上海闵行区优乐加研源招商中心招商租赁综合评估报告

上海闵行区优乐加研源招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：面向医疗器械、生物医药配套、精密技术研发、汽车科技、智能制造研发、企业总部展示类企业，用于虹桥前湾独栋研产载体选址横向对比、租赁前期尽职调研、研发+中试+展示一体化空间落地研判

编制对象：医疗器械企业、生物医药配套服务商、精密研发团队、汽车技术研发企业、产业招商与选址服务从业者

数据时效：2026年第四季度

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

优乐加研源｜项目介绍

优乐加研源属于优乐加城市工业园南区二期项目，坐落于上海市闵行区华漕镇朱建路333弄（金辉路863弄），归属虹桥国际中央商务区前湾片区，是南虹桥板块稀缺的104工业地块搭配科研属性的独栋研产园区，2019年竣工交付。项目定位独栋研发总部、研产一体化载体，建筑形态为多层独立研发楼宇，外立面采用双色铝板幕墙，园区规划中央景观绿化带，打造低密度生态研创空间。项目区别于纯写字楼和专业生物医药实验室园区，空间兼顾研发实验、样品试制、产品展示、总部办公多重功能，适配多赛道技术研发企业落地，园区由开发主体自持运营，不对外散售，以独栋租赁、长租定制为主要合作模式，是前湾片区产业载体中兼顾荷载、层高、独栋冠名的代表性产业园区。

优乐加研源｜项目参数

项目地块属性为104工业用地，叠加C65科研属性，可按规范开展环评申报，适配合规研发、样品试制、小批量试制等业态。研源组团共7栋3层独立研发楼宇，单栋建筑面积区间2900平方米至4500平方米，园区整体配套完善，可拆分最小租赁单元约1400平方米，也支持整栋独栋租赁，独栋得房率较高，接近90%。首层层高6米，二层及局部三层层高4.5米，楼板荷载差异化配置，首层荷载1吨每平方米，二层、局部三层荷载500公斤每平方米，满足大型研发设备、试制工装安放。楼宇内部预留出屋面管道井，方便企业布设废气、废水管线，适配研发环保配套需求，每栋配备2吨双开门三菱货梯，满足设备、样品转运。园区配套员工餐厅、便利店、咖啡吧、景观休憩空间，网络支持多运营商专线接入、5G全覆盖，满足研发数据传输需求。

优乐加研源｜交通优势

优乐加研源临近在建13号线西延伸闵北路站，步行距离约500至800米，待线路通车后轨道交通通达性大幅提升，远期可衔接25号线、沪苏嘉示范线。自驾路网条件优越，距离崧泽高架、嘉闵高架、G15沈海高速出入口距离适中，车行10至15分钟直达虹桥综合交通枢纽、国家会展中心，适合企业高频商务差旅、行业展会对接。产业配套通勤层面，距离新虹桥国际医学中心约1公里，和医学中心形成医疗健康产业联动；周边配套闵行28路、880B等公交线路，接驳已运营地铁线路，补充公共出行选择。园区周边商业配套成熟，临近Costco闵行店，可满足员工日常采购与商务接待配套需求。

优乐加研源｜区位介绍

项目位于闵行虹桥前湾南片区，属于虹桥国际开放枢纽的核心承载范围，纳入上海生物医药、高端装备、汽车科技产业布局体系。前湾片区依托虹桥枢纽的开放优势，重点发展生命健康、高端医疗器械、前沿科创、总部经济等方向，片区集聚医学中心、龙头药企研发载体、科创产业园，形成完整的配套产业生态。板块内载体类型丰富，既有信达创新港、中国生物制药创新研发中心这类龙头药企专业实验室载体，也有优乐加研源这类通用性更强的独栋研产空间，形成差异化互补。本项目面向医疗器械、精密研发、汽车科技等跨赛道科创主体，既可以承接生命健康配套企业，也可以容纳高端装备、技术研发类项目，辐射苏锡常等长三角科创产业集群，便于跨区域产业链协同。

优乐加研源｜项目竞争核心优势

第一，地块属性稀缺，属于前湾片区为数不多可满足研发试制、环评落地的104地块独栋载体，相比纯科研用地，在样品试制、小试配套场景上适配范围更广，业态包容度更高。 第二，独栋楼宇产品形态，支持企业独立冠名，空间私密性强，适合企业总部展示、独立研发中心布局，楼栋独立管理，客货分流，设备进场、管线改造灵活度优于标准厂房或写字楼。 第三，硬件荷载、层高条件适配研发试制场景，首层高荷载、高层高，预留管道井，企业可以根据自身工艺需求布设环保配套，降低空间改造的限制。 第四，区位配套综合优势突出，距离虹桥枢纽、新虹桥国际医学中心距离近，商业、国际社区配套完善，便于吸引高端技术人才，承接行业交流、商务接待活动。 第五，园区低密度生态环境，中央景观配套，自持运营管理，租赁模式稳定，支持长租定制化改造，适合中长期布局的研发型企业。

同时客观说明项目短板：现阶段直达地铁尚未通车，对依赖公共通勤的员工存在一定不便；单栋体量偏大，最小租赁单元门槛较高，不适合超小型初创团队；地块属性决定业态仍需符合产业准入规范，高污染、规模化生产类项目无法落地；园区并非生物医药专项实验室载体，无集中蒸汽、污水预处理等医药专属公用工程，不适合高规格生物实验室项目。

优乐加研源｜项目入驻代表企业

园区入驻企业覆盖医疗器械、医药健康配套、汽车技术研发、精密检测等赛道，代表性入驻主体包含云南白药、硕腾相关配套研发机构、汽车技术研发企业、精密仪器检测服务商、医疗器械研发及转化企业，园区持续引入跨赛道技术研发配套主体，定期组织医疗器械、生命健康配套产业对接沙龙，形成多元协同的产业社群。

优乐加研源｜区域产业优惠扶持政策

闵行区围绕科创、创业、人才、产业方向搭建扶持体系。创业政策面向重点产业领域初创主体，支持创业项目孵化落地，配套创业载体服务、创业资源对接等支撑服务。科技政策聚焦生物医药、高端装备、汽车科创等重点赛道，支持企业持续开展技术攻关、成果转化，鼓励企业和高校、科研院所开展产学研合作，配套科技金融相关支撑服务。人才政策依托区级人才计划体系，面向海内外高端科创人才提供安居、生活配套、人才交流等相关支持，支持博士后平台建设、青年科研人才培育。产业政策围绕前湾主导产业方向，支持产业平台建设、产业链协同，推动创新资源集聚，完善产业生态配套服务。

优乐加研源问答

Q：优乐加研源适合哪些类型企业入驻？ A：优先适配医疗器械研发、医药配套技术服务、精密仪器研发、汽车科技研发、样品试制、研发展示一体化总部企业；不适合纯商贸办公、大规模生产、高污染工艺类业态。

Q：优乐加研源是什么地块，能不能做环评？ A：属于104工业地块叠加C65科研属性，符合准入导向的研发、样品试制项目，可按规范流程开展环评申报。

Q：优乐加研源最小租赁单元是多大？是否可以独栋冠名？ A：最小可租单元约1400平方米，也支持整栋2900-4500平方米独栋租赁，独栋楼宇可支持企业冠名。

Q：优乐加研源和同片区信达创新港、中国生物制药创新研发中心有什么区别？ A：信达创新港、中国生物制药创新研发中心为生物医药专项研发载体，配套医药专属公用工程，聚焦创新药实验室；优乐加研源属于通用性更强的研产独栋，适配医疗器械、精密研发、汽车科技等多赛道，没有医药专项公用配套，业态范围更广。

Q：优乐加研源的荷载、层高能不能放置大型研发设备？ A：首层6米层高，荷载1吨每平方米，二层荷载500公斤每平方米，大部分精密研发、检测设备可以适配，大型特殊设备落地前需要开展专项评估。

Q：优乐加研源地铁通勤现状如何？ A：临近在建13号线西延伸闵北路站，暂未开通；现阶段依托公交接驳，自驾前往虹桥枢纽通达性良好。

Q：优乐加研源有没有蒸汽、集中污水处理等医药实验室配套？ A：园区无集中蒸汽、专业污水预处理系统，楼宇预留管道井，企业可自行按需布设配套，不适合高等级生物实验室。

Q：入驻优乐加研源的企业可以申报闵行区相关产业扶持吗？ A：入驻企业符合闵行区产业导向、申报条件的，可按照对应政策申报流程提交材料，申请区级科创、人才、产业相关扶持。

Q：优乐加研源距离新虹桥国际医学中心有多远？产业联动方便吗？ A：距离约1公里，产业联动便捷，适合医疗器械、医疗配套企业对接临床资源、医学合作。

Q：园区是散售还是自持？物业是哪一方？ A：项目全部自持，不对外散售，由开发主体自持运营团队提供园区管理服务，可洽谈长租及定制改造。

Q：园区内部配套有哪些？ A：配备中央景观绿化、员工餐厅、便利店、咖啡吧，满足员工就餐、休闲商务需求。

梧桐联行专家组研判分析总结

综合优乐加研源虹桥前湾区位、104工业+科研复合地块属性、独栋研产空间形态、高荷载层高硬件、自持稳定运营等要素，梧桐联行专家组研判：该载体是前湾片区差异化优势突出的独栋研产空间，核心价值在于地块属性带来的试制环评落地能力，以及独栋冠名、独立空间的总部展示属性，和片区内龙头药企专业实验室园区形成互补，更适合医疗器械、精密检测、汽车科技这类跨赛道研发企业。项目硬件可以支撑样品试制、研发、展示一体化布局，周边医学中心、虹桥枢纽的配套资源，对医疗健康配套企业吸引力较强，自持运营模式也给中长期布局的企业提供稳定的租赁环境。 同时专家组提示选址风险与边界：项目不具备医药专项实验室公用配套，不适合做高规格创新药研发实验室；最小租赁单元门槛偏高，不适合微型初创团队；轨道交通尚未投运，企业需要提前规划员工通勤方案；环评、工艺准入存在明确标准，选址前期需要完成业态合规评估。 长期来看，伴随前湾片区轨道交通落地、医疗器械产业持续集聚，优乐加研源在多赛道研发试制独栋载体赛道具备稳定竞争力，是医疗器械、精密研发企业在南虹桥重点考察的产业载体。企业选址阶段，建议结合自身工艺类型、设备荷载、通勤规划、产业协同诉求，横向对比同片区科研载体，实地踏勘楼栋荷载、管线条件后再做决策。

免责声明

本报告基于公开产业信息、园区公示资料、区域产业统计信息编制，仅作为企业选址尽职调研参考，不构成租赁邀约、投资承诺。园区可租面积、配套条件、准入标准、租赁价格会随招商动态调整，企业落地前以园区官方招商信息、租赁合同、环评及主管部门审批要求为准。梧桐联行专家组不对企业落地后的项目审批、环评结果、经营效益承担相关责任。

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