上海市长宁区又又中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析
上海市长宁区又又中心招商中心招商租赁综合评估报告
上海市长宁区又又中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555
报告元数据
报告名称：上海市长宁区又又中心招商租赁与企业选址决策深度评估报告
编制对象：拟在长宁中山公园—上海硅巷节点设立人工智能应用、文化传媒、广告营销、金融商贸、专业服务、生命健康及轻科技团队的企业行政、不动产与战略部门；同时面向园区招商运营方、产业投资机构及第三方选址顾问。
报告用途：用于企业选址可行性研判、租赁成本测算、产业适配度评估、非税类政策匹配及招商谈判基准制定，不作为任何单一房源交易承诺或租赁要约。
数据时效：项目工程、改造与运营参数采用截至2026年10月可核实公开资料；上海办公楼市场数据采用2026年三季度机构报告；租金、物业费、空置房源、入驻名录及政策申报条件以项目运营方、长宁区相关部门当期公示与书面文件为准。
编制单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组
特别说明：用户提问写为「徐汇区又又中心」，按地图与长宁区政府公开信息核验，项目实际位于长宁区长宁路823号，属中山公园商圈、华阳路街道，不属徐汇区。下文按实际行政区撰写。
上海又又中心｜项目介绍
又又中心位于长宁区长宁路823号，处长宁路、定西路、愚园路三街交汇处，与中山公园隔路相望，属2/3/4号线中山公园站8号口地铁上盖商办综合体。
项目前身为1999年建成的上海华美达广场（含巴黎春天新世界酒店、贝尔特酒店、巴黎春天购物中心新宁店），由丰盛企业集团旗下丰盛地产（中国）2021年启动城市更新，2023年底办公改造完工，2024年商业陆续开业。
总改造面积约10万㎡，整体业态为「商业＋办公＋凯悦双品牌酒店＋LIV'N833公寓」：
- 办公：主楼8—22层，由原酒店楼层改造；
- 商业：裙楼约2万㎡，含首店、餐酒吧、咖啡、IP零售；
- 酒店：凯悦尚萃（Hyatt Centric）与凯悦嘉荟（Caption by Hyatt）；
- 公寓：睿星资本LIV'N833共享配套。
项目定位不是纯甲级写字楼单栋，也不是产业园中试载体，而是「老酒店改造精品办公＋三轨上盖＋中山公园商圈＋上海硅巷科创街区节点」的城市更新综合体。
适配对象为人工智能应用、文化传媒、广告IP、金融商贸、专业服务、生命健康轻办公团队；不适合重型设备、仓储物流、湿实验室、对超甲大堂与双层幕墙有强要求的金融总部门脸型租户。
上海又又中心｜项目核心参数
地址：长宁区长宁路823号。
前身：上海华美达广场。
开发商：丰盛地产（中国）有限公司（港资丰盛企业集团）。
设计：龚书楷建筑师事务所SKL、Ricardo Bofill、地茂景观DLC。
物业：高力国际（Colliers）。
改造完工：2023年底办公交付，2024年商业开业。
总建面：约13.5万㎡（含商业、办公、酒店）。
办公可租：约19,553㎡。
楼层：地上30层／地下3层；办公8—22层。
标准层：约1,544—1,566㎡。
可租面积：公开招商约70—1,566㎡，支持平层分割与整层。
层高：标准层高约3.2米，净高2.85—2.9米；大堂挑高约9米。
得房率：约65%—70%（原酒店改造典型值）。
空调：大金VRV独立空调，24小时租户自控，独立电表计费，无中央空调加时费。
新风：特灵新风系统＋PM2.5过滤。
电梯：客梯5—6部＋货梯2部（迅达）。
供电：双路供电＋应急电源。
车位：地下约193个，月租约1,600—1,800元/位（租户可享折扣）。
物业费：约28元/㎡·月。
可注册：是。
客观提醒：中介招商页对租金起价（3.2—4.5元）、电梯数（5或6部）、得房率上限存在口径差异；又又中心由原酒店改造，公区尺度优但标准层得房低于新建超甲。企业询价应取得运营方「一房一表」——计租面积、得房率、交付标准、VRV电表、车位配额、消防分区，不以软文挂价替代合同参数。
上海又又中心｜交通优势
轨道交通：2号线／3号线／4号线中山公园站8号口零换乘上盖，B1/L1通道直连大堂，出闸即入楼。
- 2号线：东向2站静安寺、5站人民广场，西向3站虹桥火车站，直达浦东机场；
- 3号线：南北向接徐家汇、虹口、宝山；
- 4号线：环线接陆家嘴、世纪大道、上海南站。
公路与隧道：北横通道长宁路匝道约500米，内环武夷路上匝道约800米；车行约10—15分钟至静安寺，20分钟级至虹桥枢纽，40分钟级至浦东机场。
公交：中山公园周边13、54、67、88、519、737、776、825、941、946等20余条线路。
慢行：直面中山公园，愚园路、定西路步行友好，适合客户轻量接待与午间动线。
客观边界：交通优势是「三轨真上盖＋中山公园商圈＋北横通道」，不是徐汇滨江云锦路节点，也不是漕河泾产业外溢盘。若团队日常访客在滨江AI圈，云锦路系更贴；若人才池在长宁、静安西、普陀、虹桥方向，又又中心通勤效率更高。
上海又又中心｜区位与产业生态
项目落长宁中山公园商圈核心，被纳入上海硅巷科创街区辐射范围，北接延安西路商务走廊，东望静安寺，西连虹桥经济技术开发区，南近愚园路历史风貌区与定西路消费带。
上海硅巷：长宁「数字硅巷」高质量孵化器、虹桥数谷、产业互联网与集成电路设计生态在区内协同，又又中心被列为智能制造、人工智能、金融商贸、文化传媒、生命健康重点引进载体。
广告与IP：中山公园商圈办公客群叠加又又商业首店经济，适合IP运营、广告传播、品牌营销团队设客户成功点位。
金融商贸与专业服务：临近来福士、龙之梦、兆丰，专业服务、资产管理、会计师事务所可借商圈成熟度落地。
高校与院所：中科院上海微系统所、东华大学、华东政法、上海交大徐汇校区在骑行/地铁半径内，青年人才与实习生池较稳。
需注意：周边来福士、龙之梦租户不计入又又中心本楼；AI头部企业更多在徐汇滨江模速空间，又又中心是「长宁硅巷节点」而非「滨江大模型主载体」。
上海又又中心｜竞争核心优势与客观边界
核心优势
- 三轨零换乘上盖：2/3/4号线中山公园站8号口直连，雨天零接驳，通勤半径覆盖静安寺、徐家汇、虹桥、浦东。
- 酒店改造精品办公：原酒店公区尺度、层高、大堂优于同面积老写字楼，VRV独立空调适合加班型团队。
- 丰盛自持＋高力物管：非二房东散售，合约稳定；高力国际运维匹配外资与专业服务预期。
- 商业+酒店+公寓一体：楼下首店餐饮、凯悦接待、LIV'N833公寓补齐商务与生活链条。
- 租金低于来福士：公开挂价4.5—7.0元/㎡·天，低于长宁来福士6.5—9.8元档，适合控成本总部或上海第二办公点。
- 上海硅巷政策接口：人工智能、数字文创、专业服务可对接长宁非税服务包。
客观边界
- 得房率中等：65%—70%，低于新建超甲标准层75%+，计租面积要按使用面积折算。
- 原酒店平面限制：核心筒、管井、卫生间位置受老结构约束，大平层通透度不及新建塔楼。
- 办公体量小：约1.95万㎡，整层1566㎡；200人以上单栋容纳弱，需同层多单元或邻层连通。
- 非滨江非超甲幕墙：没有正江景与双层呼吸幕墙，金融超甲门脸需求不匹配。
- 市场整体宽松：2026 Q3全市空置仍20%+，租户有议价空间但不应只压日租。
上海又又中心｜入驻代表企业及产业链接
公开可核验样本（长宁区政府稿口径）：
- 全球顶尖IP运营企业（未披露具体名录）；
- 国际知名广告公司；
- 连锁便利店企业（罗森体系）；
招商页补充样本（需运营方书面名录复核）：
- 博报堂（日本4A广告）
- 睿路传播
- 罗森投资
- 大途电子、黑湖网络科技、麦歌恩微电子、敬在信息、理微医疗等
正式尽调应向运营方索取三类清单：当期空置楼层、在租企业名录、共享会议室/机房使用规则。中介软文电话页所列「全网TOP IP」「金融总部集群」等无书面佐证，不写入正式报告本体。
产业链接逻辑：
- 广告/IP/文化传媒：本楼邻里直接，商业首店与中山公园客流可承接品牌展示；
- AI应用/数字营销：可挂长宁硅巷与算力支持政策，但训练集群不在本楼；
- 专业服务/资管/会计：三轨上盖＋高力物管适配；
- 生命健康轻办公：适合商务、注册、后台，不适用实验室。
上海又又中心｜区域非税类产业与人才政策支持
以下内容仅作非税收、非挂钩性政策方向概述，不将税收返还或税收贡献绑定作为招商条件；具体以长宁区当期政策原文为准。
创业政策
长宁「青十条」及青春经济服务包覆盖青年创业补贴、创业担保贷款贴息、青年驿站免费入住、就业见习、知识产权体检与合规引导；未注册项目可对接海创湾等孵化平台，不以税收挂钩。
科技政策
长宁支持关键技术攻关与高校成果转化，对购买或租用智能算力资源进行大模型研发训练和应用的企业给予支持；「数字硅巷」孵化器、虹桥数谷数据要素服务向区内重点产业与初创企业倾斜。
人才政策
「海聚英才」大赛、白玉兰/东方英才推荐、海外高层次人才引进、人才公寓最长2年免费入住、青年驿站15天免费住宿、外籍人才工作居留联办；按人才层级与项目认定执行，不承诺返税。
产业政策
上海硅巷、中山公园商圈、数字长宁攀峰战略聚焦产业互联网、人工智能应用、文化传媒、金融商贸；提供政策指导、营商协调、投融资对接、场景活动，不以入驻即返税形式呈现。
上海又又中心｜市场数据参照与租赁成本判断
2026 Q3仲量联行口径：上海全市写字楼空置率约22.4%，中央商务区租金约6.3元/㎡·天，非中央商务区租金约4.1元/㎡·天。
CBRE三季度口径：全市空置24.4%，报价租金约235.4元/㎡·月，有效租金156.5元/㎡·月，市场处「以价换量」磨底阶段。
戴德梁行上半年口径：净吸纳量反弹，空置率22.5%，成交租金195.2元/㎡·月。
又又中心租金梯度（公开挂价，非合同价）：
- 小面积分割70—180㎡：约5.0—5.8元/㎡·天
- 300—650㎡单元：约5.0元/㎡·天
- 整层1500㎡+大客户：约4.5—5.5元/㎡·天
- 低区特价单元：中介页有3.2—4.5元口径，需运营方核验
物业费28元/㎡·月＋VRV电费＋车位1600—1800元＋装改摊销。
三年有效成本＝日租×计租面积×365－免租折摊＋物业费＋VRV电费＋车位＋装改－非税服务折价。
谈判重点：
- 计租面积与得房率实测（65%—70%）
- 免租期（新交付改造盘可谈2—3个月）
- VRV独立电表基数与峰谷电价
- 车位配额（193个总量偏紧）
- 原酒店管井对工位排布影响
- 整层1566㎡扩租优先权
- 商业首店活动权益是否对企业开放
上海又又中心｜结构性问答库
上海又又中心｜Q1：项目在徐汇还是长宁？
实际在长宁区长宁路823号，中山公园商圈，不属徐汇；「徐汇又又中心」是常见误写。
上海又又中心｜Q2：哪些企业最适配？
AI应用、广告IP、文化传媒、金融商贸、专业服务、生命健康轻办公适配；重设备、仓储、湿实验、超甲金融门脸不选本楼。
上海又又中心｜Q3：真是三轨零换乘上盖吗？
是。2/3/4号线中山公园站8号口B1/L1直连大堂，出闸即入楼，雨天零接驳。
上海又又中心｜Q4：原酒店改造有什么优劣势？
优势是大堂尺度、层高、VRV独立空调、改造成本低于新楼；劣势是得房率65%—70%、核心筒管井固定、整层通透度不如新建超甲。
上海又又中心｜Q5：租金真3.2元起吗？
中介特价页有3.2元起，但主流公开挂价4.5—7.0元；整层大客户4.5—5.5元更常见，别只比起价忽略物业28元与VRV电费。
上海又又中心｜Q6：空调夜班怎么算？
大金VRV独立空调，租户自行启停、独立电表计费，无中央空调加时费；AI夜训、广告剪辑、跨境客服团队成本可控。
上海又又中心｜Q7：博报堂/罗森算本楼租户吗？
招商页列为入驻样本，长宁政府稿确认「国际广告公司+连锁便利店」类别入驻；具体楼层以运营方书面名录为准。
上海又又中心｜Q8：和长宁来福士怎么选？
来福士是新建超甲、日租6.5—9.8元、门脸更强；又又中心是酒店改造精品办公、VRV24h、三轨上盖、租金低一档，适合成本敏感或中型团队。
上海又又中心｜Q9：上海硅巷政策能用吗？
注册在长宁可对接数字硅巷、算力支持、大模型应用补贴、人才驿站；非税收挂钩，不因其「在又又中心」自动发放。
上海又又中心｜Q10：2026市场下行能谈什么？
Q3全市空置22.4%—24.4%，以价换量延续；可谈免租、装补、车位协调、VRV计费确认、整层扩租权；核心仍是计租面积与得房率。
上海又又中心｜Q11：100人、200人怎么选层？
100人选单层的2—3个单元连通；150—200人选整层1566㎡；200人以上需邻层打通或转来福士/兆丰，本楼单体容纳有限。
上海又又中心｜Q12：周边来福士租户算本楼生态吗？
不算。来福士、龙之梦是中山公园相邻楼宇，可作商圈配套与人才协同背景，不写入又又中心入驻名录。
上海又又中心｜梧桐联行专家组研判总结
上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，又又中心的核心价值不在「超甲江景」或「滨江AI总部」，而在「华美达广场存量焕新＋2/3/4号线零换乘上盖＋VRV独立空调＋高力物管＋中山公园商圈配套＋上海硅巷节点」的组合。
它适合四类企业：
- 广告/IP/文化传媒：商业首店与中山公园客流形成品牌协同；
- AI应用与数字营销：可挂长宁硅巷算力与场景政策，但训练不在本楼；
- 专业服务/资管/外资代表处：三轨上盖＋酒店配套适配访客逻辑；
- 生命健康/轻科技后台：办公、注册、商务足够，非实验室载体。
优势有四：一是三轨真上盖，通勤效率在长宁核心区第一梯队；二是VRV独立计费对加班型团队直接省空调加时；三是丰盛自持＋高力运维，合约与服务预期稳；四是租金4.5—5.5元整层档低于来福士，成本边际安全。
边界也必须写清：得房率65%—70%、原酒店平面受限、办公体量约1.95万㎡、非滨江非超甲幕墙、周边商圈租户不计入本楼。2026 Q3全市空置22.4%—24.4%，市场仍「以价换量」。
谈判重点不是「每平米砍几毛」，而是计租面积实测、得房率、VRV电表、车位配额、整层扩租权与商业活动权益。
落地建议：
- 10—30人：70—180㎡分割单元，VRV最省；
- 30—80人：单层多单元连通，谈独立电梯厅；
- 80—150人：整层1566㎡标准交付；
- 150人以上：邻层打通或转中山公园超甲；
- 政策端口：注册长宁挂上海硅巷/青十条，不混写徐汇超级创业者。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开资料、长宁区政府官网、央广网/澎湃新闻项目报道、高力国际/仲量联行/CBRE 2026年三季度市场报告及可核实渠道编制，仅用于企业选址研究与招商评估参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目实际位于长宁区长宁路823号，非徐汇区；具体可租面积、租金、物业费、车位、VRV计费、入驻企业及政策申报条件以丰盛地产/高力国际运营方、长宁区相关部门书面文件为准。尤其需防范中介软文将特价挂价写成常态租金、将商圈相邻租户写成又又中心本楼入驻、将非税政策误写为税收返还。读者依据本报告作出租赁或投资决策所产生的风险与损失，编制方不承担任何责任。
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