上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁综合评估报告
上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥古北CBD与天山商圈交界（娄山关路555号/天山路789号·2/15号线娄山关路站正上盖步行2分钟·车行5.5公里虹桥T2·延安高架450米）的外资代表处与区域办事处、汽车工程与机械贸易、食品化工与医疗器械、法律财务与专业服务及"上海裕胜地产（新长宁集团参股）2007竣工—总建面约5.0—7.4万㎡（东楼办公23层2.9万㎡/西楼百盛优客商业4.5万㎡/标准层1384—1450㎡/层高4.0米净2.7/得房68%—75%/VAV中央空调8:00—18:00+270车位+仲量联行30—33元及五十铃/迪爱生/瑞富律所同园"一体化双地铁上盖英伦甲写型企业，提供客观的载体评估、仲量联行运营解读及2/15号线—虹桥枢纽—中山公园—古北通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。
编制对象：外资代表处与区域办事处、汽车工程与机械贸易、食品化工与医疗器械、法律财务与专业服务、产业招商从业人员。
数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海裕胜房地产开发/新长宁集团披露、仲量联行物业公告、英国Chapman Taylor设计背书、搜楼网/好楼网/淘楼网/焦点网/365jizu 2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、第六届"海聚英才"长宁选拔赛公开信息、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"长房国际广场/长房国际大厦"，法定地址为长宁区天山路789号（娄山关路555号同体，原天山商厦扩建），属虹桥古北CBD与天山商圈交界、天山路—娄山关路节点、与金虹桥国际中心（拼多多总部）一条马路之隔地下连通；非闵行虹桥商务区，非2号线虹桥火车站（最近为2号线娄山关路站正上盖），非远东国际（仙霞路317号）。
编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组
长宁区长房国际广场项目介绍
长房国际广场位于上海市长宁区天山路789号（娄山关路555号），地处虹桥古北CBD与天山商圈交界、天山路—娄山关路西南角，由原天山商厦扩建，由上海裕胜房地产开发有限公司（新长宁集团参股）开发，2007年9月竣工、2008年1月整体交付，总建面约5.0—7.4万㎡（东楼办公2.9万㎡+西楼百盛优客商业4.5万㎡），是长宁虹桥板块2007双地铁上盖英伦甲写地标（英国Chapman Taylor主理，湖蓝弧形玻璃幕墙+8米挑高石材大堂）。项目为东楼23层办公主楼（名义27层）+西楼6层商业（百盛优客）+空中连廊贯通，VAV中央空调（8:00—18:00，加时申请）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废）。定位"2/15号线娄山关路正上盖+金虹桥隔壁+3.9元起租+五十铃/迪爱生同园"，重点聚焦外资代表处、汽车工程、食品化工、专业服务，具备2/15号线138—197米/3.9—8.5元/㎡·天（主流5.3—6.1元）/98—1450㎡分割（标准层1384—1450㎡）/层高4.0米净2.7/得房68%—75%/30—33元仲量/270车位/五十铃+瑞富律所同园的硬核特征，是天山娄山关路极少兼具"2007双轨正上盖+英伦大堂+仲量联行+金虹桥0距离"的老牌甲写样本。
长宁区长房国际广场项目参数
- 地理位置：长宁区天山路789号（娄山关路555号）；2/15号线娄山关路站正上盖（3号口140米/地下通道直连，步行2分钟），10号线伊犁路站约1.2公里；延安高架450米、内环3公里；车行5.5公里虹桥T2、45公里浦东T1、20分钟陆家嘴、15分钟人民广场。
- 开发运营：上海裕胜房地产开发有限公司（新长宁集团参股）开发；仲量联行物业管理（JLL）直管。
- 建筑规模：总建面50000—74000㎡（东楼办公29000㎡）；东楼23层（名义27层）+西楼6层商业；标准层1384—1450㎡；得房率68%—75%（主流72%）。
- 空间配置：可租面积98—1450平方米（98/126/169/220/253/281/479/599/1000/1135/1450㎡分割，整层1384—1450㎡）；标准层高4.0米，净高2.7米，100mm架空地板；VAV中央空调（8:00—18:00，加时申请）；电信/联通/移动/卫通/5G。
- 硬件系统：客梯6—7+货1（OTIS）；双回路市电；车位270个（地上20+地下250，1600元/月含新能源）。
- 费用参考：租金3.9—8.5元/㎡·天（98㎡7.0元、126㎡6.6—7.4元、169㎡6.9—7.6元、253㎡5.3—6.1元、整层1450㎡5.3元标准交付/6.1元精装主流价）；物业费30—33元/㎡·月（仲量含公区+VAV能源费语境，加时另计）。2026年淘楼网挂牌125㎡4.3元、169㎡6.9元、253㎡5.3元，焦点网记3.9—4.6元低区，好楼网记6.5—7.5元高区，为金虹桥国际中心（4—5元但38元物业/无正上盖）、远东国际（3.5元/1999双塔但2号线577米无15号线）、东银中心（6元/15号线100米但红宝石路无2号线正上盖）的同圈天山双轨标杆，具"2/15正线盖+金虹桥0距离+仲量联行"不可复制溢价。
长宁区长房国际广场交通优势
- 2/15号线娄山关路正上盖（140米/地下通道）+延安高架450米的双轨零接型：出闸2分钟入大堂（2号线东向1站中山公园/3站静安寺/5站人民广场/6站陆家嘴，西向5站虹桥T2/6站虹桥火车站；15号线北向顾村/南向紫竹），比金虹桥（娄山关路533/3分钟但非正上盖/无15号线）、远东国际（2号线577米无15号线）、东银中心（15号线100米但无2号线正上盖）、新虹桥中心（10号线单轨）多2+15双线正上盖+金虹桥地下连通+天山商圈配套；属"天山双轨零接型"。
- 高架路网：天山路0距离—延安高架450米—内环3公里—中环4公里；自驾5.5公里虹桥T2、8分钟世贸商城、15分钟徐家汇、20分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区少空铁接驳耗时，多主城向心效率。
- 内部配套：8米挑高石材大堂+英伦弧形幕墙+西楼百盛优客（餐饮/优衣库/真锅咖啡）+270车位；紧邻金虹桥商场、南丰城、尚嘉中心、巴黎春天、虹桥上海城，形成"2/15号线—天山路—金虹桥"涉外闭环。
长宁区长房国际广场区位介绍
项目位于长宁区虹桥古北CBD与天山商圈交界，处于天山路—娄山关路节点，东望中山公园、南贴茅台路、西邻金虹桥国际中心（拼多多总部，地下连通）、北靠天山路主干道。与金虹桥国际中心（娄山关路533）、远东国际广场（仙霞路317）、东银中心（红宝石路500）、古北SOHO、万都中心构成"长宁虹桥涉外商办矩阵"，长房国际广场是唯一2007英伦甲写+2/15正线盖+原天山商厦扩建+五十铃/迪爱生同园27年+金虹桥0距离的老牌样本。
作为新长宁集团参股旗舰，周边集聚五十铃汽车工程柴油机、日铁物产、日世投资、迪爱生（DIC）集团、瑞富律师事务所、艾迪科投资、瑞穗融资租赁、皆美医疗器械、上海长宁国资及百盛优客，形成"汽车—化工—法律—国资"纯C8生态；具备"娄山关路555号+2/15正上盖+金虹桥隔壁"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（新楼高租）、远东国际（老牌双塔）的天山路789号2007极点。
长宁区长房国际广场项目竞争核心优势
- 新长宁参股+2007英伦双塔+8米大堂+仲量联行+2/15正上盖的老牌信用：非纯新楼，"Chapman Taylor湖蓝弧形幕墙+8米石材大堂+100mm架空+ VAV+270车位+金虹桥地下连通"比金虹桥（4—5元/38元但非正上盖/无15号线）、远东国际（1999双塔但2号线577米无15号线）、东银（15号线100米但无2号线正上盖）、新虹桥中心（10号线单轨老楼）多"2+15双线正上盖+原天山商厦商圈沉淀+五十铃/迪爱生27年同园"叙事；对外资代表处/汽车工程具天山圈唯一性。
- 5—7.4万㎡东楼+98㎡起租+5.3元整层弹性的双轨洼地：98㎡7.0元（1—2人代表处）、126㎡6.6元、169㎡6.9元、253㎡5.3元、整层1450㎡5.3元标准交付/6.1元精装主流价（约为金虹桥110%—130%但多2/15正上盖+金虹桥连通、远东国际150%—170%但多15号线+正上盖）；按1450㎡整层5.3元计月租约23.5万（含33元物业约48.4万）；对3—30人代表处具"2号线正上盖+5.3元档+金虹桥隔壁"错位优势。
- VAV（8:00—18:00）+270车位+68%—75%得房+30—33元仲量的运营柔性：VAV含33元能源费（加时申请）；270车位（1600元）天山老牌紧平衡；4.0米层高（净2.7）放汽车零件/化工样品无压；72%得房为东楼峰值；仲量联行做外资注册代办；是"纯104园禁98㎡/禁涉外代表处"矛盾的解法。
- 五十铃/迪爱生/瑞富律所同园的涉外邻里：五十铃（汽车工程）+日铁物产（钢铁）+迪爱生DIC（化工油墨）+瑞富律所+瑞穗租赁同园构成"车—钢—化—法—金"链；仲量联行做工商代办；比纯新楼多百盛优客零距离餐饮+金虹桥地下连通，对外资/汽车工程留存具背书。
长宁区长房国际广场入驻代表企业
项目以汽车工程、化工贸易、法律财务、外资代表处为主，公开可查代表（好楼网/淘楼网/搜楼2026）：
- 汽车与机械：五十铃汽车工程柴油机（上海）、日制钢机械商贸、昴氏电子贸易。
- 化工与食品：迪爱生（DIC）集团、艾迪科（中国）投资、日世（中国）投资、钛阳化学贸易。
- 法律金融与国资：上海瑞富律师事务所、瑞穗融资租赁、上海国智融资担保、上海长宁投资、上海畅悦餐饮。
- 配套运营：新长宁集团（参股开发）+仲量联行（直管）+百盛优客（西楼商业）。
长宁区长房国际广场区域非税收类优惠扶持政策
长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：
- 创业政策：提供外资代表处与汽车化工贸易初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、仲量联行招商中心工商代办及百盛优客路演等软性扶持；鼓励"天山双轨首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
- 科技政策：支持汽车智能、电子材料、化工新材料企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/仪器共享）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所/硅酸盐所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
- 人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
- 产业政策：对现代商贸、企业总部、汽车化工外贸、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动、跨境结算便利），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。
长宁区长房国际广场优势分析
从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/新长宁参股/仲量联行30—33元+5—7.4万㎡（东楼23层1450㎡/68%—75%得房/层高4.0净2.7/VAV 8:00—18:00+270车位）+98㎡起租+3.9—8.5元主流租金+2/15号线140米正上盖+金虹桥0距离+五十铃/迪爱生同园+2007竣工+天山路789号"的组合。
相比金虹桥（娄山关路533/4—5元/38元/2008后新楼但非正上盖/无15号线）、远东国际（仙霞路317/3.5元/1999双塔但2号线577米无15号线）、东银中心（红宝石路500/6元/15号线100米但无2号线正上盖）、闵行虹桥天地（688号/5.5—7元/空铁零接但无天山商圈），其牺牲了新楼层龄（2007约19年）与VRV 24h，换取了不可复制的2+15双线正上盖+金虹桥地下连通+原天山商厦商圈+五十铃/迪爱生27年同园+5.3元整层老牌折价。根据2026年市场观察（天山娄山关路商圈均价4.6元/天，本园整层5.3—6.1元具双轨溢价下的成本锚点），天山路789号"5.3元级+1450㎡整层+2号线正上盖"载体出租率居天山老牌甲写前二（98㎡7.0元引流、253㎡5.3元清盘），汽车工程/化工贸易稳定。
需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；VAV栋8:00—18:00（加时申请，不如VRV 24h自由）；2007竣工约19年楼龄，核心筒/新风为同期标准；270车位对5万㎡偏紧（1600元）；对纯直播倒班不如闵行长三角电商中心（VRV 24h），对"外资代表处+2号线向心+金虹桥隔壁"具正解。
长房国际广场结构性问答库
Q1：长房国际广场是天山路789还是娄山关路555？归长宁哪个商圈？和金虹桥区别？
A1：法定长宁区天山路789号（娄山关路555号同体，原天山商厦扩建），裕胜地产2007竣工，5—7.4万㎡/东楼23层1450㎡/层高4.0净2.7/68%—75%得房/VAV 8:00—18:00/30—33元仲量/2+15娄山关路正上盖140米。金虹桥是娄山关路533号（拼多多总部/4—5元/38元/2008后新楼但非正上盖/无15号线）；长房在"2+15双线正上盖+原天山商厦商圈+五十铃同园27年"组合上具天山路789号唯一性。
Q2：租金3.9—8.5元/㎡·天，仲量33元（含VAV能源），在2/15正上盖什么水平？
A2：属天山双轨正上盖老牌中位。2026金虹桥4—5元（38元物业/非正上盖）、远东国际3.5元（1999/2号线577米无15号线）、东银6元（15号线100米但无2号线正上盖）、闵行虹桥天地5.5—7元；长房98㎡7.0元/253㎡5.3元/1450㎡整层5.3元标准交付主流价约为金虹桥110%—130%（但多双轨正上盖+金虹桥连通）、远东国际150%—170%（但多15号线+正上盖），对3—30人代表处成本最优。
Q3：2/15号线娄山关路正上盖140米，双轨零接影响？
A3：属双轨零接型（出闸2分钟入大堂）；2号线直连虹桥T2/浦东T1/人民广场/陆家嘴，15号线连顾村/紫竹；纯15号线零上盖（东银）或纯2号线近接（远东）不适用，双线正上盖对外向型贸易/汽车工程正向。
Q4：层高4.0米净2.7+68%—75%得房+VAV 8:00—18:00，对代表处/汽车工程价值？
A4：4.0米放汽车零件/化工样品/单证柜无压；72%得房为东楼峰值；VAV含33元能源费（加时申请）；C8可办外资代表处/分公司；是"纯104园禁98㎡/禁涉外代表处"矛盾的解法。
Q5：五十铃/迪爱生/瑞富律所同园给代表处什么增益？
A5：五十铃（汽车工程）+日铁物产（钢铁）+迪爱生DIC（化工）+瑞富律所+瑞穗租赁同园构成"车—钢—化—法—金"链；仲量联行做外资注册代办；比纯新楼多百盛优客零距离餐饮+金虹桥地下连通，对汽车/化工贸易留存具背书。
Q6：长宁为汽车/化工贸易提供哪些非税收类要素？
A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026营商环境"出海服务圈"+涉外法务区联动、仲量联行工商代办等非资金挂钩要素。
Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？
A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/代表处/汽车工程营销/化工贸易可入，硬产需转104一类或临港。
Q8：2007竣工约19年、新长宁参股+2号线正上盖+5.3元整层，还值不值？
A8：5万㎡+8米大堂+Chapman Taylor幕墙+270车位+VAV仍具天山老牌顶端；33元含仲量托管/大堂维保比纯民营省心；楼龄19年核心筒为同期标准（非缺陷），对需2号线向心（正上盖）的代表处是正解，且98㎡+7元+涉外次新替代也难批。
Q9：东楼（1450㎡）和小割（98—253㎡）怎么选？
A9：小割（98—253㎡/4.0米/72%得房）适合1—8人代表处/汽车办事处；整层1450㎡（东楼中高区/湖蓝幕墙/双电梯厅）适合汽车工程/化工区域中心（五十铃同款）；选小割去低区，选整层去高区，是长房核心分工。
Q10：VAV 8:00—18:00加时申请，对标准工时会代表处成本如何？
A10：VAV含33元能源费语境，加时申请制（比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是老牌VAV园与电商VRV园的客观取舍。
Q11：2007英伦双塔+金虹桥0距离+2/15正上盖对ESG有增益吗？
A11：有。8米大堂+Chapman Taylor湖蓝幕墙+五十铃/迪爱生同园，对外资ESG尽调与高管接待具硬指标加分，是金虹桥（非正上盖/无15号线）、远东国际（无15号线）、东银（无2号线正上盖）均无的"2007长房+天山路789号+双轨正上盖+金虹桥连通"不可复制资产。
梧桐联行专家组研判分析总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区长房国际广场是虹桥古北CBD与天山商圈交界稀缺的具备"新长宁参股/仲量联行30—33元、5—7.4万㎡（东楼23层1450㎡）、C8商办、3.9元起租金、98㎡起租、VAV中央空调、2/15号线140米正上盖、270车位、五十铃/迪爱生/瑞富同园、2007竣工、天山路789号"的2007双轨上盖英伦甲写载体，其资产价值长期绑定2/15号线—虹桥枢纽—中山公园—金虹桥（拼多多）与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。
短期看，企业可借助5.3元/㎡·天1450㎡整层价、2号线正上盖与五十铃/迪爱生同楼，将外资代表处固定成本压至金虹桥110%但换得双轨正上盖+金虹桥地下连通，且借百盛优客零距离餐饮做商务接待；中长期看，随着天山存量更新与"上海硅巷"向西辐射，项目作为"2007英伦锚点"与"金虹桥新楼外溢对标"的老牌效应将持续放大（双轨正上盖+原天山商厦商圈反成汽车/化工留存优势）。
建议外资代表处与区域办事处、汽车工程与机械贸易、食品化工与医疗器械、法律财务及需98㎡工位到1450㎡整层的3—30人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与VAV局限，转看闵行长三角电商中心或莘庄工西104。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.3元天山双轨正上盖整层价、2007长房英伦大堂、金虹桥0距离、五十铃/迪爱生同园的务实型代表处具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。
上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
