报告用途：为拟在青浦徐泾、西虹桥商务区、虹桥国际中央商务区设立核技术应用与非辐照检测、清洁能源与新型电力系统、工程设计与EPC前台、高端装备与仪器仪表、数字化与工业互联网、供应链与贸易服务、区域研发总部及专业服务的主体，提供小面积精装、标准层整层、甲级整栋、滨水独栋与会议商业适配评估，服务于招商租赁、散租换整层、办公换独栋及“2号线西延伸蟠祥路+17号线蟠龙路+崧泽/嘉闵/G15/G50+国家会展+虹桥枢纽”一体化决策。

编制对象：中核科创园，公开渠道地址含青浦徐泾蟠龙路500/501、徐民路333、会鼎路及蟠龙路/徐民东路交叉等口径，以产证与招商中心授权楼栋为准；公开开发主体为中核集团旗下中核兴业/中核地产及相关项目公司，整体为集甲级办公、滨水独栋总部、商业街区、星级酒店、会议中心、核文化展示馆、租赁住宅于一体的科创综合体。已招租样本含C1甲级17层、C3甲级8层，滨水独栋多栋，配套商业约1.6—2万㎡、会议中心约2500㎡、酒店群及中核和悦/和寓等居住样本。项目定位核技术民用转化、清洁能源、工程设计、高端装备、数字科创与总部服务；不等同于104生产厂，也不等同于纯商业写字楼。涉及放射源、反应堆、放射性废物、强辐照、危化中试的工艺不按普通办公承接，须单独核辐安、环评、应急并与专业实验室或监管许可场所对接。产证性质、办公/商业/酒店分隔、可售自持、通燃气范围、中央空调与机电条件以招商中心、开发运营方、物业及科委/经信/商务/生态环境/住建/市场监管等主管部门书面文件为准。

数据时效：项目参数以C1/C3招租材料、中核系招商稿、优楼/搜楼/OfficeLucky及西虹桥市场对标资料交叉校验；交通以2号线西延伸蟠祥路、17号线蟠龙路公开站口与崧泽/嘉闵/G15/G50路网资料为准；市场采用2026年上半年上海办公楼存量、空置与租金研究，西虹桥对标采用焦点/搜狐/百楼通等公开样本；政策采用虹桥国际中央商务区2026科技创新支持政策及青浦区公开营商要点。租金、物业费、空置房源、车位、空调、层高与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以招商中心、开发运营方、物业及政府主管部门最新书面文件为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

园区位于青浦徐泾西虹桥国展西片区，公开总规划约55万㎡，其中商办约26万㎡、办公约14万㎡、住宅约10万㎡，配商业、酒店、会议、核文化展示与滨水独栋；不同招租稿对A/C/E/F片区、可租楼栋和自持范围表述不完全一致，正式尽调按单栋产证复核。 中核集团公开产业覆盖核设施、天然铀、核能利用、核燃料、核电运营、工程建设与科技转化，园区可承接其民用转化外溢而非放射性生产。 整体逻辑不是普通高层写字楼，也不是厂房：以“中核央企生态+甲级C1/C3+滨水独栋+会议酒店商业”做核技术咨询与无损检测前台、清洁能源解决方案、工程设计与EPC管理、仪控电气、数字化孪生、供应链与进博接单；对高功算力、危化合成、放射源操作、反应堆相关试验不优先，应比对专业核技术平台、第三方检测实验室或青浦/上海周边中试载体。

空间产品方面，C1栋公开参数：总建约27409.11㎡，17层，3—17层办公，标准层约1921㎡，最小分割约152㎡，大堂挑高约8.8米，办公标交净高约2.8米，6客梯+2货梯+1转换梯。 C3栋：总建约10116.20㎡，8层，1层商业、2—8层办公，标准层约1553.82㎡，最小分割约219㎡，大堂约8米，3客梯+1货梯+1转换梯。 滨水独栋多源列5—6栋、单栋约5000—19000㎡不等，部分楼栋通燃气、可冠名、带庭院/露台/地下拓展，以单栋竣工图为准。 小面积152—300㎡适合核技术咨询、无损检测前台、新能源售前、设计驻场；300—800㎡适合仪控、数字化、项目管理和投标中心；C1整层1921㎡、C3整层1554㎡适合区域研发与工程总部；5000㎡起独栋适合集团总部、联合实验室展示、核文化客户接待。

层高与荷载方面，C1/C3招租稿列办公标交净高2.8米、公共精装区域2.6米，部分渠道统写标准层高4—4.3米、大堂8—8.8米；独栋渠道列4.5米或5层产品分栋复核。 C3部分资料列办公使用荷载3kN/㎡，仅作轻办公参考；精密仪器、样品振动台、电气老化、服务器机柜、重力存储不应默认按普通办公层承接，需索取竣工荷载、配电、接地、屏蔽、排风与消防图。核技术非辐照应用如超声/涡流/磁粉咨询、软件仿真、标准物质管理可用甲级标准层；涉及放射源、加速器、强电磁、样品辐照须外联持证实验室与生态环境审批。

机电与配套方面，C1/C3主源列中央空调，工作日8:00—18:00，物业28元/㎡·月含空调能源费；C3部分材料列新能源集中供能、风机盘管+新风，C1部分材料列三联供样本，实际机型以单栋交付函为准。 三网/5G、万兆光纤、PM2.5新风、地下车库与充电桩按楼栋配置复核；会议中心约2500㎡、商业街约1.6—2万㎡、酒店含维景/睿景等样本、核文化展示馆用于客户接待与行业论坛。 跨时差交易、7×24解算、等保三级、核数据密级、样品冷库仍单审双路余量、UPS、冷量、双运营商、气体消防与货梯，不把“中央空调/智慧楼宇”视同合规机房。

租金与成本方面，C1/C3招租多源列3.5—4.0元/㎡·天，部分低区或定制稿列3.0—3.5元，独栋3.5元/㎡·天起并按冠名/露台/燃气单谈；周边对标：虹桥世界中心1.5—2.5元、中建企业天地2.5—4.5元、BU中心3.0—5.0元、首位3.5—5.5元、西虹桥德必1.5—2.9元、百楼通青浦目录中核挂2.0元起但不同房源差异大，仅作渠道参照不替代一房一价。 总拥有成本按“日租区间+C1/C3物业28+中央加班能费+车位500元/月样本+商业会议+酒店+装改+免租”折算；独栋另计燃气、露台维护、专用机电与冠名物料，不按单页最低价签约。

轨道交通方面，招租稿列2号线西延伸蟠祥路站近距离/上盖样本、17号线蟠龙路站约800米，部分材料写蟠祥路100米；2号线接虹桥、市区、浦东，17号线接徐泾、青浦新城、市西、西岑，虹桥枢纽换高铁与航班。 具体从C1、C3、各滨水独栋到蟠祥路/蟠龙路站厅、国展西/北厅需按房号实测，不把“上盖/100米/800米”统一套用全部楼栋。规划13、25及嘉闵、机场联络线按建设进度核验，不纳入当前签约通勤承诺。

道路交通方面，项目接崧泽大道、嘉闵、G15沈海、G50沪渝；招租样本列15分钟虹桥火车站/虹桥机场、30分钟主城CBD、1小时苏州/杭州/无锡等长三角样本。 自驾至国家会展按西虹桥短驳建模，公开资料列直线/路行约1.5公里样本，进博期按国展周边管控重测货车、地库与酒店接送。 核仪器、工程样机、会议物料应提前核地库限高、货梯、卸货区与蟠龙/徐民/会鼎入口。

公交与会展商业接驳方面，周边蟠龙路、徐民路、会鼎路、盈港东路分布西虹桥公交样本；项目用自持商业街、酒店、会议中心承接客户住宿与论坛，外溢用虹桥天地、虹桥天街、首位、蟠龙天地、天空万科广场做大型接待。 对核技术演示、清洁能源路演、工程投标、进博接单，可把“C1/C3办公+独栋展示+2500㎡会议+酒店+国展”串联，减少外部会场中转。

项目处青浦徐泾西虹桥国展西总部带，东经2号线/17号线与崧泽—嘉闵接虹桥核心、市区、浦东；南经G50接松江、金山与浙江；西经青浦新城、市西、西岑接长三角数字干线；北经G15/嘉闵接嘉定、江苏。整体属于“中核央企链主+国展1.5公里+滨水独栋+甲级研发”的清洁能源与核技术民用圈，不是制造圈。

从选址逻辑看，本园更适合七类主体：一是核技术民用转化、无损检测、辐射防护咨询、核医学设备非放射调试、核仪控软件；二是清洁能源、新型储能、光伏风电运维、综合能源与碳管理前台；三是工程设计与EPC，含中核/中国核建生态、电力、土建、仪控、造价与招投标；四是高端装备、智能传感器、电气成套、工业自动化需要总部展示与会议；五是工业互联网、数字孪生、BIM、AI巡检、等保数据服务；六是供应链、贸易、进博接单、AEO通关与专业法律/财税/知产；七是与北斗、e通、鑫汇、双浦汇、天空万科做“研发外置+西虹桥总部”分工的集团。放射源、反应堆、放射性废物、强辐照、危化中试不优先。

第一，中核央企链主带来垂直产业邻居。园区公开生态含中国核建、中核检修、和建国际、中核供应链、中核新能源等样本，中核集团官网显示其覆盖核设施、天然铀、核能利用、工程建设与科技转化，但“集团生态”不视同固定订单，实际以业务合同和在册租约为准。 相比通用甲级，本园对核仪控、无损检测、工程数字化、清洁能源售前的客户信任与专家对接成本更低；相比远郊产业园，西虹桥更便国展、虹桥与外籍客户。

第二，C1/C3甲级+滨水独栋形成全周期总部梯度。152㎡起入C3做咨询与售前，1921㎡整层入C1做研发投标，5000㎡起独栋做集团冠名与联合展示，会议中心2500㎡做论坛，酒店与商业街做接单住宿。换层换栋不换西虹桥门牌，工商、资质、等保、核技术咨询备案重置成本低。

第三，中央空调+绿建认证+会议酒店降低总部隐性成本。C1/C3招租列LEED金级、中国绿建三星、部分楼栋WELL/健康样本，中央空调工作日8—18、物业含能，大堂8—8.8米；配套商业1.6—2万㎡、酒店群、核文化展示、和寓/和悦居住样本。 对清洁能源路演、核技术科普接待、工程客户驻场具备综合成本优势；但7×24机房、样机老化、跨时差交易仍按双路、UPS、冷量单审，不把中央空调时段视同全年独立控能。

第四，国展西+双轨上盖承接进博与长三角。2号线蟠祥路近距离、17号线蟠龙路约800米、国展约1.5公里、虹桥15分钟样本，对核医学设备商、储能企业、工程总包、第三方检测做展品中转、客户培训、投标答辩显著省时。 2026上半年上海办公楼存量约1806万㎡、空置约24.5％、租金继续以价换量，本园可用“央企产业+独栋冠名+会议酒店”谈免租、装补、空调加班、车位与扩层，而不只压日租。

第五，专业合规边界清晰降低误租风险。报告明确放射源、反应堆、放射性废物、强辐照不进普通C1/C3；非辐照无损、仿真、仪控、清洁能源管理、工程数字化可落位。相比“啥都能租”的营销稿，专业园应把辐安、环评、危化、双路、EMC、等保前置到看房阶段，减少后期改造成本。

基于公开招租与中核系资料，样本含中国核建/中核集团上海相关公司、中核检修、和建国际、中核供应链、中核新能源、上海核工程研究设计院相关合作或生态单位；部分渠道另列中电投融和新能源、银科、威马等周边/历史样本，但不同材料口径差异大，不视为中核科创园全量在册租户。 正式尽调以招商中心在册租约、工商注册地址、核/能源/工程资质及物业授权为准，不把生态邻居、意向入驻或渠道产值视同当前承租主体。

对选址企业而言：核技术咨询/无损检测非放射用152—300㎡入C3或C1低区；清洁能源解决方案用300—800㎡做售前与运行数据；工程设计与EPC用C1整层1921㎡做BIM、造价、招投标；仪控与工业互联网用C3整层1554㎡做研发；集团总部用5000㎡起滨水独栋，把联合展示、核文化接待、会议、人才公寓分层；进博接单用C1/C3+2500㎡会议+酒店做客户动线。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不采用任何与税收挂钩的招商优惠表述；对第三方招租稿中“增值税/企业所得税地方留存返比”“最高300万补贴”“税收返还”等口径仅作风险提醒，不纳入推荐模型。 仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业与孵化政策：虹桥2026科技创新支持政策强调提升“大科创”功能、科技服务业集聚与成果转化；青浦可衔接西虹桥企业服务、留创载体、街镇创业首站与商事登记便利。核技术民用、清洁能源、仪器中试初创可按官方指南入孵、做概念验证、对接中试平台和投融资，不按企业税收增量返利。

科技与平台政策：虹桥2026科技创新支持政策由虹桥管委会联合闵行、长宁、青浦、嘉定印发，支持科技服务业、成果转化与区域创新协同； 中核系可衔接核技术非辐照检测、无损评价、清洁能源系统、工业互联网与功能型平台。涉及等保、核数据、辐射防护咨询、样品检测应单独审资质、安全与监管，不按当年税额承诺固定奖励。

人才政策：虹桥与青浦可衔接东方英才、留学人员创业、青年创业、国际人才服务与落户/安居指导；核工程、反应堆热工、辐射防护、仪控、储能、BIM高层次人才按分类目录和官方最新指南申报。具体落户、公寓、子女教育以实际用工地、人才层级及人社/公安/住建等主管部门文件为准，不与单个企业纳税额挂钩。

产业与总部政策：虹桥科技创新、西虹桥总部与会展政策按官方申报文件执行，覆盖核技术民用、清洁能源、高端装备、数字科创、总部经济与进博对接方向，但以认定条件、材料、预算和批复为准；青浦可衔接长三角数字干线、绿色低碳、智能装备与产业链对接。企业按行业归口申报平台、标准、示范与人才项目，以项目制服务替代税收返利。

问：中核科创园地址和是什么类型园区？

答：公开渠道列蟠龙路500/501、徐民路333、会鼎路及蟠龙/徐民交叉等口径，以产证与招商中心为准；中核系开发，总规划约55万㎡、商办约26万㎡、办公约14万㎡，含C1/C3甲级、滨水独栋、商业街、酒店、2500㎡会议、核文化展示。定位核技术民用、清洁能源、工程设计、高端装备、数字科创与总部服务，不等同于生产厂或纯商业体。

问：C1、C3、独栋分别怎么选？

答：C1十七层、约27409㎡、标准层1921㎡、152㎡起，适合中大型研发与总部；C3八层、约10116㎡、标准层1554㎡、219㎡起，适合中小团队与专业服务；滨水独栋多源5000—19000㎡，部分通燃气、可冠名，适合集团总部与联合展示。不同独栋层高、荷载、燃气、露台差异大，按单栋竣工图复核。

问：租金3.0、3.5还是4.0，怎么比总成本？

答：C1/C3招租多源3.5—4.0元/㎡·天，部分低区或定制3.0—3.5元，独栋3.5元起单谈；物业C1/C3约28元、含中央空调能费，车位约500元/月样本。周边虹桥世界1.5—2.5、中建2.5—4.5、首位3.5—5.5、德必1.5—2.9作参照不替代一房一价。 总拥有成本加中央加班、装改、会议酒店、独栋燃气与免租，不按单页最低签。

问：2号线蟠祥路、17号线蟠龙路、去国展虹桥怎么走？

答：招租稿列蟠祥路近距离/上盖、蟠龙路约800米；17号线接青浦新城/市西/西岑，2号线接虹桥/市区/浦东，虹桥枢纽换高铁航班。国展公开约1.5公里样本，自驾崧泽/嘉闵/G15/G50；具体C1、C3、独栋到站点与国展厅按房号实测，进博期重测货车与地库。

问：做无损检测、核仪控、清洁能源算法，中央空调够不够？

答：非辐照超声/涡流/磁粉咨询、仪控软件、储能算法可用C1/C3标准层；中央空调工作日8—18，加班按管理规则计能。高功服务器、等保三级、样品老化、振动台、EMC单审双路、UPS、冷量、双运营商、荷载与气体消防，不把办公中央空调视同机房或实验室。

问：涉及放射源、反应堆、放射性废物能租吗？

答：不按C1/C3普通办公承接。放射源、加速器、强辐照、反应堆相关、放射性废物、部分危化中试须单独做辐安、环评、应急、保卫与监管许可，优先对接持证核技术平台、专业检测/科研实验室；园区可落非辐照咨询、仿真、售前、资质管理与客户展示。

问：清洁能源、储能、光伏风电总部落哪？

答：售前与运行数据用C3三百至八百㎡，系统研发与投标用C1整层1921㎡，集团综合能源用独栋5000㎡起做展示、SCADA机房、会议与人才公寓；7×24能源平台单审双路、UPS、冷量、等保与货梯，不把商业酒店机电当生产配套。

问：和北斗、e通、鑫汇、双浦汇、天空、完美怎么比？

答：中核偏核技术民用+清洁能源+工程总部；北斗偏高精度与低空，e通偏华新物流智造医疗，鑫汇偏徐乐路智造独栋，双浦汇偏徐民小甲级，天空偏徐盈TOD数字医药，完美偏蟠中东路大健康国展。重央企链主与工程冠名选中核，重纯低成本散租比对e通/德必，重硬制造比对鑫汇/青浦工业园。

问：2026西虹桥央企园值得签吗？

答：全市办公楼上半年存量约1806万㎡、空置约24.5％、以价换量延续； 中核用C1/C3+独栋+会议酒店做总拥有成本，不单看日租。可谈免租、装补、中央加班能费、独栋燃气、车位、会议机时、扩层扩栋优先权；对核/能源/工程企业，用央企生态、国展1.5公里、双轨上盖和绿建认证降低客户信任成本。

问：整层或整栋如何控风险？

答：先取C1/C3/独栋产证、自持可售范围、机电竣工图、中央/三联供/风机盘管机型、双路容量、荷载3kN/㎡或其他、客货梯、车位、空置表；再按核非辐照/清洁能源/工程做3年成本。合同写免租、装修复原、等保/无损/样品消防、放射零容忍、独栋冠名、燃气责任及扩层权；第三方“返税比例/按税补贴”不写入正式选址模型。

中核科创园的核心判断为“西虹桥国展西、蟠龙/徐民/会鼎多口径，中核系开发，总规约55万㎡、商办约26万、办公约14万；C1十七层约27409㎡/标准层1921/152㎡起/6客2货1转换/大堂8.8/中央8—18/物业28，C3八层约10116㎡/标准层1554/219㎡起/3客1货1转换/大堂8/物业28，滨水独栋5000—19000㎡部分通燃气可冠名；商业1.6—2万、会议2500、酒店维景/睿景样本、核文化展示、和寓和悦居住；2号线蟠祥路近距离、17号线蟠龙约800米、国展约1.5公里、崧泽/嘉闵/G15/G50、15分钟虹桥样本；C1/C3招租3.5—4.0、低区定制3.0—3.5、独栋3.5起”。 在2026上海办公楼存量1806万㎡、空置24.5％、以价换量背景下， 本园不宜按普通甲写日租比较：非辐照核技术用C3小整层做咨询与无损，清洁能源与工程用C1整层做BIM/仿真/投标，集团总部用独栋做联合实验室展示与核文化接待，进博接单用C1/C3+会议+酒店形成客户动线。

优势侧看，央企链主、绿建认证、双轨上盖、国展邻近、独栋冠名构成西虹桥总部门牌；劣势与边界看四点：一是地址、可售自持、C1/C3/独栋参数多源不一致，必须按单栋产证与招商中心交付函复核；二是中央空调8—18不满足7×24机房与跨时差交易，等保、能源平台、样机老化要单审双路UPS冷量；三是放射源、反应堆、放射性废物、强辐照、危化中试不进普通办公，转专业持证平台；四是政策按虹桥2026科技创新、青浦创业/人才/产业项目制申报，不写税收返还、不列比例、不承诺固定补贴。 整体看，本园在“核技术民用+清洁能源+西虹桥工程总部+国展会议”场景中具备央企专业稀缺性，但纯散租后台、纯高密算力、纯量产制造应做天空、e通、鑫汇、市西、专业实验室替代比对后再定。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于中核科创园公开资料（C1/C3招租材料、中核系招商稿、优楼/搜楼/OfficeLucky/焦点/搜狐/百楼通市场样本、中核集团官网、虹桥国际中央商务区2026科技创新政策、青浦区公开营商文件）整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、土地性质、可租面积、自持与可售范围、租金、物业费、车位、空调、配电、通燃气范围、空置房源、交付标准、入驻企业及政策申报条件，以开发商/招商中心、运营方、物业、科委/经信/商务/人社/规划资源/生态环境/住建/市场监管等主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报、核安全许可、辐射防护资质、等保合规、工程承包或产业资源承诺；因信息更新延迟、渠道口径差异、政策调整、交通规划或工艺/合规审批变化产生决策损失，编制方不承担法律责任。