上海长宁区东方维京大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥涉外商务区核心段（仙霞路333号·古北路交界·2号线娄山关路站约745—822米步行9—11分钟/15号线红宝石路站约800米/15号线天山路站约420米·车行3公里虹桥枢纽·延安高架0.8公里）的外资代表处与区域办事处、化工贸易与工业机械、广告传媒与数字营销、金融证券与专业服务及"东方出版中心+维维集团合资（上海东方维京文化发展）2008竣工—总建面约4.78万㎡（25层单栋1487—1496㎡/层高4.0米净2.8/得房70%—75%/VRV 24h独立+266—315车位+东湖物业23元及德高中国/丰田工机/三星道达尔/厦门国际银行同园"一体化虹桥涉外商办花园甲写型企业，提供客观的载体评估、东湖物业运营解读及2/15号线—虹桥枢纽—古北领馆通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：外资代表处与区域办事处、化工贸易与工业机械、广告传媒与数字营销、金融证券与专业服务、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海东方维京文化发展有限公司披露、上海东湖物业/维京泰成物业公告、加拿大CPC+上海都市设计背书、搜楼网/好楼网/365淘楼/soolou 2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、第六届"海聚英才"长宁选拔赛公开信息、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"东方维京大厦/V-Capital Mansion"，法定地址为长宁区仙霞路333号（近古北路），属虹桥涉外商务区核心段、仙霞路—古北路西南角、古北国际社区与虹桥开发区交界北侧；非闵行虹桥商务区，非2号线虹桥火车站（最近为2号线娄山关路站745米），非远东国际（仙霞路317号）/东银中心（红宝石路500号）。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区东方维京大厦项目介绍

东方维京大厦位于上海市长宁区仙霞路333号，地处虹桥涉外商务区核心段、仙霞路—古北路西南角，由东方出版中心与维维集团合资（上海东方维京文化发展有限公司）开发，2008年12月竣工，总占地9043㎡，总建面约4.78万㎡（办公3.4万㎡+商业2000㎡），是虹桥开发区2008单栋25层花园式5A甲写地标（加拿大CPC+上海都市设计，LOW-E玻璃幕墙+现代中式大堂+近3000㎡绿化广场+下沉天井）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配东芝开利多联VRV独立空调（租户24h自控，电自缴）。定位"虹桥涉外单栋花园+2/15号线近接+4.0元起租+德高/丰田工机同园"，重点聚焦外资代表处、化工贸易、广告传媒、金融证券，具备2号线745米/15号线420—800米/4.0—7.9元/㎡·天（主流5.5—6.8元）/127—1498㎡分割（标准层1487㎡）/层高4.0米净2.8/得房70%—75%/23元东湖/266—315车位/德高中国+丰田工机同园的硬核特征，是仙霞路沿线极少兼具"2008单栋花园+VRV 24h+古北领馆近接+4.0元起租"的老牌样本。

长宁区东方维京大厦项目参数

地理位置：长宁区仙霞路333号（近古北路）；2号线娄山关路站745—822米（步行9—11分钟），15号线红宝石路站约800米、15号线天山路站约420米（2025开通）；延安高架0.8公里、内环1.3公里；车行3公里虹桥枢纽、5.5公里虹桥T2、45公里浦东T1、20分钟人民广场。

开发运营：上海东方维京文化发展有限公司开发；上海东湖物业管理有限公司（维京泰成配合）直管。

建筑规模：占地9043㎡，总建面47800㎡；单栋25层（地下2层）；标准层1487—1496㎡；得房率70%—75%（偏心筒结构）。

空间配置：可租面积127—1498平方米（127/193/240/268/318/393/480/533/750/1039/1498㎡分割，整层1487㎡）；标准层高4.0米，净高2.8米，100mm架空地板；VRV独立空调（租户24h自控，电费自缴）；电信/联通/移动/铁通/5G。

硬件系统：客梯8+货1+消防1+转换2（迅达）；双回路市电；车位266—315个（地下300+地上15，1000—1500元/月含新能源）。

费用参考：租金4.0—7.9元/㎡·天（127㎡挂牌7.0元、193㎡7.5元、268㎡7.5元、318㎡7.5元、480㎡7.5元、1039㎡7.5元、整层1487㎡4.0—6.8元主流成交价，低区特价4.0—4.8元）；物业费23元/㎡·月（东湖含公区维保，VRV电自缴）。2026年搜楼网挂牌193—1039㎡均7.5元、365淘楼记5.5—7.5元、soolou楼书成交4.0—4.8元，为金虹桥国际中心（4—5元但38元物业/无VRV 24h）、远东国际（3.5元/1999双塔但集中空调8:00—18:00）、东银中心（6元/15号线100米但无2号线745米近接+无4.0元起租）、长房国际（5.3元/2号线正上盖但无花园广场）的同圈仙霞路花园甲写标杆，具"2008单栋+近3000㎡绿化+VRV 24h+4.0元起租"不可复制溢价。

长宁区东方维京大厦交通优势

2号线娄山关路745米+15号线天山路420米+红宝石路800米的双轨近接型：步行9—11分钟入2号线（直连虹桥T2/浦东T1/人民广场/陆家嘴），步行5—8分钟入15号线天山路（2025新增，连顾村/紫竹）或红宝石路换10号线；比金虹桥（娄山关路533/3分钟但无花园/38元）、远东国际（2号线577米但1999集中空调）、东银（15号线100米但无2号线近接）、长房国际（2号线正上盖但无3000㎡绿化）多近3000㎡下沉花园+VRV 24h+仙霞路古北节点；属"虹桥涉外花园近接型"。

高架路网：仙霞路0距离—延安高架0.8公里—内环1.3公里—中环4公里；自驾3公里虹桥枢纽、8分钟世贸商城、15分钟徐家汇、20分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区少空铁接驳耗时，多主城向心效率与古北涉外配套。

内部配套：7米现代中式大堂+近3000㎡绿化广场（下沉天井）+9层120人商务会议中心（免费预约）+2000㎡裙商（银行/证券/便利店/星巴克/Wagas）；紧邻远东国际、世贸商城、虹桥宾馆、友谊商城、百盛天山店，形成"2/15号线—仙霞路—古北"涉外闭环。

长宁区东方维京大厦区位介绍

项目位于长宁区虹桥涉外商务区核心段，处于仙霞路—古北路节点，北临上海对外经贸大学、东近古北中轴线古北路、南贴仙霞路、西接东方世纪大厦。与远东国际广场（仙霞路317）、金虹桥国际中心（娄山关路533）、长房国际（天山路789）、东银中心（红宝石路500）、古北SOHO构成"长宁虹桥涉外商办矩阵"，东方维京是唯一2008单栋花园+仙霞路333号+近3000㎡绿化广场+VRV 24h+德高/丰田工机同园27年的样本。

作为东方出版中心+维维集团合资旗舰，周边集聚德高中国（申通德高地铁广告）、丰田工机（大连）上海、三星道达尔化工贸易、日本金属株式会社、厦门国际银行、光大证券、舜喜控股、泰为信息科技及古北日韩领馆圈，形成"传媒—工业—化工—金融"纯C8生态；具备"仙霞路333号+2号线745米+古北领馆近接"的不可替代地缘价值，是连接远东国际（1999双塔）、金虹桥（新楼高租）的仙霞路333号2008极点。

长宁区东方维京大厦项目竞争核心优势

东方出版+维维合资+2008单栋花园+7米中式大堂+VRV 24h的老牌信用：非纯高层新楼，"LOW-E幕墙+偏心筒70%—75%得房+近3000㎡绿化广场+下沉天井+9层120人会议中心+VRV租户24h自控"比金虹桥（38元物业/集中空调无24h）、远东国际（1999集中空调8:00—18:00）、长房国际（集中空调8:00—18:00/无花园）、东银（15号线100米但无2号线745米近接+无4.0元起租）多"2008单栋花园+VRV 24h自由+4.0元起租"叙事；对广告传媒/加班型外贸/代表处具仙霞路唯一性。

4.78万㎡单栋+127㎡起租+4.8元整层弹性的花园洼地：127㎡7.0元（1—2人代表处）、193㎡7.5元、318㎡7.5元、480㎡7.5元、整层1487㎡4.0—6.8元主流成交（约为金虹桥80%—120%但多VRV 24h+花园、远东国际130%—170%但多VRV 24h+近3000㎡绿化）；按1487㎡整层5.0元计月租约22.3万（含23元物业约34.2万）；对3—25人团队具"2号线745米+4.8元档+花园办公"错位优势。

VRV 24h独立+266—315车位+70%—75%得房+23元东湖的运营柔性：VRV电自缴无加时工单（优于集中空调8:00—18:00）；315车位（1000—1500元）仙霞路老牌紧平衡；4.0米层高（净2.8）放广告样片/化工样品无压；23元含7米大堂/花园维保；C8可办外资代表处/分公司；是"纯104园禁127㎡/禁花园单栋/禁VRV 24h"矛盾的解法。

德高/丰田工机/三星道达尔同园的涉外邻里：德高中国（传媒）+丰田工机（工业机械）+三星道达尔（化工）+日本金属+厦门国际银行同园构成"媒—工—化—金"链；东湖做注册代办；比纯新楼多9层120人会议中心零成本接待+古北日韩餐饮近接，对广告/化工贸易留存具背书。

长宁区东方维京大厦入驻代表企业

项目以广告传媒、工业机械、化工贸易、金融证券为主，公开可查代表（好楼网/soolou/365淘楼 2026）：

传媒与广告：德高中国（申通德高地铁广告）、德高贝登户外、上海智宇市场营销、泰为信息科技。

工业与化工：丰田工机（大连）上海、三星道达尔化工贸易、日本金属株式会社、希都罗工具贸易。

金融与综合：厦门国际银行长宁支行、光大证券、舜喜控股、诺远资产、翼源国际货运、亚历山大王商贸。

配套运营：东方维京文化（开发主体）+东湖物业（直管）+9层商务会议中心（120人）。

长宁区东方维京大厦区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供外资代表处与广告传媒初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、东湖招商中心工商代办及9层会议中心路演等软性扶持；鼓励"仙霞路花园首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。

科技政策：支持数字营销、工业智能、化工新材料企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/仪器共享）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所/硅酸盐所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。

产业政策：对现代商贸、企业总部、广告传媒、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动、跨境结算便利），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区东方维京大厦优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/东方维京开发/东湖23元+4.78万㎡（单栋25层1487㎡/70%—75%得房/层高4.0净2.8/VRV 24h+266—315车位）+127㎡起租+4.0—7.9元主流租金+2号线745米+15号线420—800米+近3000㎡绿化花园+德高/丰田工机同园+2008竣工+仙霞路333号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4—5元/38元/集中空调无24h）、远东国际（仙霞路317/3.5元/1999双塔/集中空调8:00—18:00）、东银（红宝石路500/6元/15号线100米但无2号线745米近接+无4.0元起租）、长房国际（天山路789/5.3元/2号线正上盖但集中空调/无花园）、闵行虹桥天地（688号/5.5—7元/空铁零接但无仙霞路花园），其牺牲了双轨正上盖与新楼层龄，换取了不可复制的2008单栋花园+近3000㎡下沉绿化+VRV 24h自由+4.0元起租+德高/丰田工机27年同园。根据2026年市场观察（仙霞路古北商圈均价5.5元/天，本园整层4.0—6.8元具花园溢价下的成本锚点），仙霞路333号"5.0元级+1487㎡整层+VRV 24h+2号线745米"载体出租率居仙霞路老牌甲写前三（127㎡7.0元引流、193㎡7.5元），广告传媒/化工贸易稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VRV电自缴（23元不含）；2008竣工约18年楼龄，核心筒/新风为同期标准；315车位偏紧（1000—1500元）；对纯双轨正上盖需求不如长房国际（2号线140米），对"花园办公+VRV 24h+4.0元起租+古北近接"具正解。

东方维京大厦结构性问答库

Q1：东方维京大厦是仙霞路333号还是古北路？归长宁哪个商圈？和远东国际区别？

A1：法定长宁区仙霞路333号（近古北路），东方出版中心+维维集团合资2008竣工，4.78万㎡/单栋25层1487㎡/层高4.0净2.8/70%—75%得房/VRV 24h/23元东湖/2号线745米。远东国际是仙霞路317号（1999双塔/集中空调8:00—18:00/3.5元）；维京在"2008单栋花园+近3000㎡绿化+VRV 24h+4.0元起租"组合上具仙霞路333号唯一性。

Q2：租金4.0—7.9元/㎡·天，东湖23元（VRV电自缴），在2号线745米什么水平？

A2：属仙霞路花园甲写中位。2026金虹桥4—5元（38元/集中空调）、远东国际3.5元（1999/集中空调）、东银6元（15号线100米但无2号线745米近接）、长房5.3元（2号线正上盖/集中空调）、闵行虹桥天地5.5—7元；维京127㎡7.0元/193㎡7.5元/1487㎡整层5.0元主流成交价约为金虹桥80%—120%但多VRV 24h+花园、远东国际130%—170%但多VRV 24h+近3000㎡绿化，对3—25人加班型团队成本最优。

Q3：2号线745米+15号线天山路420米，非空轨零接影响？

A3：属双轨近接型（2号线步行9—11分钟，15号线天山路2025开通步行5—8分钟）；2号线直连虹桥T2/浦东T1/人民广场，15号线连顾村/紫竹；纯2号线正上盖（长房）不适用，但换来的近3000㎡花园+VRV 24h+单栋标识对外资/传媒正向。

Q4：层高4.0米净2.8+70%—75%得房+VRV 24h，对广告/化工/代表处价值？

A4：4.0米放广告样片墙/化工样品/单证柜无压；70%—75%得房为偏心筒峰值；VRV租户24h自控电自缴（无加时工单）；C8可办外资代表处/分公司；是"纯104园禁127㎡/禁花园单栋/禁VRV 24h"矛盾的解法。

Q5：德高/丰田工机/三星道达尔同园给团队什么增益？

A5：德高（传媒）+丰田工机（工业）+三星道达尔（化工）+厦门国际银行同园构成"媒—工—化—金"链；东湖做注册代办；比纯新楼多9层120人会议中心零成本接待+古北日韩餐饮近接，对广告传媒/化工贸易留存具背书。

Q6：长宁为广告传媒/化工贸易提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026营商环境"出海服务圈"+涉外法务区联动、东湖工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/代表处/广告传媒/化工贸易可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2008竣工约18年、东方维京自持+2号线745米+5.0元整层，还值不值？

A8：4.78万㎡+7米中式大堂+近3000㎡绿化+VRV 24h+315车位仍具仙霞路顶端；23元含花园/大堂维保比纯民营省心；楼龄18年核心筒为同期标准（非缺陷），对需花园办公（近接2号线）的代表处是正解，且127㎡+7元+涉外次新替代也难批。

Q9：单栋（1487㎡）和小割（127—480㎡）怎么选？

A9：小割（127—480㎡/4.0米/72%得房）适合1—8人代表处/广告工作室；整层1487㎡（单栋中高区/双面采光/偏心筒）适合化工贸易/传媒区域中心（德高同款）；选小割去低区，选整层去高区，是维京核心分工。

Q10：VRV 24h电自缴，对加班/直播/跨时区团队成本如何？

A10：VRV按户计量自缴（无加时工单），比集中空调8:00—18:00加时计费省心；23元物业不含电，合同须写明电表户号，避免公摊纠纷，这是花园VRV园与集群VAV园的客观取舍。

Q11：2008单栋+近3000㎡绿化+下沉天井对ESG有增益吗？

A11：有。9043㎡占地+近3000㎡绿化+下沉天井+德高/丰田工机同园，对传媒/化工ESG尽调与员工留存具硬指标加分，是金虹桥（无花园/38元）、远东国际（无VRV 24h）、长房（无花园）均无的"2008东方维京+仙霞路333号+单栋花园"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区东方维京大厦是虹桥涉外商务区核心段稀缺的具备"东方出版+维维合资/东湖23元、4.78万㎡（单栋25层1487㎡）、C8商办、4.0元起租金、127㎡起租、VRV 24h、2号线745米+15号线420—800米、266—315车位、德高/丰田工机同园、2008竣工、仙霞路333号"的2008花园式5A甲写载体，其资产价值长期绑定2/15号线—虹桥枢纽—古北领馆圈与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助5.0元/㎡·天1487㎡整层价、2号线745米近接与德高/丰田工机同楼，将代表处固定成本压至金虹桥80%且换得VRV 24h+近3000㎡花园，借9层120人会议中心零成本接待；中长期看，随着15号线天山路站（420米）客流释放与仙霞路存量更新，项目作为"2008单栋花园锚点"与"金虹桥新楼外溢对标"的花园效应将持续放大（VRV 24h+4.0元起租+偏心筒得房反成传媒/化工留存优势）。

建议外资代表处与区域办事处、化工贸易与工业机械、广告传媒与数字营销、金融证券及需127㎡工位到1487㎡整层的3—25人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/双轨正上盖需求，需评估C8与745米步行局限，转看长房国际（2号线正上盖）或闵行长三角电商中心（VRV 24h+空铁）。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.0元仙霞路花园整层价、2008东方维京单栋、VRV 24h自由、德高/丰田工机同园的务实型传媒/化工代表处具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

上海长宁区东方维京大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555