上海临空虹桥元山（生命元山）招商综合评估报告：项目招租与企业选址决策分析
上海临空元山（生命元山）项目专业选址评估报告
一、上海临空生命元山招商报告概述
报告用途：为企业选址决策提供产业适配性与成本效益评估
编制对象：企业董事长及战略决策层
数据时效：截至 2025 年 7 月市场数据（租金 / 招商动态 / 政策）
编辑人：上海产业招商选址专家 | 12 年产业地产咨询经验
上海临空生命元山招商招租电话：021-64398555
二、上海临空生命元山项目介绍
（一）战略定位与更新背景
生命元山（原明基广场）是虹桥临空经济示范区核心的生物医药专业园区，由东久新宜集团投资改造，2023 年 5 月竣工。项目总建筑面积13 万㎡（地上 8 万㎡+ 地下 5 万㎡），由 4 栋 LEED 金级认证研发办公楼组成，定位为 “长三角生命科学创新枢纽”，与张江药谷东西呼应、苏州 BioBAY 南北互补，形成错位协同的产业三角。
（二）核心亮点
- 工业用地转型标杆：通过法拍盘活存量资产，保留工业基因并升级为研发载体，楼板承重首层 500kg/㎡（局部加固），预留实验室管道井（排污 / 排气），满足生物医药企业全流程研发需求；
- 低碳认证：LEED 金级认证 + 屋顶 250Kv 光伏板，降低企业碳足迹核算成本；
- 产业垂直生态：已引入忱扬生物、乐檬生物等企业，对接丹纳赫、联影医疗等区域链主企业技术平台。
三、上海临空生命元山区位与交通体系
（一）枢纽级交通网络
（二）经济圈层辐射
- 5 分钟产业圈：联动丹纳赫中国总部、联影智慧医疗产业园（技术协同）；
- 10 分钟商业圈：百联西郊购物中心、宜家荟聚（高端消费）；
- 20 分钟生态圈：覆盖长宁生态绿道、临空音乐公园（员工休憩空间）。
四、上海临空生命元山区域产业定位与聚集
（一）长宁区 “BT+IT” 融合战略
- 主导产业：生物医药、医疗器械、数智医疗（纳入上海市生物医药创新突破重点支持区域）；
- 非税收扶持政策（规避公平竞争审查）：
▶︎ 研发补贴：设备投资额最高 30% 返还（长宁区产业引导基金支持）；
▶︎ 人才安居：5，420 套人才公寓（2 公里内），租金低于市场价 20%；
▶︎ 环评绿色通道：优先审批实验室环评，缩短投产周期 40%。
（二）产业集群现状
- 头部企业矩阵：丹纳赫（细胞基因治疗）、联影医疗（高端影像设备）、国药器械（流通枢纽）；
- 创新企业生态：集聚 1，100 余家生命健康企业，2023 年 1-7 月税收 19.79 亿元（同比增 18.94%）。
五、上海临空生命元山项目参数与硬件配置
六、上海临空生命元山商业配套生态
（一）企业服务矩阵
- 基础配套：
- 园区食堂（300 座位）、瑞幸咖啡 / 库迪咖啡；
- 大型报告厅（容纳 320 人）、共享会议室；
- 产业服务：
- 上海市医疗器械检验研究院大虹桥服务站（加速产品上市）；
- 丹纳赫创新中心（技术转化支持）。
（二）人文生态
- 建筑以 “春夏秋冬” 四季主题设计，融合自然与科技意象；
- 季度性举办 “生命科学沙龙”，促进产学研合作。
七、上海临空生命元山周边竞品分析
八、上海临空生命元山核心竞争优势
（一）专业硬件壁垒
- 首层 500kg/㎡承重 + 实验室管井预留：唯一满足生物医药企业 “办公 - 研发 - 实验” 全流程的虹桥项目，较凌空 SOHO 降低改造成本 50%；
- 环评绿色通道：优先对接上海市医械检验院服务站，缩短产品上市周期 30%。
（二）成本效益标杆
- 租金较张江药谷低20%，叠加人才公寓降低人力成本 15%；
- 屋顶光伏系统降低能耗 25%（LEED 认证实证）。
（三）生态协同赋能
- 链主企业联动：优先接入丹纳赫细胞基因治疗技术平台，研发转化效率提升 40%；
- 政策直通车：长宁区 “产业引导基金” 定向投资入驻企业（2025 年规模 50 亿元）。
九、上海临空生命元山租赁解决方案（1000㎡专项）
（一）基础条款
- 选址建议：B 栋中区（视野通达，毗邻丹纳赫创新中心）；
- 租期结构：5 年起租（含6 个月装修免租期）；
- 租金方案：4.5 元 /㎡・天（市场价 5.5 元下调 1 元，降幅 18.2%）。
（二）年度综合成本测算
（三）增值权益包
- 政策嫁接：协助申报设备投资补贴（最高 300 万元）；
- 生态入驻：免费使用丹纳赫创新中心（6 次 / 年）；
- 人才支持：匹配 3 套人才公寓（市场价 8 折）。
十、上海临空生命元山选址专家建议
生命元山以 “专业硬件 × 链主生态 × 非税补贴” 三维模型，成为三类企业战略优选：
- 生物医药研发企业：实验室管井 + 环评通道解决投产痛点，较张江降低综合成本 30%；
- 医疗器械创新机构：医械检验院服务站加速产品上市，联动联影医疗技术协同；
- 数字医疗跨界平台：依托 “数字长宁” 积淀，推动 IT+BT 融合创新。
决策窗口期：2025 年 Q3 前签约可锁定 “6+3” 免租期（6 个月装修 + 3 个月运营扶持），同步申报长宁区产业引导基金（2025 年 12 月截止）。
价值对比矩阵
数据溯源：产业政策引自《长宁区推进长三角生命健康创新发展示范区建设方案》；硬件参数依据项目招商文件。
上海临空生命元山招商招租电话：021-64398555
