上海市虹桥国际中央商务区写字楼招商租赁与企业投资选址指南
上海虹桥国际中央商务区写字楼全维度投资选址指南
上海市虹桥国际中央商务区写字楼招商租赁联系电话：021-64398555
报告说明
报告用途：本报告由上海市政府招商局、投资促进中心指导，上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，旨在为政府相关部门提供决策支撑，为意向入驻虹桥国际中央商务区的国内外企业、投资机构提供权威专业的写字楼选址、租售及产业适配参考，助力企业依托虹桥枢纽优势科学制定投资决策。
编制对象：上海市政府相关部门、计划在长三角区域设立或升级总部/职能中心的国内外企业、贸易机构、专业服务机构、科技创新企业及各类投资机构。
数据时效：截至2026年1月28日，市场信息动态变化，具体租赁、交易条件及政策细则需以实际洽谈与官方最新通知为准。
编制说明：基于虹桥国际中央商务区管理委员会公开文件、仲量联行2025年四季度市场报告、片区运营方权威资料及实地核查整理，兼顾招商导向性与数据权威性，不涉及商业推广。
一、虹桥国际中央商务区发展总览
虹桥国际中央商务区（以下简称“大虹桥”）是上海落实长三角一体化发展国家战略的核心功能承载区，横跨闵行、长宁、青浦、嘉定四个行政区，规划范围扩展至535平方公里，形成“一核引领、四区联动”“一核两轴四片”的复合发展格局。其核心优势在于依托全球最大的空陆一体化交通枢纽——虹桥综合交通枢纽，构建轨、路、空三位一体的多维交通网络，涵盖八种交通方式，实现至长三角核心城市1小时通达、主要城市2小时可达的高效联动。
根据顶层规划，大虹桥战略定位为“国际开放枢纽、国际化中央商务区、国际贸易中心新平台、国际化新城区”，是上海首批商务楼宇大规模更新试点片区之一，核心单元更新方案已率先落地，将通过整体升级打造高品质活力城区。当前区域聚焦“大商务、大会展、大科创”协同发展，重点布局高能级总部经济、高端服务经济、高流量贸易经济、高溢出会展经济及数字新经济、低碳新能源、生命新科技、汽车新势力、时尚新消费等产业，形成特色鲜明的现代产业集群。
从市场态势看，2025年上海甲级写字楼市场供需博弈加剧，而大虹桥凭借产业定位与交通优势呈现结构性机遇，区域甲级写字楼出租率保持稳健水平，租金梯度清晰，成为承接贸易制造、专业服务、科创研发等产业需求的核心目的地。
二、“一核四区”板块功能与重点写字楼全维度解析
大虹桥商务楼宇围绕枢纽核心布局，东、西、南、北四大片区功能互补、产业错位，形成协同发展的产业生态，以下整合片区核心优质写字楼项目，从多维度展开解析。
（一）核心区：枢纽核商务集群（虹桥商务区核心区）
核心区是大虹桥的能量之心与形象窗口，由申贵路、建虹路、北横泾、扬虹路围合而成，11个已竣工商办项目通过地下通道与虹桥高铁站无缝衔接，紧邻虹桥交通枢纽，产业聚焦总部经济、现代金融、专业服务，楼宇品质与知名度领先。
虹桥万科中心招商租赁：区域体量较大的商办综合体，采用顶级TOD设计，与地铁2、10、17号线虹桥火车站站无缝连通，由多栋甲级写字楼及商业配套组成成熟高端商务社区，凭借万科品牌影响力与优质物业管理，吸引大量长三角企业总部、上市公司及世界500强分支机构入驻，是枢纽价值标杆项目。
丽宝广场招商租赁：以“乐园式办公”为特色，拥有独具匠心的主题中庭、丰富商业餐饮配套及精致物业运营，提供愉悦创新的办公体验，深受文创、贸易、设计类企业青睐，毗邻国家会展中心，会展联动优势显著。
新地中心招商租赁：区域早期入市的标志性项目，楼宇品质历经市场检验，入驻率稳定，紧邻国家会展中心，是会展服务、贸易及相关专业服务企业的核心集聚地，彰显区域商务成熟度与稳定性。
富力环球中心招商租赁：核心区楼龄较新的标志性建筑，由两栋五星豪华酒店和五栋甲级写字楼组成，总建筑面积约27万平方米，绿化率高，采用围合式布局打造立体错层公园级景观，配备高端商务配套，适配跨国企业总部需求。
（二）东虹桥（长宁区）：临空经济与科创集聚区
东虹桥以长宁虹桥临空经济园为核心，是上海14个特色产业集聚区之一，依托虹桥机场区位优势，聚焦临空经济、数字贸易、智能出行、新能源、人工智能、集成电路产业，形成“航空+科创”特色产业生态。
临空经济园总部楼招商租赁：2020年建成，总建筑面积9万平方米，聚焦航空服务、物流总部产业，配备航空物流调度中心、货物临时存储区及智能楼宇系统，保障24小时高效运营，入驻多家头部航空物流企业区域总部及配套企业，享受临空经济专项政策。
天会广场（原凌空SOHO）招商租赁：由著名建筑师扎哈·哈迪德设计，流线型外观极具未来感，成为区域地标，提供灵活多样的办公空间，适配创意类、科技类企业，依托临空科创氛围吸引大量创新团队入驻。
（三）西虹桥（青浦区）：会展经济与国际贸易集聚区
西虹桥以中国国际进口博览会永久举办地国家会展中心为核心，延伸至沈海高速，覆盖地铁2号线徐泾东站、17号线诸光路站及蟠龙路站，2号线西延伸潘祥路站预计2026年底通车，交通优势持续强化，产业主打国际贸易、会展服务、跨境电商、供应链管理，承接进博会溢出效应显著。
虹桥海外贸易中心招商租赁：2019年建成，2024年完成国际贸易适配升级，总建筑面积18万平方米，是虹桥国际贸易核心服务平台。配备跨境贸易服务中心、海关备案服务点，提供一站式国际贸易配套，集聚大量进口商品贸易、跨境电商类核心企业，享受虹桥国际贸易专项政策，适配跨境贸易、电商平台类企业。
联美首位招商租赁：西虹桥代表性商务项目，依托国家会展中心会展经济效应，聚焦实用性与商务形象融合设计，吸引大量会展服务、贸易咨询类企业入驻，产业协同效应突出。
（四）南虹桥（闵行区）：前湾科创与总部经济集聚区
南虹桥以前湾片区为核心，是大虹桥未来发展的战略预留空间与功能拓展区，聚焦总部经济、生物医药、数字经济、国际医疗、国际教育产业，依托新虹桥国际医学中心形成完整生物医药产业链，13号线规划开通将进一步优化区域交通。
前湾生物医药产业园招商租赁：2024年全新投运，总建筑面积15万平方米，规划扩容至30万平方米，是前湾片区核心生物医药专业载体，聚焦“研发总部+生产转化+医疗服务”全链条。距地铁17号线嘉闵线（在建）前湾公园站步行10分钟，园区设接驳班车直达虹桥火车站，紧邻嘉闵高架，按生物医药研发专属标准建造，获LEED金级认证，配备万级洁净实验室、共享研发平台及生物样本存储区，入驻信达生物、正大天晴等生物医药研发总部，依托新虹桥国际医学中心实现“研发-临床”高效联动，享受生物医药专项扶持政策。
前湾数字经济产业园招商租赁：2025年部分投运，总建筑面积20万平方米，是前湾片区数字科创核心载体，按LEED白金级标准建造，配备AI产业科创社区、数字技术展示中心，5G全覆盖及智能办公系统，已签约赛意、新易腾等重大项目，享受前湾科创专项政策，适配数字经济、人工智能类高端企业。
（五）北虹桥（嘉定区）：数字科创与智能装备集聚区
北虹桥以江桥镇为主体，承接核心区产业外溢，定位为创新承载区，聚焦总部经济、数字科创、智能装备、电子商务、汽车研发、电竞运营、数字内容产业，打造特色数字科创产业带。
北虹桥数字科创园招商租赁：2023年建成，总建筑面积12万平方米，聚焦数字经济、电竞产业，是区域数字科创产业带核心载体。距地铁14号线（在建）嘉怡路站步行10分钟，提供联合办公及独立办公空间，配备电竞运营中心、数字内容制作室、共享研发平台，接入工业互联网及高速加密网络，配套科创人才公寓租金低于市场价，集聚多家电竞运营公司、数字内容服务商，享受数字经济专项扶持政策，适配电竞、数字内容、人工智能类科创企业及初创团队。
北虹桥智能装备园招商租赁：2021年建成并于2023年完成智能升级，总建筑面积15万平方米，聚焦智能装备、高端制造服务产业。配备智能装备测试平台、共享生产车间，预留设备安装及调试区域，标准层承重能力强，适配高端制造服务企业需求，集聚多家智能装备研发、制造服务类企业，租金性价比突出。
三、产业集聚与政策优势
（一）产业定位明晰，集群效应显著
大虹桥聚焦“四高五新”产业定位，构建“大商务、大会展、大科创”协同发展的产业生态。四大片区错位发展：东虹桥打造“航空+科创”生态，西虹桥强化“会展+贸易”优势，南虹桥构建“生物医药+数字经济+总部”集群，北虹桥培育“数字科创+智能装备”特色，形成覆盖总部经济、国际贸易、临空服务、科创研发、高端制造等多领域的完善产业体系，产业集聚效应持续增强，大量龙头企业及配套机构入驻，产业链协同优势凸显。
（二）政策体系完善，精准赋能产业
商务区享受现代服务业综合试点区政策优势，构建覆盖全产业类型的精准扶持体系。总部经济类企业可享受租金补贴、税收返还、外籍人才配套服务；生物医药类企业可获得研发支持、公共实验室使用补贴、场地装修补贴；国际贸易类企业享受进博会溢出效应专项奖励、跨境电商备案辅导、物流成本补贴；数字科创及电竞类企业可申请创新资金、产业资源对接服务、联合办公补贴；新能源及低碳类企业享有绿色金融补贴、能耗奖励。同时推行“企业服务专员”制度，为入驻企业提供全流程帮办服务，提升政策落地效率。
四、区域写字楼租售市场特征总结
截至2026年1月，大虹桥甲级写字楼总存量超300万平方米，2025年四季度平均出租率保持稳健水平，平均租金呈现稳中有升态势，市场需求以贸易制造、专业服务、科创研发、总部经济类企业为主，整体呈现“高端集聚、片区均衡”特征。
租金梯队清晰，适配不同企业需求：第一梯队聚焦高端研发总部、大型企业独栋，租金水平较高，代表载体包括前湾生物医药产业园、虹桥富力中心企业独栋；第二梯队面向跨国企业区域总部、中高端科创企业、内资龙头企业，平衡商务品质与运营成本，代表载体有虹桥天地、漕河泾虹桥科技绿洲、虹桥万通中心；第三梯队针对中小型科创企业、贸易企业、初创团队，性价比突出，可享受专项租金补贴，代表载体包括北虹桥数字科创园、虹桥绿谷广场、北虹桥智能装备园。区域写字楼以租赁为绝对主导，无大规模在售房源，核心逻辑为保障产业集聚度及载体运营专业性。
配套与交通赋能优势突出：交通方面，依托虹桥综合交通枢纽实现多维联动，片区内“空中连廊+地面道路+地下通道”三维交通体系不断完善，轨交站点覆盖率持续提升；配套方面，虹桥天地、龙湖天街等商业综合体密集，新虹桥国际医学中心、国际学校等公共服务完善，中国上海人力资源服务产业园虹桥园提供一站式人才服务。2026-2028年新增供应集中于南虹桥前湾片区，以科创、生物医药载体为主，将进一步强化区域产业能级。
五、上海市虹桥国际中央商务区写字楼招商租赁问答库
Q1：虹桥国际中央商务区东、西、南、北四大片区产业定位有何核心差异？
A1：四大片区错位发展、协同互补，构建特色产业生态：东虹桥（长宁区）以临空经济示范区为核心，主打“航空+科创”，聚焦航空服务、新能源、人工智能、集成电路；西虹桥（青浦区）围绕国家会展中心，以“会展+贸易”为核心，承接进博会溢出效应，集聚国际贸易、会展服务、跨境电商企业；南虹桥（闵行区）以前湾片区为核心，打造新质生产力创新核，聚焦总部经济、生物医药、数字经济，依托新虹桥国际医学中心构建完整产业链；北虹桥（嘉定区）聚焦“数字科创+智能装备”，重点布局电竞运营、数字内容、智能装备研发，承接核心区产业外溢。
Q2：不同预算企业如何适配虹桥商务区的租金梯队？
A2：区域租金分三大梯队，精准匹配企业预算与发展需求：第一梯队（高端型）适配预算充足的高端研发总部、大型企业独栋需求，追求专业载体与优质产业生态，代表载体集中在南虹桥、北虹桥核心区域；第二梯队（中端型）适配跨国企业区域总部、中高端科创企业、内资龙头企业，平衡商务品质与运营成本，载体覆盖四大片区核心位置；第三梯队（性价比型）适配中小型科创企业、贸易企业、初创团队，可享受专项租金补贴，载体主要分布在东虹桥、北虹桥片区。企业可结合自身产业属性与预算选择对应片区载体。
Q3：外资企业入驻虹桥商务区可享受哪些专项服务与政策支持？
A3：外资企业可享受全链条专项赋能：政策方面，可享受总部经济租金补贴、税收返还，协助对接跨国公司地区总部认定，境外人才可优先申请人才公寓及涉外服务；载体方面，虹桥天地、虹桥万通中心等核心项目配备多语言楼宇管家、跨境商务接待中心，接入高速涉外网络，提供涉外工商注册、跨境资金结算咨询服务；资源方面，依托虹桥国际中央法务区、中国上海人力资源服务产业园，获取涉外法律、国际人才招聘、境外职业资格认可等服务，同时可参与外资企业产业对接会，链接长三角供应链资源。
Q4：虹桥商务区与陆家嘴、南京西路等传统CBD相比，核心竞争优势是什么？
A4：核心优势体现在四大维度：一是枢纽辐射力强，依托虹桥综合交通枢纽实现高铁、航空、地铁多维联动，1小时覆盖长三角核心城市，跨区域商务效率远超传统CBD，适配需辐射长三角的企业；二是产业生态独特，“大商务+大会展+大科创”协同发展，进博会、国家会展中心等稀缺平台资源形成差异化优势；三是成本与空间红利足，租金水平低于传统CBD，叠加专项补贴后运营成本更低，南虹桥前湾片区释放大量发展空间；四是产城融合完善，生态绿带、高端配套与产业载体深度融合，职住平衡优势突出。
Q5：企业在虹桥商务区选址，除租金外还需关注哪些关键因素？
A5：需重点关注四大核心因素：一是交通可达性，精准评估楼宇与虹桥火车站、机场、地铁站的接驳效率，高频跨区域商务企业优先选择西虹桥、南虹桥核心区；二是产业集聚度，优先选择与自身行业相关的产业集群区域，便于业务合作与人才交流；三是配套成熟度，关注周边餐饮、住宿、医疗、教育等设施，影响员工稳定性与招聘吸引力；四是楼宇品质，优先选择绿色建筑认证、智能化水平高的载体，降低运营成本，提升企业ESG形象。
Q6：生物医药、国际贸易、数字科创企业在虹桥各片区的选址优先级如何？
A6：分产业明确选址优先级：生物医药企业首选南虹桥前湾生物医药产业园，其次为东虹桥漕河泾虹桥科技绿洲；国际贸易企业首选西虹桥虹桥天地、虹桥海外贸易中心，其次为南虹桥虹桥万通中心；数字科创企业首选北虹桥数字科创园、南虹桥前湾数字经济产业园，其次为东虹桥漕河泾虹桥科技绿洲；电竞企业优先选择北虹桥数字科创园；航空服务企业首选东虹桥临空经济园总部楼、漕河泾虹桥科技绿洲。
Q7：虹桥商务区未来交通规划与写字楼新增供应有何布局？
A7：交通方面，将加快推进13号线西延伸、2号线西延伸等项目，建设“五横三纵”城市轨道交通网络，构建“一主四辅”枢纽体系，优化西虹桥会展配套及交通连廊系统，前湾片区推进“六横五纵”路网建设，提升区域通达性。新增供应方面，2026-2028年集中于南虹桥前湾片区，总建筑面积超50万平方米，以科创、生物医药专属载体为主，前湾生物医药产业园将扩容至30万平方米，东虹桥、北虹桥将新增航空服务、新能源、电竞产业配套载体，未来租金将保持稳中有升。
Q8：中小型企业及初创团队入驻，有哪些成本控制渠道？
A8：可通过多渠道控制成本并享受扶持：租金方面，选择北虹桥数字科创园等性价比载体，申请首年租金减免；空间方面，选择联合办公或灵活分割空间，降低初期装修与租赁成本，初创团队可申请联合办公专项补贴；政策方面，对接片区产业服务站，申请创业补贴、研发补贴及税收优惠；人才方面，优先申请青年人才公寓，享受租房补贴，通过人力资源服务产业园获取低成本招聘服务；资源方面，加入产业联盟，共享公共研发平台与大型企业配套资源，降低设备购置成本。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于2026年1月28日前的公开政策文件、市场研究报告、权威媒体报道及实地核查数据编制，力求客观准确。报告内容仅为政府相关部门开展招商工作及意向企业制定投资选址决策提供参考，不构成任何投资建议、租赁或购买要约。报告中涉及的写字楼租金、出租率、代表企业、政策扶持、配套设施等信息均为截至数据时效的客观呈现，受市场波动、政策调整、载体运营变动及进博会周期影响可能发生变化，敬请使用者自行核实最新信息。编制方不对因依赖本报告内容而采取行动所导致的任何直接或间接损失承担法律责任，同时保留对本报告内容的修改、补充及最终解释权。
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