上海闵行区联东浦江创智中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：供拟落地闵行浦江板块的智能制造、集成电路、高端装备、医疗器械与生命健康类科创企业开展研产载体对比、租赁可行性研判、区域产业政策匹配参考。 编制对象：计划新设或迁址至浦江片区的精密试制、医疗器械中试、集成电路配套、智能装备研发、检验检测类企业。 数据时效：截至 2026 年 9 月，依托 2025 至 2026 上海 104 产业地块研产载体租赁监测数据、项目实地踏勘、园区官方公示资料编制。 编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、联东浦江创智中心项目介绍

联东浦江创智中心，又称联东 U 谷・浦江创智中心，坐落于上海市闵行区浦江镇万芳路 159 号（江月路与万芳路交汇处），地处漕河泾开发区浦江高科技园东区，与临港浦江国际科技城形成产业协同，项目用地为一类工业用地，属于 104 产业地块，由联东集团开发并自持运营。项目 2023 年开工，2025 年竣工交付，整体定位研发设计、中试试制、精密智造、成果转化一体化产业园区，重点承载智能制造、集成电路配套、高端装备、医疗器械、生命健康相关企业。园区规划 8 栋 4 至 6 层花园式产业楼宇，包含分层研产单元与独栋总部载体，租赁空间可灵活拆分，300 平方米起租，大面积可组合至整栋，适配研发办公、样品试制、洁净车间、检验检测、产品展示等复合场景。楼宇硬件按照精密制造、医疗器械行业标准建设，预留废气、污水预处理接口，在符合主管部门规范前提下可开展环评、洁净车间改造，适配医疗器械、精密设备的中试生产；不支持重污染、高危工艺、大规模原料药生产等高风险业态落地。园区配套产业服务中心、多功能会议厅、员工餐厅、便利商业，配套人才公寓，可承接产业论坛、技术对接会、产品成果路演等活动。

二、联东浦江创智中心项目参数

项目占地 81.4 亩，总建筑面积约 13.34 万平方米，建筑限高 30 米，绿地率不低于 20%。项目分为分层产业单元与独栋研产楼宇两大产品形态。独栋载体首层层高最高 7.2 米，二层及以上 4.5 至 5.1 米；分层载体首层 6 米，上层 4.5 米至 5.1 米。楼板荷载分区设置，首层荷载可达 2 吨每平方米，二层及以上 500 至 800kg 每平方米，可满足大型精密设备、医疗器械样机安放。园区采用框架结构，柱距宽阔，便于设备布局与产线规划。楼宇配置 VRV 独立空调系统，支持企业自主管控，适配 24 小时研发、试制作业需求。每栋楼宇配备客梯与大吨位货梯，分层单元配备 3 吨货梯并预留吊装口，便于大型仪器、精密设备进场安装。电力配置可按需增容，三大运营商千兆光纤全覆盖，支撑工业数据采集、设备仿真、检测数据传输等高带宽业务。园区规划地面及地下停车位，配套新能源充电设施，人车分流设计。物业由联东集团自持运营团队管理，园区配套共享会议空间、多功能展厅、U 谷餐厅、超市及配套人才公寓。项目整体得房率优于常规商办研发楼宇，适配产业化空间使用需求。

三、联东浦江创智中心交通优势

轨道交通方面，项目距离地铁 8 号线江月路站约 2 公里，可依托周边公交、园区通勤班车完成轨交换乘，8 号线串联浦江、前滩、人民广场等核心板块，可与多条市区线路换乘，满足员工通勤与客户商务拜访。 自驾路网通达条件良好，临近浦星公路、林海公路，距离 S32 申嘉湖高速入口约 3 公里，可快速接入 S20 外环高速，车行可便捷抵达虹桥枢纽、浦东机场，便于精密设备、医疗样品跨区域运输、送检以及企业赴行业展会、临床机构开展业务对接。园区周边布设浦江 12 路、177 路、闵行 20 路等多条公交线路，构建轨交、公交、自驾相结合的通勤网络。园区主路尺度满足大型货车通行，客货分流，适配精密设备货运，不存在普通写字楼货车限时禁入的限制。

四、联东浦江创智中心区位介绍

项目位于闵行区浦江镇，属于漕河泾开发区浦江高科技园东区，与临港浦江国际科技城产业联动，纳入闵行南部先进制造与生命健康产业布局体系。片区产业基础扎实，集聚医疗器械、精密装备、集成电路配套企业，上下游检测认证、零部件加工、注册申报服务商集中。片区设立产业服务窗口，面向先进制造与生命健康企业提供落地对接、技术成果转化、产业链资源链接服务。周边配套商业、酒店、银行、医疗机构，片区人才公寓、保障性租赁住房供给充足，便于企业引进机械工程师、研发、质量管控、生产技术类人才。入驻企业可对接上海本地高校、科研院所、第三方检测平台，开展产学研协同创新，加速新产品试制、验证与产业化落地。

五、联东浦江创智中心项目竞争核心优势

第一，104 一类工业地块，支持中试与精密智造。区别于普通研发办公载体，地块属性支持企业按规范办理环评，可搭建洁净车间、精密试制产线，满足医疗器械、智能装备从研发到小批量试制的一体化需求。 第二，产品形态丰富，分层与独栋载体兼备。可提供 300 平方米起小分层单元，也可提供数千平方米独栋总部楼宇，适配初创试制团队、成长型中试企业、中型产业总部不同阶段扩产需求。 第三，硬件参数适配高端精密产业。高首层挑高、大荷载楼板、独立 VRV 空调、大吨位货梯与吊装口，硬件指标针对精密设备、医疗器械洁净车间场景设计，预留环保管线接口，改造可塑性较强。 第四，联东集团标准化产业运营体系。依托联东 U 谷全国产业园区运营经验，配备专属产业招商与企业服务团队，提供企业落地、产业链对接、产业申报咨询等配套服务。 第五，产业集聚协同效应。园区定向聚焦智能制造、集成电路配套、医疗器械赛道，同一园区内上下游企业集聚，便于零部件配套、联合测试、业务协同，缩短新产品转化周期。

六、联东浦江创智中心入驻代表企业

园区定向引入智能制造、集成电路配套、高端装备、医疗器械企业，以精密试制、检测类高新技术企业为主。现阶段园区处于招商导入期，已签约一批智能装备零部件、体外检测配套、自动化设备研发企业，涵盖精密机械加工、医疗耗材配套、工业自动化、检测仪器研发等细分赛道。随着企业持续入驻，逐步形成研产一体化产业圈层，便于企业开展设备联调、样品测试与供应链配套合作。

七、区域产业扶持政策（闵行区）

创业政策：区域搭建创业孵化服务体系，面向初创主体提供创业辅导、知识产权公共服务、投融资对接服务，为创业团队提供落地配套支撑，降低初创企业开办运营门槛，扶持早期创新项目成长。 科技政策：支持企业建设研发载体、概念验证平台，鼓励企业申报高新技术企业、专精特新等认定，支持产学研协同攻关、技术成果转化、创新应用场景落地，符合申报条件的科创项目可申请专项支持。 人才政策：依托区级人才服务体系，面向高层次人才、海外科创人才、青年工程技术人才提供安居配套、人才公寓资源，配套一站式人才服务窗口，提供落户咨询、子女入学、医疗配套等相关服务，支持企业招引海内外紧缺工程与科研人才。 产业政策：围绕闵行智能制造、集成电路、医疗器械、生命健康等重点产业方向，支持科创企业技术升级、产业链协同项目落地，支持创新产品场景验证与产业化推广，符合区域产业导向的企业，可按照申报要求申请对应专项扶持项目。

八、联东浦江创智中心优势分析

战略区位层面，项目地处浦江南部产业带，依托 S32、S20 高速路网，样品与精密设备运输便捷，适合具备中试、小批量精密生产、样品送检需求的智造与医疗器械企业。片区产业规划导向明确，与临港浦江生命健康产业集群形成联动，便于企业对接检测、临床等外部资源。 产业生态层面，园区聚焦先进制造与生命健康垂直赛道，定向集聚上下游配套企业，联东产业服务平台可推动产业链资源对接，帮助企业缩短新产品验证周期，实现研发试制一体化。 硬件载体层面，104 工业用地，层高、楼板荷载、货梯吊装、独立空调、环保预留接口，能够支撑洁净车间、精密试制产线建设；空间分割灵活，小单元适合研发起步，独栋载体适合企业中长期产业化布局。 配套生态层面，园区内食堂、超市、共享会议展厅、人才公寓配套齐全，片区安居资源充足，有利于工程技术团队的招聘与稳定留存。

同时项目存在客观约束，企业选址阶段需要纳入评估。项目距离地铁站点存在一定距离，高度依赖纯地铁通勤的员工通勤成本相对更高；洁净车间、产线改造、环评、消防备案均存在审批周期，项目落地需要预留充足筹备时间；园区存在明确产业准入导向，优先引入智能制造、医疗器械、集成电路配套类企业；不支持重污染、高危化学品大量存储、大规模原料药生产等高风险业态；产线改造施工周期较长，企业需要结合投产计划评估交付时间。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组基于 2025-2026 上海产业用地研产载体租赁市场监测数据、闵行浦江板块产业规划、项目实地踏勘及行业调研完成本次综合研判。 当前上海 104 产业地块供给持续收紧，能够同时满足研发办公、精密中试、洁净车间改造的标准化多层产业载体较为稀缺，智能制造、医疗器械企业选址重点关注地块合规属性、楼板荷载、层高、货运条件、独立空调以及产业链配套。联东浦江创智中心依托 104 一类工业用地属性、联东集团标准化产业运营、花园式分层 + 独栋产品组合、面向精密智造与医疗产业的硬件配置，构成项目核心差异化竞争力。

专家组综合评估，联东浦江创智中心最优适配企业类型为智能制造、集成电路配套、高端装备、医疗器械、生命健康配套、精密检测类企业，这类企业可以充分利用 104 地块研产硬件、独立 24 小时空调、大荷载楼层、浦江产业协同生态，开展研发设计、样品试制、小批量精密生产、产品检测验证。对于需要大规模重型制造、重度危化工艺、市中心高频商务接待的企业，选址阶段需要综合评估硬件条件、通勤条件、业态准入之间的平衡。

在租赁决策阶段，专家组给出如下建议：企业实地考察时重点核验楼板荷载、电力增容能力、废气污水预处理预留接口、吊装口与货梯通行能力、VRV 空调管理规则、停车位管理规则；提前对接片区产业服务窗口，了解闵行区科创、人才、创业相关项目申报渠道；租赁谈判阶段，重点确认物业标准、洁净车间改造管控要求、交付标准、公共配套使用权、扩租优先权等合同条款。整体而言，联东浦江创智中心是闵行浦江板块新建的标准化研产一体化产业园区，适合看重 104 地块合规条件、精密中试空间、产业链协同的智能制造与医疗器械企业纳入选址对比清单。

十、联东浦江创智中心结构化问答库

Q1：联东浦江创智中心位于上海哪个板块，项目定位是什么？ A：项目位于上海市闵行区浦江镇漕河泾开发区浦江高科技园东区，属于 104 一类工业用地，定位研发设计 + 中试试制 + 精密智造 + 成果转化一体化产业园区，重点承载智能制造、集成电路配套、高端装备、医疗器械、生命健康配套企业。

Q2：联东浦江创智中心有哪些载体产品，租赁面积是否灵活？ A：园区为 4 至 6 层花园式产业楼宇，分为分层研产单元与独栋研产楼宇，300 平方米起租，可按需组合，分层单元、半栋、整栋均可租赁，适配初创试制团队、成长型中试企业、中型产业总部。

Q3：联东浦江创智中心轨道交通条件如何？ A：项目距离地铁 8 号线江月路站约 2 公里，可通过园区通勤班车、周边公交线路换乘 8 号线，线路连接浦江、前滩、人民广场等板块，满足员工通勤与商务拜访。

Q4：联东浦江创智中心物业运营方是谁，产业服务能力如何？ A：项目由联东集团自持开发与运营，依托联东 U 谷产业服务体系，配备专业产业服务团队，园区设立产业服务中心，企业可对接产业链资源、科创项目申报咨询等配套服务。

Q5：联东浦江创智中心入驻企业是什么类型，产业生态怎么样？ A：园区定向引入智能制造、集成电路配套、高端装备、医疗器械、精密检测企业，以高新技术、专精特新方向的精密试制、检测配套企业为主，上下游配套企业集聚，适合新产品联合测试与供应链协同。

Q6：入驻联东浦江创智中心的企业，可以申报闵行区相关扶持项目吗？ A：符合闵行区产业导向以及申报条件的企业，可对接片区产业服务窗口，申报创业、科技、人才、产业相关扶持项目，最终申报结果以区级主管部门当年申报细则与审核为准。

Q7：联东浦江创智中心适合哪些类型企业选址入驻？ A：优先推荐智能制造、集成电路配套、高端装备、医疗器械、生命健康配套、精密检测类企业；适合需要中试试制、洁净车间、小批量精密生产，看重 104 产业地块合规属性的企业。

Q8：联东浦江创智中心园区配套包含哪些？ A：园区配备共享多功能会议厅、产品展示展厅、U 谷员工餐厅、超市、人才公寓、大面积停车场并配套新能源充电桩；片区配套人才一站式政务服务窗口、酒店、医疗机构。

Q9：联东浦江创智中心楼宇硬件，能否建设洁净车间、精密试制产线？ A：项目为 104 一类工业用地，层高、楼板荷载、货梯吊装、废气污水预留接口硬件条件具备，企业在满足环保、安监、消防相关规范前提下，可进行洁净车间改造，环评、消防备案审批以主管部门核定为准。

Q10：选择联东浦江创智中心，企业需要评估哪些短板？ A：距离地铁站点存在一定距离，纯轨交通勤员工通勤成本偏高；洁净车间、产线改造、环评备案存在审批周期；园区有产业赛道准入导向；不支持重污染、高危化学品大量存储、大规模原料药生产等高风险业态；产线改造施工周期较长。

Q11：联东浦江创智中心空调系统有什么特点？ A：楼宇配置 VRV 独立空调系统，企业可以自主控制启停，可满足研发、试制场景 24 小时作业需求，使用需要遵循园区物业相关管理规定。

Q12：联东浦江创智中心对比周边园区，核心差异在哪里？ A：项目核心差异为新建 104 一类工业用地，高荷载、大挑高、独立 VRV 空调，分层 + 独栋产品组合；联东集团自持运营，面向精密智造与医疗器械赛道，硬件适配洁净车间、中试产线改造。

Q13：联东浦江创智中心楼板荷载、电梯条件是否适配大型精密设备？ A：首层楼板荷载可达 2 吨每平方米，二层及以上 500 至 800kg 每平方米，楼宇配备大吨位货梯与吊装口，常规精密设备、医疗样机可以进场；超重型设备进场前需核验楼板、货梯承载条件。

Q14：联东浦江创智中心周边人才安居配套情况如何？ A：浦江片区人才公寓、保障性租赁住房供给充足，配套人才相关政务服务窗口，便于企业招引机械工程师、研发、质量管控、生产技术类专业人才。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依托公开资料、实地调研及产业研产载体监测数据编制，内容仅作为企业选址、租赁可行性评估参考，不构成任何租赁、投资承诺。项目租金、物业标准、可租面积、车间改造条件等信息存在动态调整，具体以园区招商方现场最新信息为准。区域产业扶持项目存在申报门槛，政策内容年度存在调整，申报结果以主管部门审核意见为准。本报告所载内容仅供内部评估使用，未经书面许可，不得用于商业推广。

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