报告用途：为拟入驻青浦西虹桥、虹桥国际中央商务区青浦片区、国家会展中心辐射圈的企业，提供标准办公、整层、总部独栋租赁及综合体配套的可行性评估，服务于招商租赁、区域总部落位、会展型机构选址与全周期扩租决策。

编制对象：中建企业天地，地址青浦区徐泾镇徐民路168弄（东区）、徐民路308弄（西区）一带，西虹桥商务区核心、国家会展中心邻近组团，虹桥国际中央商务区辐射范围。

数据时效：项目参数以中建东孚资管/物业公示、智慧停车权威报道及2025—2026年招商资料交叉校验；市场数据采用戴德梁行、世邦魏理仕、仲量联行等机构2025—2026年公开报告；区域政策以青浦区政府、区科委、区人社、虹桥国际中央商务区管委会公开文件为准。租金、物业费、空置楼栋、车位月租、空调加时与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以现场空置表及书面合同为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

中建企业天地由中建体系开发运营，整体规划为集标准甲级办公、总部独栋、配套商业、精品酒店、服务式公寓于一体的城市综合体。公开资料总建面约35万平方米，分东西两区组织；其中智慧办公与绿色园区相关报道对核心组团按约16万平方米口径披露，编制租赁方案应按具体楼栋产证与交付范围分别核算。

项目地处西虹桥核心，邻近国家会展中心，承接进博会展、虹桥枢纽差旅与青浦长三角一体化三重外溢。产品上既提供90平方米级精装小单元、千平级整层，也提供两千平级总部独栋，可满足初创代表处、成长型贸易/科技企业、区域总部不同阶段需求。园区配套公园、景观河道、中建万怡酒店、lyf络驿坊、美居等酒店资源，以及星巴克、园区食堂、便利店等日常商务配套，形成“办公+接待+食宿+会展”的复合场景。

标准办公方面，公开招商资料列小面积精装单元可自90平方米起，单套常见107、132、155平方米等多本产证组合；整层面积因楼栋不同约1300至1850平方米，部分资料列2080平方米级，实际以空置表为准。大堂挑高公开资料有8.6米、10.5米不同楼栋口径，标准层高约4.2至4.5米，净高约2.9至3.0米；得房率约68%至71%。

总部独栋方面，东区及部分组团提供独栋产品，单栋可售/可租口径约2096至2664平方米，部分招商资料列2100至2700平方米区间；独栋可配置独立大堂、专属电梯、独立冠名与专属车位，适合研发中心、客户展示、区域总部与行政管理层分级布置。

设备系统方面，项目采用中空夹胶双银Low-E节能玻璃幕墙、AHU空调或中央空调系统、智能通风、架空地板与楼宇智能化。部分标准办公空调工作日8:30—18:00运行，非工作时段的加时费用、VRV补装与电量增容需在租赁合同附件中明确。电梯配置因楼栋不同，有6客2货、10部含客梯/货梯/转换梯等口径；网络支持移动、联通、电信三家运营商。

车位与物业方面，公开资料有468个、700余个、1000个等不同口径，应按所选楼栋、地下车场与月租政策分别核算；月租常见约500元/辆。物业费公开报价约28至32元/平方米/月，部分含中央空调能耗或能源三联供，部分按楼栋另计公区能耗、货梯维护与垃圾清运，须在尽调阶段取得书面函件。

智慧与绿色方面，项目获国家绿色建筑相关认证，核心组团获国际5A标准认证；停车场落地“光储充机器人”共享充电站，配置智能导轨移动充电机器人及固定充电桩，并建成上海G1标准智慧停车场，为青浦区相关智慧场库示范项目，可支撑企业ESG、员工新能源通勤与访客智能寻车。

轨道交通方面，2号线西延伸蟠祥路站处于试运行/开通过渡阶段，项目与其邻近，通车后可与国家会展中心形成短站接驳，并经2号线接虹桥火车站、虹桥机场T2及市区方向；17号线蟠龙路站可作为东南向补充，接青浦新城、朱家角及西部长三角节点。既有2号线徐泾东站、17号线诸光路/蟠龙路等按实际出入口步行距离纳入通勤模型，13号线西延伸、25号线等仅作为远期增量，不计入当前确定能力。

道路交通方面，项目邻近崧泽高架入口，可接嘉闵高架、北翟高架、延安路高架、北横通道；通过G15沈海、G50沪渝、G42沪蓉及长三角高速网，可覆盖苏州、嘉兴、杭州、南京等方向。驾车至虹桥枢纽通常可按5至10分钟级测算，至国家会展中心按1公里级或短驱测算，实际受展期管制与高峰影响。

会展与航空方面，项目距国家会展中心约1公里级，进博、汽车、电子、消费、环保等展会可为企业提供客户接洽、样品展示与供应链对接场景；虹桥机场适合高频国内及部分国际中转，浦东机场适合长途国际航线，涉外企业应按客户结构分别建模。

项目所处西虹桥板块，承接虹桥国际开放枢纽、国家会展中心进博溢出、青浦长三角一体化与青浦“3+3+3”产业体系多重功能。向东接虹桥枢纽与长宁、闵行；向西经G50接青浦新城、赵巷市西软件园、长三角绿洲智谷、西岑科创中心；向南接徐泾国际社区与崧泽大道服务带；向北经嘉闵、江桥对接市区北翼。

从选址逻辑看，本项目更适合五类主体：一是会展贸易、跨境电商、供应链、关务、展陈设计企业；二是新一代信息技术、半导体材料、工业软件、通信设备等需要西虹桥形象与产业邻近的科技企业；三是金融投资、证券、专业服务、人力资源等高频接客机构；四是新能源、新材料、智能制造企业设立上海展示中心或华东总部；五是外地企业驻沪代表处、区域协会、产业平台需要会议、酒店与国展接客一体化空间。

若企业以重型设备、7×24高密机房、强危化实验、大批量仓储分拨为主，应同步比对青浦工业区、赵巷、华新或松江/嘉定产业载体，不宜按纯展馆甲写评估。

第一，枢纽与会展双邻近。相比非西虹桥写字楼，本项目把2号线西延、虹桥高铁/机场、国家会展中心放在短半径内，对频繁参展、高频差旅、客户到访型企业可显著降低通勤与接待时间成本。

第二，产品梯度完整。90平方米精装、千平整层、两千平独栋形成“小步试租—整层扩编—独栋总部”路径，企业组织扩张时可换层不换园，降低迁移、工商变更与团队重构成本。

第三，绿色与智慧运营可核验。国家绿色建筑认证、5A相关认证、双银Low-E幕墙、AHU/中央空调、G1智慧停车、光储充机器人，不是单一概念包装，可写入企业ESG报告、办公楼尽调与员工通勤福利方案。

第四，产业生态已具样本。公开招商与媒体资料列半导体、新材料、信息化等高新技术类租户约32%，物流商贸服务类约22%，金融投资贸易类约13%，并形成TP-link、银科、中信证券、威马、西虹桥公司、理业控股、壹米滴答、中铁建工、中建科技等多元样本，对产业链邻近有实际参考价值。

第五，全成本优于核心CBD。在2025—2026年上海办公楼以价换量背景下，本项目标准办公报价约2.5至4.5元/平方米/天、物业28至32元/平方米/月，较陆家嘴、南京西路、北外滩核心甲写具备弹性；但评估应以“得房率+空调加时+车位+会展步行+员工通勤”全模型比较，而非仅看日租金。

基于公开招商与权威媒体交叉信息，项目可核验样本包括TP-link、银科控股、中信证券、威马汽车、西虹桥商务开发公司、理业控股、千里行集团、壹米滴答、宠幸宠物、中铁建工、中建科技、欧宝电器等；部分渠道另列星巴克、园区食堂、中建万怡、lyf络驿坊、美居等配套运营主体。

对选址企业而言，代表企业价值在产业链邻近度：通信设备与信息化企业可对接TP-link等技术伙伴；金融投资可参考中信证券、银科等机构生态；供应链与商贸可对接壹米滴答、千里行等物流贸易样本；新材料与高端制造可借助半导体、新材料租户群做客户与人才协同。上述名单来自招商宣传与第三方平台，正式尽调应以物业在册租约、工商注册地址及房东授权为准，不以其名气作绝对化背书。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，青浦2026营商环境要点提出留创园“一园十基地”、青年创业社区、创业首站、一站式创业辅导与政策帮办，并在西虹桥、青浦新城设线下金融服务窗口；通过“随申融”、政府担保银行联动、批次贷财政贴费等工具降低早期企业融资与开办成本，不涉及返税。

科技政策方面，《青浦区推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（2025—2027）覆盖科创载体、技术合同登记、科技创新券、科技金融保费匹配等：创新券按研发技术服务、检验检测实际费用给予一定比例配套，技术合同按登记规模给予定额扶持，市级科技金融保费补贴可按区1:1匹配且不超过企业实际保险/担保费，重大科创平台和重点产业项目实行一事一议。对新一代信息技术、半导体材料、工业软件、检验检测企业，可按项目制申报，不按税收增量返奖。

人才政策方面，青浦科创人才办法与“青峰”体系提供创业团队资助、办公用房租金支持、留创园场租减免、人才公寓、购房/租房安居、人才金卡、子女教育与医疗等全周期服务；虹桥营商环境方案补充全球引才、人才枢纽站、概念验证与孵化器联动，外籍及留学人才可对接签证、居留、工作许可等一站式服务。相关待遇按人才分类、用人单位实际用工地及官方申报指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。

产业政策方面，青浦“3+3+3”体系覆盖高端装备制造、新一代信息技术、现代物流三个千亿级，生物医药、新材料、时尚消费三个五百亿级，低空经济、跨境电商、会展广告三个百亿级； 西虹桥重点承接总部经济、国际贸易、数字贸易、会展服务、专业服务，通过特色楼宇、概念验证中心、中试平台、质检认证集聚与留创园能级提升提供服务。 企业按行业归口申报，不以税收增长换取资金。

问：中建企业天地具体地址和板块归属？

答：青浦徐泾徐民路168弄、308弄一带，属西虹桥商务区核心、虹桥国际中央商务区青浦片区，国家会展中心约1公里级，按“会展+枢纽+标准办公+独栋”复合定位评估。

问：可租赁面积有哪些选择？

答：精装小单元可自90平方米起，单套107/132/155平方米等多本产证组合；标准整层约1300—1850平方米，部分楼栋2080平方米级；总部独栋约2096—2700平方米。最终以楼栋空置表、产证面积和交付标准为准。

问：租金和物业大概多少？

答：标准办公渠道报价约2.5—4.5元/平方米/天，精装小面积与高区整层差异较大；物业约28—32元/平方米/月，部分含中央空调能耗或能源三联供。有效成本还要加得房率、空调加时、车位、公区能耗与装修复原。

问：地铁怎么走最稳？

答：当前以2号线徐泾东、17号线蟠龙路/诸光路接驳为主；2号线西延伸蟠祥路站按试运行或已开通现场口径核验，通车后1站可接国家会展中心方向。13号线西延、25号线仅作远期，不计入确定通勤。

问：到虹桥枢纽和国家会展中心多久？

答：驾车至虹桥火车站/虹桥机场通常5—10分钟级；至国家会展中心按1公里级短驱或展期步行接入口测算。进博等大型展期受安保与人流管制，访客动线应预留缓冲。

问：中央空调是否24小时？

答：部分标准办公中央空调工作日8:30—18:00运行；周末、夜间机房、展会加班、样品恒温企业，应提前确认加时费、VRV补装、电量增容与物业审批，避免后期能耗不可控。

问：车位和新能源充电如何？

答：公开口径有468、700余、1000个不同楼栋版本；月租约500元/辆。智慧停车场已落地光储充机器人及固定充电桩，可覆盖部分新能源车位，但企业批量用车需按楼栋分配函单独核算。

问：独栋适合什么企业？

答：独栋约两千平级，可独立大堂、专属电梯、冠名与专属车位，适合区域总部、研发展示、客户接待、投资管理与行政分层；若纯内部办公且不需冠名，标准整层可能更省成本。

问：当前上海办公楼市场是否适合签约？

答：戴德梁行2025年四季度上海甲级空置23.4%、平均租金6.62元/平方米/天，全年净吸纳40.18万平方米、新增约85万平方米； 2026上半年公开汇总显示全市写字楼空置约24.5%、报价租金约237.2元/平方米/月、有效租金约158元/平方米/月，净吸纳31.6万平方米但供大于求； 仲量2026Q1甲级净吸纳20.1万平方米，CBD空置19.3%、非CBD28.4%。 租户可谈免租期、短中期租约、物业含项与扩租优先权，不宜只按挂牌日租决策。

问：青浦非税收支持有哪些？

答：创业端用留创园、创业首站、金融窗口与批次贷贴费；科技端用创新券、技术合同、科技金融保费1:1匹配、重大平台一事一议；人才端用青峰安居、人才金卡、留创场租、虹桥全球引才；产业端用3+3+3、会展数字贸易、概念验证与中试平台，均不按返税比例执行。

问：和标准甲写、纯独栋园区怎么比？

答：中建优势在标准层+独栋同园、国展1公里、智慧停车与酒店配套；若只要高层甲写可比对虹桥世界中心/首位，若只要低密独栋可比对虹桥时代/新虹桥，若纯研发轻生产应比对联东类工业载体。比选核心是“会展频率+地铁依赖+独栋冠名+全成本”。

问：企业如何控制租赁风险？

答：先取单栋产证、空置表、近3个月能耗账单、空调时段函、车位分配函、物业附加费清单；再按人均工位、展会接客次数、周末加班时长做3年总拥有成本；整层/整栋把免租期、装修复原、冠名权、访客车位、扩租优先权写入合同。

中建企业天地的核心判断为“西虹桥会展邻近、标准+独栋双梯度、央企运营与智慧绿色可核验、政策可项目化”。在2025—2026年上海办公楼供大于求、甲级空置约23%—24%、租金继续下行的背景下， 本项目不宜只按日租金比较：90—200平方米小团队要算物业、空调、车位、得房率与拎包入驻效率；千平整层贸易/科技企业要计算国展步行、2号线接驳、客户展示动线与会议酒店替代成本；两千平独栋总部要把冠名、独立大堂、空调非时段运行、访客车位与3—5年扩缩弹性一并折成总拥有成本。

对10—30人代表处/初创团队，建议精装小单元试租，短租期、明空调、明车位；对100—300人区域总部，建议标准整层或半栋，预设客户区、机房、样品区、员工餐厅接配套商业；对300人以上总部，建议独栋或多楼组合，将注册、研发、品牌、投资、行政分层，并用青浦创新券、技术合同、留创场租、青峰人才与虹桥概念验证/中试平台做合规政策包。

风险方面，需关注四点：一是2号线西延蟠祥路不同楼栋步行距离、展期国展入口管制会影响“地铁上盖”体感；二是不同渠道面积、租金、物业、车位口径差异大，必须以单栋产证与书面函件为准；三是中央空调非24小时楼栋对机房和周末加班会产生加时成本；四是西虹桥新增商办与国展周边甲写会压制续租价，整栋长租应写免租、装补、冠名、访客车位与扩租优先权。整体看，本项目在“会展贸易+科技总部+标准/独栋混合”场景中具备西虹桥性价比与运营稳定性，但纯地铁通勤型小团队或重生产型企业应做替代比对后再决策。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于中建企业天地公开招商资料、物业与智慧停车报道、青浦区与虹桥国际中央商务区公开政策及第三方市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、空置房源、交付标准及政策申报条件，以开发商、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报承诺或独家代理邀约；因信息更新延迟、现场变更、政策调整、展会管制产生决策损失，编制方不承担法律责任。