上海长宁区古北soho招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区古北soho招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥—古北国际商务区核心（红宝石路188号·10号线伊犁路站约103—135米/地下连通·15号线红宝石路站约445—580米·延安高架古北出口500米·车行15分钟虹桥枢纽/25分钟陆家嘴/40分钟浦东机场）的跨国企业区域总部、高端专业服务（律所/咨询/会计/广告）、品牌贸易与时尚消费、金融投资与家族办公室及"SOHO中国2018竣工—总建面约15.86万㎡（主楼38+1层/169.9米KPF'无尽之柱'+辅楼12层酒店/办公标准层1620—3200㎡/层高4.05米/净高2.8米/得房70%/VAV+风机盘管新风PM2.5/LEED金级+绿建二星/945车位/北京搜厚物业30元及丰田/江森自控/中金财富/浙文互联同园"一体化古北第一高楼超甲A型企业，提供客观的载体评估、搜厚运营解读及10/15号线—延安高架—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：跨国企业区域总部行政、高端专业服务机构、品牌贸易与时尚消费总部、金融投资与资产管理团队、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（SOHO中国IR披露、北京搜厚物业公告、51cbd/chooffice/搜楼网/好楼网2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》及虹桥国际中央商务区《协同打造国际一流营商环境行动方案（2026年）》、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场偶见"红宝石路500号/隈研吾设计"为混淆信息（500号为邻栋历史门牌、隈研吾未担纲本园）；本园法定地址长宁区虹桥街道红宝石路188号，KPF（James von Klemperer）设计，2018年12月竣工。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区古北SOHO项目介绍

古北SOHO位于上海市长宁区虹桥街道红宝石路188号，地处古北国际商务区核心、虹桥国际开放枢纽东缘、新虹桥中心绿地（13万㎡）西南角，由SOHO中国（潘石屹/张欣1995创立，2007港交所上市410.HK）开发，KPF建筑事务所担纲总设计，以169.9米"波状方尖塔/无尽之柱"造型获称"古北第一高楼"，2018年12月竣工，获LEED金级+国家绿色建筑二星双认证。项目总建面约158,648㎡（占地16,558㎡），由主楼38+1层（标注45层）办公70,313㎡+辅楼12层（禧玥/全季酒店35,163㎡）+地下4层组成，10米罗马洞石挑高大堂。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV风机盘管+新风（PM2.5过滤，工作日8:30—19:30，部分楼层延时22:00）。定位"古北地标超甲A+10号线零换乘+涉外总部圈层"，重点聚焦跨国总部、专业服务、品牌贸易、金融投资，具备10号线伊犁路103—135米地下连通、4.61—9.4元/㎡·天（主流6—8元）、118—3200㎡分割（整层1620—3200㎡）、层高4.05米/净高2.8米/得房70%、VAV含基础能耗+30元搜厚、945车位（1300元/月）、丰田/江森自控/中金财富同园的硬核特征，是古北板块极少兼具"2018 KPF地标+10号线零换乘地下连+古北国际社区圈层+6元级超甲A"的涉外样本。

长宁区古北SOHO项目参数

地理位置：长宁区虹桥街道红宝石路188号；10号线伊犁路站约103—135米（地下连通/步行2分钟），15号线红宝石路站约445—580米（步行5—8分钟），2号线娄山关路站约1.5公里；延安高架古北出口500米、内环高架1.5公里；车行15分钟虹桥枢纽/T2、25分钟陆家嘴/人民广场、40分钟浦东机场。

开发运营：SOHO中国有限公司开发并统一持有租赁运营（非散售），北京搜厚物业管理有限公司（上海第八/九分公司）直管。

建筑规模：总建面158,648㎡（主楼70,313㎡办公/辅楼35,163㎡酒店/地下约52,000㎡）；主楼38+1层（标注45层）/辅楼12层/地下4层；标准层1,620—3,200㎡；得房率70%（68%—72%区间）。

空间配置：可租面积118—3,200平方米（118/128/153/192/272/556/629/1,150/1,250/2,147/2,264㎡分割，整层1,620—3,200㎡）；建筑层高4.05米，净高2.8米，10米大堂，130mm架空地板；VAV风机盘管+新风PM2.5过滤（工作日8:30—19:30，加时工单）；电信/联通/移动/5G。

硬件系统：客梯14—16（低4+中5+高6）+货2；双回路市电；车位945个（地上100+地下845，非固定1,300元/固定2,600元/月）。

费用参考：租金4.61—9.4元/㎡·天（118—192㎡6.2—9.4元、556㎡5.6元、629㎡5.68元、1,150㎡5.0元、整层1,620—3,200㎡4.61—6.5元大客户价）；物业费30元/㎡·月（搜厚含VAV基础能耗/10米大堂/铜板立面维保）。2026年51cbd/好楼网挂牌556㎡5.6元、629㎡5.68元、146㎡8.4元，为静安寺（9—13元）的60%—85%、徐家汇（7—10元）的65%—95%但多10号线零换乘+2018 KPF地标+古北涉外圈层。

长宁区古北SOHO交通优势

10号线伊犁路103米地下连通+15号线红宝石路445米+延安高架500米的涉外零换乘：出闸2分钟入大堂（10号线东向6站虹桥枢纽/西向5站老西门/豫园、2号线娄山关路换乘5站陆家嘴）；15号线南向紫竹/北向顾村；比古北国际财富中心（10号线伊犁路300米/6—8.5元）、东银中心（伊犁路500米/5—7元）、SOHO天山（2/15娄山关路0距离/6—9元）多2018 KPF地标+古北第一高楼+945车位，属"古北核心超甲A零换乘型"。

高架路网：红宝石路0距离—延安高架古北出口500米—内环1.5公里—虹桥枢纽15分钟；自驾15分钟虹桥T2、25分钟陆家嘴、40分钟浦东机场、20分钟徐家汇。

内部配套：下沉式商业广场（咖啡/黑珍珠餐饮/健身/便利店）+辅楼禧玥/全季酒店+高岛屋百货（步行5分钟）+尚嘉中心+南丰城+黄金城道步行街；紧邻新虹桥中心花园、程十发美术馆、民航上海医院（瑞金古北分院），形成"10号线—红宝石路—古北国际社区"闭环。

长宁区古北SOHO区位介绍

项目位于长宁区虹桥街道，处于古北国际商务区核心、虹桥国际开放枢纽东缘、新虹桥绿地西南角，东望中山公园、南接虹桥路—延安高架、西连虹桥枢纽、北靠黄金城道国际社区。与古北国际财富中心、东银中心、尚佳中心、SOHO天山广场构成"古北超甲A矩阵"。

作为SOHO中国上海收官超甲A之一，周边集聚丰田汽车、江森自控、优科豪马、中金财富证券、浙文互联、郡州广告传媒、贝素设计、知定堂科技、韦地科技（关联）及古北半径1公里8家世界500强亚太总部，形成"跨国总部—专业服务—品牌贸易—金融投资"纯涉外生态；园区自身以C8可注册，具备"红宝石路188号+10号线103米地下连+169.9米KPF+LEED金级"的不可替代地缘价值，是连接SOHO天山（娄山关路0距离但无古北圈层）、古北财富中心（同圈但2005年代建筑）的红宝石路188号极点。

长宁区古北SOHO项目竞争核心优势

SOHO中国统一持有+2018 KPF"无尽之柱"+169.9米古北第一高楼的品牌信用：非散售二房东，"10米罗马洞石大堂+全铜板立面+波状方尖塔"比古北财富中心（2005/石材幕墙）、东银中心（2008/玻璃幕墙）多一代代差形象；对跨国分部/高端律所具古北唯一性。

15.86万㎡超甲A+118㎡起租+6元整层弹性的涉外洼地：118㎡8.4元（1—2人代表处）、556㎡5.6元、1,150㎡5.0元、整层3,200㎡4.61—6.5元主流价（约为静安寺60%—85%、徐家汇65%—95%但多10号线零换乘+古北圈层）；按3,200㎡整层5.5元计月租约53万（含30元物业约149万）；对10—60人总部具"涉外能级+古北成本"错位优势。

VAV+新风PM2.5+70%得房+4.05米层高+30元搜厚的运营柔性：VAV含基础能耗（加时工单）适配标准工时总部；70%得房为超高层常态峰值；30元含铜板立面/10米大堂维保比纯民营高但含SOHO标准；C8可办外资代表处；是"纯104园禁118㎡/禁涉外圈层"矛盾的解法。

丰田/江森自控/中金财富/浙文互联同园的涉外邻里：丰田（汽车亚太）、江森（楼宇自控）、中金财富（券商）、浙文互联（数字营销）同楼构成"制造—楼宇—金融—营销"链；搜厚做企业管家；比纯塔楼多古北国际社区外溢。

长宁区古北SOHO入驻代表企业

项目以跨国总部、专业服务、金融投资、品牌贸易为主，公开可查代表（51cbd/好楼网/搜楼2026）：

跨国与制造：丰田汽车（关联）、江森自控、优科豪马橡胶、蓝威斯顿商贸。

金融与投资：中金财富证券、大众聚鼎私募、保融投资控股、长江钜派资产、众松创业投资。

专业与数字：浙文互联、郡州广告传媒、贝素设计、知定堂科技、宾孚数字科技、同立广告。

运营载体：SOHO中国有限公司（开发自持）、北京搜厚物业管理有限公司（直管）。

长宁区古北SOHO区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、虹桥街道及"虹桥国际中央商务区（长宁片区）+大张江长宁园+长宁区2026营商环境32条"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持（依据长宁区府办〔2026〕29号、沪虹商管〔2026〕5号）：

创业政策：提供涉外总部与代表处服务包、商事登记绿色通道与外资备案，依托虹桥海外人才一站式服务中心、"楼小二"进楼宇专项行动、搜厚招商中心工商代办及下沉式商业路演空间等软性扶持；鼓励建设"创业首站"提供一站式辅导。

科技政策：支持数字贸易、人工智能、低空经济及高新技术企业，提供科技创新券（算力/云服务/软件检验）、高企/科技型中小企业/专精特新陪跑、东华/交大/中科院微系统所产学研链接、虹桥数谷数据创新实验室与数据跨境服务站申报辅导。

人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁高层次人才全周期"一件事"+虹桥人才荟站点，提供核心外籍/留学人才落户通道、居住证积分、特殊人才引进保障机制（涉外法务/金融/时尚消费）、人才公寓与保障性租赁住房协调。

产业政策：对跨国地区总部、专业服务、时尚消费、数字文娱等重点业态给予虹桥出海企业总部集聚区要素对接（海外发展服务中心/15分钟出海服务圈/虹桥国际法务区）、长宁"开放便利+出海门户+数据赋能"三张牌双轨服务通道。

长宁区古北SOHO优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册/SOHO中国自持/搜厚直管+15.86万㎡（主楼38+1层169.9米/1620—3200㎡整层/70%得房/层高4.05/净高2.8+VAV新风PM2.5+LEED金级+绿建二星+945车位）+118㎡起租+4.61—9.4元主流租金+10号线伊犁路103米地下连+30元+丰田/江森/中金同园+2018 KPF竣工+古北国际社区核心"的组合。

相比古北国际财富中心（10号线300米/6—8.5元/2005建筑）、东银中心（伊犁路500米/5—7元/2008）、SOHO天山（娄山关路0距离/6—9元/无古北圈层）、静安寺超甲A（9—13元），其牺牲了纯静安寺标识与部分净高（2.8米），换取了不可复制的10号线零换乘地下连、2018 KPF古北第一高、古北涉外圈层、6元级整层洼地。根据2026年市场观察（古北甲写均价6—8元，本园整层4.61—6.5元具地标溢价下的成本锚点），红宝石路188号"5.5元级+3200㎡整层+10号线103米+VAV"载体出租率超90%（556㎡5.6元引流、146㎡8.4元），跨国/专业服务稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104）；VAV仅工作日8:30—19:30（加时工单，比VRV倒班贵）；2.8米净高限大型吊顶；对24h跨境倒班不如VRV园适配，对跨国总部/高端专业服务具正解。

古北SOHO结构性问答库

Q1：古北SOHO是红宝石路188号还是500号？KPF还是隈研吾？

A1：法定长宁区虹桥街道红宝石路188号，10号线伊犁路103米地下连；KPF（James von Klemperer）担纲"无尽之柱"波状方尖塔，169.9米/2018.12竣工/LEED金级。市场偶传"500号/隈研吾"为邻栋历史门牌与误植，本园非隈研吾作品。

Q2：租金4.61—9.4元/㎡·天，物业30元含VAV能耗，在10号线103米什么水平？

A2：属古北超甲A中位。2026古北财富中心6—8.5元（300米/2005）、东银5—7元（500米/2008）、SOHO天山6—9元（娄山关路0距离/无古北圈层）、静安寺9—13元；古北SOHO118㎡8.4元/556㎡5.6元/整层3200㎡4.61—6.5元主流价约为静安寺60%—85%、徐家汇65%—95%但多10号线零换乘+2018 KPF地标，对10—60人涉外总部成本最优。

Q3：10号线伊犁路103米地下连通，非零换乘岗影响？

A3：属零换乘地下连型，出闸2分钟入大堂（10号线6站虹桥/5站老西门）；15号线红宝石路445米补线；专业服务常步行接黄金城道；纯静安寺岗不适用，但换来的6元整层+古北圈层对涉外正向。

Q4：层高4.05米（净2.8）+70%得房+VAV新风PM2.5，对专业服务价值？

A4：4.05米放双屏/案卷柜/会议大屏无压；70%得房为超高层峰值；VAV含基础能耗（加时工单）适配标准工时；C8可办外资代表处；是"纯104园禁118㎡/禁涉外"矛盾的解法。

Q5：丰田/江森自控/中金财富同园给专业服务什么增益？

A5：丰田（汽车亚太）+江森（楼宇自控）+中金财富（券商）+浙文互联（数字营销）同楼构成"制造—楼宇—金融—营销"链；搜厚做注册代办；比纯塔楼多古北涉外信任外溢，对律所/咨询获客具背书。

Q6：长宁与虹桥为涉外总部/专业服务/出海提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（长宁高层次人才全周期/虹桥人才荟）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（算力/数据跨境/软件检验）、东华/交大产学研链接、搜厚招商中心工商代办、虹桥出海企业总部集聚区（海外发展服务中心/15分钟出海服务圈/虹桥国际法务区）双轨要素对接等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/跨国总部/专业服务/品牌贸易可入，硬产需转104一类或M类园。

Q8：2018竣工约8年、SOHO自持+10号线103米+5.5元整层，还值不值？

A8：15.86万㎡+KPF地标+945车位+VAV PM2.5+LEED金级仍具古北顶端；30元含10米大堂/铜板立面维保比纯民营省心，对需10号线接驳的涉外总部是正解，且118㎡+5.5元+SOHO次新替代也难批。

Q9：主楼低中高区怎么选？

A9：低区3—9F（近红宝石路/大堂/低区4梯）适合代表处/专业服务；中区11—24F（中区5梯）适合金融/贸易；高区26—38F（高区6梯/169.9米视界）适合跨国分部冠名；选小割去低区，选整层去高区，是古北SOHO主楼核心分工。

Q10：VAV仅8:30—19:30+加时工单，对金融倒班够用吗？

A10：不够自动覆盖。加时工单制（比VRV自缴电贵但省心），适合标准工时总部；对24h跨境交易倒班，建议选VRV园（昭化德必/莲谷），这是超甲A VAV与VRV园的客观取舍。

Q11：LEED金级+古北国际社区+10米罗马洞石大堂对涉外ESG有实质增益吗？

A11：有。KPF铜板立面+PM2.5新风+10米石材大堂+黄金城道圈层，对跨国总部ESG尽调与高管留存具硬指标加分，是古北财富中心（2005无LEED金）、东银（无地标）均无的"2018+KPF+零换乘"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区古北SOHO是古北国际商务区稀缺的具备"SOHO中国自持/搜厚直管、15.86万㎡（主楼38+1层169.9米KPF/1620—3200㎡整层）、C8商办、4.61元起租金、118㎡起租、VAV新风PM2.5、10号线伊犁路103米地下连、945车位、30元、LEED金级+绿建二星、丰田/江森/中金同园、2018竣工"的涉外超甲A地标载体，其资产价值长期绑定10/15号线—延安高架—虹桥枢纽与"古北国际社区+虹桥出海集聚区+大张江长宁园"三核。

短期看，企业可借助5.5元/㎡·天3200㎡整层价、10号线零换乘与KPF地标，将涉外总部固定成本压至静安寺60%、且借丰田/中金同园做供应链零成本对接；中长期看，随着长宁区2026营商环境32条与虹桥出海企业总部集聚区（2026—2028）深化，项目作为"SOHO中国古北收官锚点"与"古北财富中心外溢对标"的KPF效应将持续放大（零换乘+涉外圈层+地标反成中层留存优势）。

建议跨国企业区域总部、高端专业服务（律所/咨询/会计/广告）、品牌贸易与时尚消费、金融投资及需118㎡工位到3200㎡整层的3—60人团队优先考虑；对需104中试/24h倒班/百级洁净企业，需评估C8+VAV局限，转看莘庄工西海联智谷或临港。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.5元古北整层洼地、10号线103米零换乘、2018 KPF古北第一高、涉外圈层同园的务实型总部企业具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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