报告用途：本文件用于上海市嘉定区MAX科技园（上海·虹桥）研发办公、企业总部与产业租赁选址评估，服务企业面积测算、楼宇技术核验、通勤组织、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在嘉定江桥北虹桥、虹桥新慧总部湾布局国际医疗与智慧医疗、人工智能与工业智能、会展经济与专业服务、生物医药研发总部、医疗器槭与数字健康、汽车研发设计、新材料与网络安全等方向的企业决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用江桥官方、嘉定国资、中国新闻网、央广网及园区公开配套资料；交通采用13号线江桥段、嘉闵高架与虹桥枢纽公开信息；市场数据采用戴德梁行2026年二季度/半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用嘉定区科技创新新质生产力政策、北虹桥产业集聚公开文件、上海“一网通办”与人才港公开口径。具体楼层、可租面积、机电、证书及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

MAX科技园（上海·虹桥）位于嘉定区江桥镇虹桥新慧总部湾内，公开资料记载地址为鹤旋东路369号，由天瑞金置业开发运营，定位“总部+研发中心”。项目投资额约3亿元，建筑面积约3.36万平方米，规划两栋研发办公总部，并配下沉商业广场、多媒体会议中心等产业配套；其中约4800平方米用于天瑞金集团总部与同瑞安集团总部业务结算，开园阶段已引入两家集团总部。

园区产业方向以“国际医疗+智慧医疗+人工智能+会展经济”为核心，向北虹桥医疗大健康、新能源新材料、人工智能、智能制造与数字贸易场景延伸。虹桥新慧总部湾整体占地约280亩、总建面约37万平方米，分三期开发，由多宗总部地块组成；除MAX外，公开资料提及雅运、瀚讯等总部企业入驻，说明片区具备总部集群与产业链协同基础。

项目更适合“研发总部+平台办公+轻量展示+会议接待”混合使用。对需要大批量生产、重型实验、危化仓储、高等级生物安全实验室或超大规模智算的企业，应另行比对临港嘉定科技城、嘉定新城医疗器械载体、市北高新或专业数据中心，不把“科技园”通用名称等同全品类研发资质。

建筑与规模方面，项目公开总建面约3.36万平方米；早期地块指标记载总建设面33599.34平方米，其中地下10813.54平方米、计容22526.0平方米，1#总部研发9856.06平方米、2#总部研发9530.56平方米。 两栋研发总部为可重点踏勘对象，但正式租赁应逐栋取得竣工图、产权或交付资料、各层可租清册、核心筒图与消防分区，不把“3.36万总体量”直接等同于可租研发面积。

层高、净高与空间方面，公开配套资料记载园区通过层层退台、垂直绿化构建“空中森境”，绿化率超过35%，配套挑高艺术大堂、下沉商业、会议中心、屋顶运动与共享配套； 但单栋标准层使用率、梁下净高、架空地板、可分割面积、退台区域是否可作研发或仅作公共空间，需要按目标楼层原始图纸复核。医疗AI、智慧医疗软件、会展数据、工业智能等企业可按普通研发办公评估；若涉及样机、医疗设备装配、服务器机房，应单独核算承重与净高。

机电与能源方面，公开资料提及智慧集成系统、智能照明、能源管理、智慧物业，外立面采用节能隔热玻璃、内部做能耗管理； 但是否双路供电、是否有备用柴油发电机、UPS容量、弱电双路由、VRV或中央空调形式、24小时运行能力、工艺冷源、新风与PM2.5过滤、消防气体或水系统，均需按目标楼栋电气与暖通图纸确认。人工智能推理、医疗影像存储、会展平台高并发、医疗器械样机测试属于不同负荷类型，不能以“智慧园区”通用词替代机电容量。

绿色与认证方面，公开配套资料称项目取得LEED金级认证与国家绿色建筑二星标识，并应用节能建材、能耗互联网与智慧能源管理。 对医疗、AI、会展、跨国企业审厂等重视ESG与碳数据的租户，应取得证书原件、取证范围、能耗分项计量、充电桩比例、废弃物管理与年度运行报告，不把宣传语替代认证台账。

配套与成本方面，园区配下沉商业、多媒体会议中心、共享餐厅、咖啡与轻餐、运动配套、MAX公寓等； 具体租金、物业费、空调运行时长、车位数量与月租、会议中心使用规则、公寓申请条件，应以物业最新书面清单为准。由于不同渠道对13号线站点距离、空调时长、物业费用存在营销口径差异， 本报告不采用售楼电话、售价或“冠名权”类推广信息，所有成本以权属方书面报价与尽调附件为准。

轨道交通方面，项目处江桥北虹桥，可依托13号线金运路、金沙江西路等站点接市区路网；从北虹桥前往静安寺、南京西路、人民广场等核心商务区，应结合13号线换乘与居住地分布分别计时。公开售楼资料对“13号线距离”存在800米、约2公里等不同说法， 正式通勤评估不采用单一中介距离，应由HR按员工住址分群抽样，分别测算地铁、接驳公交、自驾与班车成本。

道路与枢纽方面，江桥可通过嘉闵高架、京沪高速、外环高速及金沙江路等主干路接虹桥枢纽、市区与长三角。园区赴虹桥机场、虹桥火车站具备相对短链路优势，对国际医疗论坛、会展服务、AI客户演示、医疗器械注册沟通等高频差旅团队较为有利；高峰时段金沙江路、嘉闵高架外圈仍可能出现拥堵，应按航班与高铁时刻做弹性排班。

公交与慢行方面，江桥本地公交可补充13号线站点、虹桥新慧总部湾内部通勤与周边居住区接驳；园区配套公寓、商业与研发楼之间形成短距离步行圈。 对实行标准工时的研发总部，建议把“13号线+公交接驳+公寓步行+虹桥差旅”合并设计为雇主通勤方案，对倒班、样机运输、会议活动则单独预留货车落客与访客停车。

整体交通评价为“13号线江桥节点接市区＋嘉闵/京沪/外环接虹桥与长三角＋新慧总部湾内部慢行与公寓配套”。相比南京西路纯甲级，其优势在总部成本、虹桥差旅与医疗会展协同；相比远郊大基地，其优势在靠近中心城与虹桥开放枢纽，但单体可扩租面积有限。

项目处嘉定江桥北虹桥，属于“一区一城一湾”中的虹桥新慧总部湾节点。江桥北虹桥整体围绕开放枢纽、医疗大健康、人工智能、新能源新材料、数字贸易、汽车研发设计组织产业功能； 同片区与临港嘉定科技城、北虹桥城市更新片区形成互补，前者侧重科技创新、商贸流通与咨询服务，后者侧重更新社区与综合服务。

对MAX的适配可分层：国际医疗与智慧医疗企业可利用总部办公、注册沟通、AI辅助诊疗软件、医学数据治理与会展论坛空间；人工智能企业可落医疗大模型、工业智能体、会展数据平台、网络安全轻量应用，但不建议直接承载大规模训练集群；会展经济企业可落活动策划、线上线下融合、客户体验与多媒体会议；汽车研发设计企业可落算法、车联网软件、设计评审与轻量样件，完整台架、动力电池与排放测试应外协专业载体；新材料与网络安全企业可落总部、合规、销售与轻量实验室，涉危化、涉密机房应单独做安评环评。

若企业同时需要临床注册、CRO/CDMO、GMP中试，应比对北虹桥医疗平台、嘉定新城高端医疗装备与市区分专业园；若需要整车智驾封闭测试，应比对上海国际汽车城；若需要大规模智算，应优先专用数据中心。

第一，北虹桥虹桥新慧总部湾小体量精品总部。3.36万平方米、两栋研发总部加会议与商业配套，规模小于大型产业园，但更适合医疗、AI、会展、汽车研发设计等“总部+研发+接待”团队。对需要统一门禁、独立展示、会议中心和品牌形象的成长型企业，其单栋可塑性强于分散写字楼。

第二，国际医疗、智慧医疗、AI、会展四方向协同。园区明确导入上述产业龙头，并引入上海发改研究院等合作资源； 北虹桥政策与平台资料同时覆盖医疗器械注册、第三方检测、CRO/CMO/CDMO、汽车研发设计等方向。 对数字健康、医学AI、会展SaaS、医疗会展服务企业，可形成“研发—注册沟通—学术会议—客户演示”闭环。

第三，13号线与虹桥枢纽双通勤半径。江桥接13号线市区方向，同时经嘉闵、京沪、外环快速到虹桥；对国际医疗论坛、会展主办方、AI外地客户、医疗器械全国销售总部而言，虹桥机场与高铁显著降低差旅摩擦。相比纯市区写字楼，其总部成本更低；相比远郊研发园，其客户到访与学术会议物流更便利。

第四，绿色认证与“空中森境”配套。LEED金级、国家绿色建筑二星、垂直绿化、退台、下沉商业、多媒体会议、共享运动与人才公寓， 有利于医疗、AI、会展等知识密集型团队做雇主品牌建设。但配套商业、会议中心、公寓的收费、预约与可使用时段应写入租赁附件，不把“花园办公”替代机电与消防尽调。

第五，新慧总部湾集群外溢。片区37万平方米总部体量、多宗地块与雅运、瀚讯等总部邻居， 可补充AI、通信、材料、医疗产业链资源。MAX若以两栋楼承接核心租户，应把同湾内检测、会议、展示、住宿、餐饮作为外部协同网络，而不是要求本园区独立完成全部中试与生产。

优势侧：鹤旋东路369号北虹桥新慧总部湾、约3.36万平方米两栋研发总部、下沉商业与多媒体会议、LEED金级与绿建二星、13号线与虹桥枢纽双半径、国际医疗/智慧医疗/AI/会展定位，适合医疗科技总部、医学AI、数字健康、会展平台、工业智能、汽车研发设计软件、网络安全与新材料销售研发总部。

约束侧：单体规模小，连续整层扩租受两栋楼与头部租户限制，大型中后台应评估新慧总部湾其他地块或北虹桥相邻载体；若中央空调仅工作日白天运行，医疗影像、AI推理、会展高并发、会议直播需要加时或独立冷源；医疗器械若涉及无菌制剂、细胞基因、临床级生物安全，需要GMP与生物安全专项载体，不在本园区常规研发办公范围内；汽车动力电池、危化试剂、重型台架、大吨位货梯需求应前置环评安评；售楼渠道对地铁距离、物业费用、空调时长存在不一致口径， 所有运营参数必须以物业原件复核。

选址建议：智慧医疗软件、医学数据合规、AI医疗与工业智能、会展科技与活动总部、汽车智能网联软件、网络安全、新材料总部与销售研发优先；超大规模智算、金融交易大厅、纯生产制造、完整生物GMP、危化重装不优先。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米，已超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告将TMT、贸易制造、专业服务、金融列为核心需求，TMT占比约30%、贸易制造24%、专业服务20%、金融16%，并认为新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市空置率环比降0.7个百分点，CBD空置约19.3%、租金约6.3元/平方米/天，非CBD空置约27.1%、租金约4.1元/平方米/天；产业园区净吸纳约20.5万平方米，空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对MAX的启示：项目属北虹桥研发总部，不宜只用甲级CBD 6.3元或非CBD 4.1元直接套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应把可租楼层、医疗/AI/会展机电加时、LEED运维、会议中心使用、下沉商业与公寓权益、车位、装改、免租期合并为三年有效成本。2026年市场呈筑底修复，新兴产业园空置仍高、租金承压，医疗AI与会展企业可争取灵活租约；但小体量、绿色认证与虹桥半径会带来品质溢价，租户应把“扩租权+技术配套+北虹桥政策服务”一并谈判。

开园公开资料确认，天瑞金集团总部、同瑞安集团总部入驻本项目，其中约4800平方米承载双集团业务结算；2023年开园报道称包括天瑞金、同瑞安在内约20家企业预招商或达成合作，2024年渠道资料称招商率42%、同瑞安等入驻。 上述信息可作为已入驻/开园阶段样本，但不等同于2026年全量在租名单。

虹桥新慧总部湾层面，公开资料提及雅运、瀚讯等5家总部企业入驻办公，易谷、致达、惠柏等项自即将或加速推进，仪菲、澳海等项目建设推进； 该名单属于片区生态，不等同MAX园内科创租户。医疗、AI、会展、汽车企业踏勘时，应向物业取得各栋空置清册、已签约行业、续租状态与工商登记辅助信息；不把“渠道招商率”“预招商率”历史数据直接作为当前去化结论。

创业政策：通过上海“一网通办”嘉定站点、江桥企业服务节点、北虹桥商务区与虹桥新慧总部湾运营方提供创业孵化、企业注册、项目路演、就业见习、知识产权与科技中介服务。国际医疗、智慧医疗、AI、会展科技、汽车软件、网络安全等初创团队可对接孵化器、概念验证、技术转移与科技金融资源，重点解决场地、用人、样机验证与早期融资问题；相关服务以官方规则为准，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可关注政策性担保、科技信贷、贷款贴息与融资对接等普惠工具，具体以当年申报指南为准。

科技与AI政策：嘉定区科技创新新质生产力政策覆盖成果转化、关键技术研发、概念验证中心、技术转移转化中心、研发设备开放共享、新型研发机构、企业开放创新中心与科技园区建设；对科技小巨人、专精特新、颠覆性技术赛事、场景示范等提供项目服务，并鼓励使用上海市科技创新券与嘉定科技双创券购买技术研发、检验检测、技术转移、人才培养等资源。 医疗AI、工业智能体、会展数据平台、汽车软件可关注概念验证、设备共享、应用场景与校地院地合作，不承诺固定资金比例。

人才政策：嘉定推进“上海·嘉定人才港”及校地、院地合作平台，围绕同济未来产业科技园、上大微电子、复旦精准医学、高端医疗装备等载体提供人才集聚与转化服务； 对医疗、AI、汽车研发、网络安全、会展数据等团队，可通过人才服务节点对接高层次人才引进、青年工程师、就业见习、安居与培训资源。具体公寓、落户咨询与认定条件以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与开放政策：北虹桥围绕医疗大健康、汽车研发设计、人工智能、数字贸易、新材料等方向提供平台对接；公开产业意见支持医疗器械注册与第三方检测、CRO/CMO/CDMO等技术平台，支持汽车研发设计及氢能与零部件总部类项目，支持网络安全、医疗健康与数字贸易生态。 所有支持以官方申报条件、空间范围和年度指南为准，不与税收挂钩；企业可将“注册落地—平台合作—场景验证—人才引进—融资对接”作为非税收服务路径。

问：MAX科技园适合哪些企业？

答：更适合国际医疗与智慧医疗总部、医学AI与数字健康、AI工业智能、会展科技与活动平台、汽车智能网联软件、网络安全、新材料研发销售总部。若以超大规模智算、金融交易大厅、无菌生物药GMP、细胞基因高等级生物安全、汽车整车台架或危化重装为主，应分别比对专用数据中心、核心CBD、专业医械园、汽车城或合规化工载体。

问：项目地址和13号线怎么走最合理？

答：公开地址为江桥鹤旋东路369号，处虹桥新慧总部湾；可依托13号线金运路、金沙江西路等站点接市区，再按目的地换2/7/10/12等线路。中介资料对站点距离有800米、约2公里等不同说法， 企业应按员工住址分群实测地铁、公交接驳与自驾，不把单一距离作为全园通勤结论。

问：3.36万平方米两栋楼如何选？

答：早期地块指标写总建设面33599.34平方米、地下10813.54平方米、计容22526平方米，1#研发9856.06平方米、2#研发9530.56平方米； 开园资料写两栋研发办公加下沉商业与多媒体会议。 正式租赁应按目标栋取得竣工图、可租楼层、标准层使用率、退台区域用途与消防分区，不把早期地块指标直接等同当前可租面积。

问：医疗AI和医学影像机电核什么？

答：重点核双路供电、UPS、备用发电机、空调24小时与加时、机房承重、弱电双路由、存储散热、新风与过滤、消防气体、等保与数据安全物理隔离。医学影像、训练推理、匿名化平台属于不同负荷，需做峰值仿真；若涉及真实临床数据，再核隐私机房、审计日志与访问隔离。

问：会展经济和多媒体会议如何落地？

答：园区配多媒体会议中心、下沉商业与共享配套， 应提前确认会议厅面积、同声传译、直播带宽、 UPS、卸货、贵宾动线、商业餐饮承接能力。大型论坛可与虹桥会展资源联动，日常客户演示用本园会议中心；高并发线上活动要单独核网络冗余与机房冷源。

问：2026年北虹桥研发租金怎么判断？

答：可参考两类基准：仲量联行二季度甲级CBD约6.3元/平方米/天、非CBD约4.1元，产业园约3.3元且空置31.7%； 戴德梁行二季度甲级约6.42元、空置22.5%。 MAX属总部研发，应把物业费、空调加时、会议中心、车位、公寓、装改、LEED运维和免租期合并为有效租金，不单看挂牌日租。

问：与临港嘉定科技城、汽车城相比优劣势？

答：MAX优势在江桥北虹桥、13号线与虹桥枢纽、医疗AI/会展/小总部生态、绿色配套；临港嘉定科技城更偏科技创新、商贸流通与咨询服务， 汽车城更偏整车智驾与汽车电子全链，嘉定新城更偏高端医疗装备与校院地转化。纯生产、封闭路测、GMP中试不优先MAX。

问：医疗器械企业能直接进吗？

答：软件、注册事务、真实世界研究协调、轻量样机、数据合规可评估；无菌制剂、介入器械量产、细胞基因、临床级生物安全实验室需比对北虹桥医疗平台、专业医械园或CDMO。北虹桥公开政策支持第三方检测、CRO/CMO/CDMO与注册认证服务， 但具体项目仍按环评、洁净与药监要求审批。

问：AI企业落MAX要注意什么？

答：医疗大模型、工业智能体、会展推荐系统、网络安全轻量推理可落；大规模训练、高密机房应核供电、制冷、UPS、双路由、消防气体与园区碳指标。可对接嘉定概念验证、设备共享与AI应用场景， 但训练集群不建议按普通办公供电设计。

问：绿色与ESG如何尽调？

答：核LEED金级与国家绿色建筑二星原件、取证范围、能耗分项、充电桩、新风过滤、废弃物、屋顶绿化养护与年度能源报告。 医疗、AI、会展企业应将机房PUE、会议中心能耗、商业厨房排风、退台区域防火写入物业技术附件，不把“空中森境”替代认证数据。

问：扩租和续租如何控风险？

答：两栋楼总体量小，意向阶段索取12—36个月可释放清单，将优先扩租权、装补、免租期、空调加时、机房增容、会议中心预留、会展卸货、医疗危废与退出机制写入附件；头部医疗或AI总部长约会影响连续扩租，应同步评估新慧总部湾其他地块。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，MAX科技园（上海·虹桥）的核心价值在于“江桥北虹桥鹤旋东路369号、约3.36万平方米两栋研发总部＋下沉商业与多媒体会议＋LEED金级/绿建二星空中森境＋13号线与虹桥枢纽双半径＋国际医疗/智慧医疗/AI/会展四赛道”。对医疗科技总部、医学AI、数字健康、会展平台、工业智能、汽车软件、网络安全与新材料销售研发，其“总部形象+会议接待+虹桥差旅+北虹桥政策服务”组合优于纯市区甲级；对超大规模智算、生物GMP、汽车物理台架、危化重装或大体量生产，则应另选专业载体。

市场层面，2026年上海甲级写字楼筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万平方米； 仲量联行产业园二季度净吸纳20.5万平方米、空置31.7%、租金3.3元，科技互联网、AI、集成电路、生命科学为主力。 MAX若提升去化，应以“分栋可租清册＋医疗/AI/会展机电清单＋13号线与虹桥接驳方案＋嘉定双创券/概念验证/北虹桥医疗与汽车平台政策包”替代单纯日租竞争；租户若只追求南京西路前台，不优先本项目。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标楼栋取得产权、竣工、机电、消防、空调、可租面积与绿色证书原件，不把3.36万总体量或早期地块指标直接等同可租研发面积； 二是将AI/医疗/会展加时机房、会议中心使用、下沉商业访客、公寓与车位、装改和免租期合并为三年总拥有成本；三是将嘉定科技新质生产力、双创券、概念验证、医疗注册与汽车研发平台、人才港服务按企业阶段做申报路径，不以税收返奖为选址前提。 若企业以纯生产、重算力或高等级生物安全为核心，应在江桥之外并列比对临港嘉定科技城、嘉定新城医械载体、汽车城及专业数据/实验室园区。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于江桥官方与嘉定国资开园资料、中国新闻网及央广网项目报道、园区公开配套资料、13号线与嘉闵/京沪/外环交通公开信息、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告、嘉定区科技创新及北虹桥产业公开文件编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各栋楼层、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、已入驻名单、医疗/AI/汽车/会展特殊资质及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。