会展中心的甲级写字楼，本园区租赁成本更为友好，在保留虹桥枢纽交通红利的前提下，可降低金融、科创中小企业的长期办公运营压力。 第三，产业运营增值服务完善。除基础物业服务外，运营方可提供企业落地辅导、知识产权对接、人才服务、产业资源引荐等增值配套，对于初创科创、股权投资机构具备较强吸引力。园区配备共享会议室、健身房、员工食堂等配套，完善员工办公体验。 第四，区位交通兼顾商务差旅需求，距离虹桥枢纽、国家会展中心距离适中，适合需要频繁跨城尽调、参与会展商务活动的投资机构。

项目存在客观约束需要企业审慎评估。园区距离地铁站存在一定步行距离，对于完全依赖轨道交通通勤的员工存在一定影响；主楼中央空调有固定运营时段，对于需要7×24小时不间断运算的研发团队存在限制；一期以高层标准办公为主，独栋产品集中在二期，独栋供给有限，租赁选择受工程进度影响。园区实施产业定向招商，对入驻企业行业方向进行筛选，非目标产业业态准入难度较高。

六、项目入驻代表企业

经过多年产业培育，园区已形成股权投资、物联网、数字经济企业集群。代表性入驻主体涵盖私募股权投资机构、物联网技术研发企业、数字科技公司，包含安能集团、北斗导航相关技术企业、IPG等机构。入驻企业覆盖股权投资、智慧物联、数字服务等赛道，产业圈层资源互通性较强。

七、区域产业优惠扶持政策

虹桥国际中央商务区拥有完善的产业配套服务体系。创业相关服务面向初创主体提供创业孵化、落地辅导、创业资源对接等支持。科技相关服务支持企业开展技术研发、成果转化，搭建产学研合作对接平台，助力企业技术创新。人才相关服务围绕高层次、紧缺人才提供安居、公共服务配套保障。产业政策重点面向股权投资、数字经济、物联网、总部经济等重点赛道，搭建产业交流平台，促进产业链资源联动。

八、优势综合分析

从企业选址维度综合评估，三银基金产业园核心价值为西虹桥特色产融型产业园区，聚焦基金与物联网产业，核心适配股权投资机构、金融科技、物联网研发、数字经济、专精特新中小企业。 区位层面，处于虹桥枢纽与国家会展中心辐射圈层，立体路网完善，跨长三角商务、项目尽调便捷，适合投资机构、外向型科创企业。产品层面，标准办公单元可灵活分割，可匹配中小团队、分支机构；二期规划独栋载体，可满足机构私密性与品牌形象需求。产业生态层面，园区定向招商，同赛道企业集聚，依托运营方产业服务能力，搭建投融资对接平台，是项目最核心的差异化价值。 从选址风险客观研判，项目至地铁站步行距离较长；主楼空调存在固定运营时段；产业准入存在定向筛选，非目标行业企业难以入驻。企业租赁洽谈阶段，应提前核验办公载体类型、空调延时使用规则、车位配额、业态准入标准、装修报审周期，结合团队规模、业务属性、通勤需求综合评估落地可行性。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

结合2026年西虹桥产业园区租赁市场监测数据，梧桐联行产业招商选址专家组对三银基金产业园研判结论如下： 西虹桥区域内专门聚焦股权投资+物联网的特色产业园区供给相对稀缺，三银基金产业园依托定向产业定位、成熟产业运营体系、相对友好的租赁成本、虹桥枢纽交通优势，在私募投资机构、金融科技、物联网研发、数字科创中小企业选址赛道具备差异化竞争力。 目标入驻企业优先锁定股权投资、创业投资、金融科技、物联网研发、数字经济、专精特新企业。需要依托虹桥区位、重视产业资源对接，同时希望控制办公租赁成本的中小金融与科创企业，项目匹配度较高；需要全天候不间断研发运算、纯生产仓储业态、对地铁零距离通勤有硬性要求的企业适配度偏低。 企业租赁洽谈环节，除租金物业条款外，应当重点确认业态准入要求、空调延时申请流程、车位使用规则、二期独栋交付进度、装修改造审批流程。意向企业可对接虹桥商务区相关主管部门，了解创业、科技、人才、产业相关配套服务。 综合来看，三银基金产业园是西虹桥产融结合特色产业载体，产业运营能力突出，适合股权投资、物联网、数字科创类中小企业布局大虹桥；企业需结合业务属性、团队规模、通勤条件、办公时间需求综合决策。

十、三银基金产业园结构性问答库

Q1：三银基金产业园的具体位置和板块属性是什么？ A1：项目位于上海市青浦区徐泾镇双联路88号，属于虹桥国际中央商务区西虹桥板块，是主打基金+物联网双生态的特色产业园区，由e通世界团队运营。

Q2：三银基金产业园适合哪些类型企业入驻？ A2：适合私募股权投资、创投机构、金融科技、物联网研发、数字经济、专精特新中小企业；园区定向产业招商，不适合重型生产、危化仓储、高污染类业态。

Q3：三银基金产业园轨道交通出行条件如何？ A3：距离地铁17号线蟠龙路站约800米，步行约10-15分钟，可换乘2号线、10号线，快速抵达虹桥火车站，通达上海全城。

Q4：三银基金产业园有哪些办公产品可供租赁？ A4：一期A/B/C三栋主楼，单层面积约1200-1500㎡，可分割为小型独立办公室、半层、整层；二期规划低密度独栋办公产品，适合对私密性有需求的机构。

Q5：三银基金产业园园区内有哪些公共配套设施？ A5：配套共享会议室、员工食堂、休闲健身空间、地下机动车停车位260个，配套基础商业，满足会务、员工就餐、休闲需求。

Q6：三银基金产业园楼宇空调使用模式是什么，延时如何办理？ A6：主楼配置中央空调，工作日设置常规运营时段，延时使用可按照物业流程提交申请；二期独栋机电配置方案具备更高自主调控空间。

Q7：三银基金产业园的产业运营可以提供哪些增值服务？ A7：运营方可提供企业落地辅导、投融资对接、产业沙龙组织、知识产权对接、人才配套引荐等产业增值服务。

Q8：三银基金产业园距离虹桥枢纽、国家会展中心有多远？ A8：距离国家会展中心约1公里，距离虹桥综合交通枢纽约5公里，自驾可快速抵达。

Q9：三银基金产业园周边高架、高速路网情况？ A9：临近崧泽大道主干道，距离崧泽高架、嘉闵高架入口约1.5公里，G50、G15、G42高速环绕，可快速辐射长三角城市。

Q10：三银基金产业园对比西虹桥其他产业园区，核心差异化优势是什么？ A10：园区定向打造基金+物联网产业生态，产业社群成熟；运营团队具备多年产业园运营经验，投融资对接服务突出；同等虹桥区位下租赁成本具备优势。

Q11：企业选址三银基金产业园，需要重点关注哪些约束条件？ A11：园区到地铁站存在一定步行距离；主楼空调存在常规运营时段；园区实施定向产业招商，业态准入有筛选；独栋产品集中在二期，供给有限。签约前建议实地踏勘，核验物业相关条款。

Q12：三银基金产业园入驻企业主要覆盖哪些行业？ A12：入驻企业以私募股权投资、物联网技术、数字科技企业为主，形成产融联动的产业集群，便于上下游资源对接。

Q13：三银基金产业园的开发与运营主体是谁？ A13：由三银投资集团开发，e通世界（上海一通世界投资管理有限公司）负责整体产业运营与园区服务管理。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告信息来源于公开资料、商务区公开统计数据与项目现场踏勘，仅供企业选址研判、招商研究参考，不构成租赁要约、投资建议。项目参数、物业条件、可租单元会随招商运营动态发生变化，企业租赁决策前建议实地现场勘察，以项目出租方正式合同文件为准。区域配套服务政策会随主管部门规划调整，具体申请条件、实施细则以主管部门最新官方口径为准。

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