上海虹桥天地招商投资评估报告：项目招租与企业选址决策深度分析
上海虹桥天地项目综合评估报告
报告用途
为企业选址决策提供枢纽经济适配性与商业生态价值评估
编制对象
企业董事长及战略决策委员会
数据时效
截至 2025 年 7 月市场动态（租金 / 招商 / 政策）
编辑人
上海梧桐联行产业招商选址专家组（12 年长三角商业地产咨询经验）
上海虹桥天地招商招租电话：021-64398555
一、上海虹桥天地项目定位与核心价值
虹桥天地（THE HUB） 是虹桥商务区首个直连全球最大综合交通枢纽的 TOD 综合体，由瑞安房地产开发，2015 年投入运营。项目总建筑面积38 万㎡，涵盖 5 栋甲级写字楼、12.8 万㎡购物中心、演艺中心及五星级酒店，承载 “长三角企业国际会客厅” 功能，服务高铁 1 小时经济圈内7500 万人口。
三大不可替代性
- 站城一体枢纽经济：唯一与虹桥枢纽地下直连的项目，步行 5 分钟至高铁站、9 分钟至虹桥机场 T2 航站楼，实现 “出差 - 办公 - 会展” 无缝衔接；
- 头部企业生态圈：95% 出租率，聚集20 + 世界 500 强包括壳牌、罗氏诊断、汇丰银行等，形成跨国企业区域总部集群；
- 商业能级标杆：日均客流 10 万人次（商圈首位），拥有虹桥演艺中心（1000 人容量）及 400 + 品牌矩阵，满足商务接待与员工生活全需求。
二、上海虹桥天地区位与交通网络
地理坐标
闵行区申长路 688 号，虹桥国际开放枢纽核心 “一核四区” 中的商务功能核心区。
立体交通网络
- 轨交枢纽：直通 5 条地铁线（2/10/17/20 号线及机场联络线），步行 1 分钟至虹桥火车站站厅，30 分钟直达上海市中心；
- 跨城联通：高铁 25 分钟抵苏州、45 分钟抵杭州，2 小时航空圈覆盖日韩及港澳台；
- 地下商业廊道：通过 Hubo 地下系统直连龙湖天街、国家会展中心（15 分钟步行），实现全气候商务动线。
三、上海虹桥天地区域产业定位与聚集生态
长宁 - 闵行双区联动战略
- 主导产业：国际贸易、总部经济、数字服务（占上海口岸进出口总值 27.1%）；
- 产业三角格局：与浦东临港 “国际物流”、张江 “科技创新” 错位，聚焦跨境商务服务与流量经济。
企业聚集实况
- 总部经济密度：331 家长三角民企 500 强设立分支机构，6 万办公人口辐射半径 1 公里；
- 商业活力指标：商圈年产值超 150 亿元 / 平方公里，超中关村软件园 50%。
四、上海虹桥天地项目参数与商务配置
数据来源：项目官方参数及实地调研
五、上海虹桥天地竞品对标与差异化优势
1. 龙湖虹桥天街
- 短板：40 + 店铺围挡调整中（2023 年数据），品牌稳定性不足；无直连枢纽通道，需经地下廊道绕行 10 分钟；
- 租金对比：均价 5.2 元 /㎡/ 天，但物业配套能级较低（无演艺中心 / 远程值机服务）。
2. 丽宝乐园
- 短板：主题街区运营乏力，70% 店铺为餐饮业态，商务配套薄弱；距枢纽步行需 12 分钟；
- 硬件局限：标准办公层高仅 2.9m，无法满足企业形象展示需求。
虹桥天地核心壁垒
流量入口垄断：枢纽日均 120-140 万客流直接转化商务机会；
生态协同性：优先接入只二透明仓（1 万㎡奢侈品交易平台）、左右艺术超市等首店资源。
六、上海虹桥天地扶持政策与商业赋能
企业服务包
- 人才安居：3 公里内 5,420 套人才公寓，租金低于市场价 20%+ 子女入学协调通道；
- 研发补贴：设备投资额 15%-30% 返还（长宁区科技创新基金）；
- 出入境便利：虹桥机场商务包机绿色通道，48 小时极速审批。
商业配套矩阵
- 商务接待：虹桥演艺中心（新品发布 / VIP 活动）、皇冠假日 / 康得思五星酒店集群；
- 员工生活：远程值机大厅（覆盖国内航班）、400 + 餐饮零售品牌（含蔡澜点心等首店）。
七、上海虹桥天地租赁方案（2000㎡战略级选址）
基础条款
- 选址建议：2 号楼高区（直面枢纽景观，毗邻壳牌 / 汇丰银行区域总部）；
- 租期架构：5 年起租（含 8 个月装修免租期）；
- 租金方案：按 5.0 元 /㎡・天 锁定（2025 年 Q3 签约价，低于市场均值 10%）；
- 物业费：33 元 /㎡・月（含基础空调及公共能耗）；
- 停车费：1,000 元 / 个 / 月（新能源车位溢价 15%）；
- 空调加时：420 元 / 小时（工作日 19：00 后）。
年度成本测算
年租金成本：5.0 元 /㎡・天 × 2000㎡ × 365 天 = 约 365 万元
年物业费：33 元 /㎡・月 × 2000㎡ × 12 月 = 79.2 万元
年总成本：约 444.2 万元（不含税）
战略增值权益
- 首年礼包：免费使用演艺中心 1 次（价值 18 万元）；
- 枢纽广告位：高铁站廊道灯箱广告 3 个月（覆盖日均 40 万客流）；
- 生态对接：参与季度 “长三角总部经济沙龙”（与罗氏 / 壳牌高管闭门会议）。
八、上海虹桥天地枢纽经济时代的战略卡位
虹桥天地以 “流量枢纽 × 总部生态 × 跨境服务” 三维引擎，成为企业布局长三角、辐射亚太的核心支点。其本质价值在于：
降本：较陆家嘴同类项目综合成本低 25%，但客流触达效率提升 3 倍；
增效：枢纽直连使差旅时间压缩 50%，跨境协作响应速度提升 40%；
占位：入驻企业自动进入长三角供应链优先匹配名录。
上海虹桥天地招商招租电话：021-64398555
