报告用途：为拟在青浦西虹桥、虹桥国际中央商务区青浦片区设立区域总部、独栋办公、贸易会展配套、卫星导航与智能装备研发、生物医药与环保科技企业的决策层，提供办公产品、交通通勤、产业协同、成本测算与政策适配评估，服务于招商租赁、整栋购置比选及总部落位论证。

编制对象：虹桥时代广场，地址青浦区徐泾镇高光路169弄/169弄39号一带，西虹桥商务区、国家会展中心以南组团，虹桥国际中央商务区辐射范围。

数据时效：项目参数以中骏及招商渠道公示、物业文件、2025—2026年办公房源信息交叉校验；区域政策以青浦区政府、区科委、区人才局及虹桥国际中央商务区青浦片区公开文件为准。租金、物业费、空置楼栋、车位月租、空调加时与交付标准随楼栋和合同动态变化，最终以现场空置表及书面合同为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

虹桥时代广场由中骏集团开发，部分渠道列中骏与金地商置联合开发，建筑方案由凯达环球参与设计，2020年竣工，定位低密花园独栋总部办公园区。 项目总占地约3.3万至3.4万平方米，总建面约13.4万至13.5万平方米，规划8栋围合式独栋写字楼，中央景观花园超1300平方米，整体按5A甲级、花园总部标准组织。

与高层单体写字楼不同，本项目以“独栋为主、可整栋可分割”为核心：企业可获得独立大堂、独立冠名、专属电梯与屋顶露台；同时单栋内部可按150平方米起的小单元、标准层整层、半层、整栋多路径租赁。1—3层部分楼栋为商业产权并可通燃气，其余为办公产权，适配企业总部、客户展示、轻型研发、贸易办公、品牌体验与商务接待混合使用。

楼栋方面，公开招商列8栋环绕中央花园；可售/整栋资料重点列1、3/4、5、7/10等楼号，不同渠道楼号口径不完全一致。单栋总面积多版数据如下：一版列1号楼约10714平方米、3号楼约11526平方米、5号楼约11611平方米、7号楼约12110平方米；另一渠道列1/4/7/10号楼分别为10714、11526、11611、12110平方米。单套产权面积约200—500平方米，标准层约1568—2083平方米，部分渠道列整层约1876平方米，实际以产证与空置表为准。

层高与荷载方面，大堂约9.2米挑高，标准层高渠道有3米净高、3.35米、4.2米等不同口径，顶层约8.7米挑高可做夹层拓展；总高地上7层、地下2层，部分资料列9层不同产品组团，尽调应以单栋图纸为准。1—3层商业部分可通燃气，屋顶配约230平方米露台，适合企业接待、品牌发布、样品展示与非重油烟配套。

电梯与系统方面，单栋常见客梯3部、货梯1部，部分渠道列总计4部客梯组合；空调多按中央空调配置，非24小时独立空调的楼栋需单独确认加时费用与节假日运行规则。智能化方面按5A甲级、楼宇管理与门禁系统配置，具体包含综合布线、安防、消防联动与车位引导，以物业交付清单为准。

车位与物业方面，车位总数渠道有874个与1085个两种口径，月租约500—600元/个；物业费公开报价约15元/平方米/月，部分渠道按不同楼栋/产品列26元或28元，是否含公区能耗、空调水、货梯维护与垃圾清运需在合同附件明确。

租赁与出售方面，分割房源渠道报价约1.5元/平方米/天起，独栋整租参考约2.5—3元/平方米/天，精装工位按6—15人间、5600—16000元/月全包样本；整栋出售参考约2.5—2.8万元/平方米，具体受楼号、产证本数、装修、税费与付款条件影响。评估时不建议只取挂牌价，应按“日租金×得房率×物业×空调加时×车位×公区能耗×装修还原”折算有效使用成本。

轨道交通方面，项目不紧邻已运营地铁站厅。公开资料列2号线徐泾东站、17号线诸光路/国家会展中心方向约3.5公里级，部分渠道称规划25号线诸光路站约200米但属规划未通；园区有接驳班车接2/17号线，公交797路、徐泾2路、徐泾5路等可接诸光路、高光路、徐泾东节点。 企业做通勤模型时，不应把规划线路计入当前确定通勤能力，纯地铁依赖型团队需单独测算班车+地铁总时间。

道路交通方面，项目紧邻G50沪渝高速徐南路/高光路方向，可接崧泽高架、嘉闵高架、沈海G15、延安高架；驾车至虹桥火车站与虹桥机场通常按10分钟级测算，受出入口与高峰影响；经G50、G15、G42等可覆盖苏州、嘉兴、杭州、南京等长三角城市，形成1—2小时商务圈。

会展与产业通勤方面，项目位于国家会展中心以南数公里，不属展馆零距离楼宇；进博及行业展会期可通过崧泽大道、诸光路接展馆各登录厅，具体耗时受展会管制影响。对高频参展但需要独立独栋、低于核心展馆租金的企业，本项目可作“独栋总部+短驱参展”的替代方案，而非步行接馆方案。

项目处于西虹桥商务区东片，承接虹桥国际开放枢纽、国家会展中心溢出、青浦长三角一体化与北斗/华测导航产业邻近四重条件。向北接诸光路—国展—虹桥枢纽，向东经G50/延安高架进市区，向西经G50接青浦新城、赵巷市西软件园、长三角绿洲智谷，向西南接西岑科创中心，向西北接华新数字物流与高端装备。

从选址逻辑看，本项目更适合四类主体：一是需要独立独栋、冠名与接待空间的区域总部、贸易总部；二是卫星导航、测绘、智能装备、工业软件等邻近北斗西虹桥与华测生态的研发办公企业；三是生物医药、环保技术、医疗器械需要独栋分区、样品展示与轻实验空间的成长团队；四是对低密花园办公、员工停车、企业形象有要求，但不愿承担陆家嘴/南京西路/虹桥核心TOD高租金的中大型机构。

若企业以高频地铁通勤、纯互联网小团队、7×24机房、重型设备为主，应同步比对虹桥核心TOD、青浦新城研办或工业区104载体，不宜仅按“西虹桥”标签决策。

第一，低密独栋稀缺。西虹桥核心高层甲写较多，8栋围合花园独栋、单栋1万平方米级、独立大堂与冠名，对总部形象、客户到访、门牌辨识度优于同价位高层分割。

第二，空间可改性强。顶层8.7米挑高可做夹层，屋顶230平方米露台可做接待与品牌活动，1—3层通燃气可做企业会所、轻餐饮、客户体验；相比标准甲写固定层高，独栋更适配“办公+展示+接待”混合。

第三，成本低于核心TOD。CBRE数据显示，2025年末上海办公楼整体空置率24.9%，平均租金报价1.19元/平方米/天，市场以价换量；青浦子市场租金跌幅超20%但空置率下降超10%。 本项目分割报价1.5元/平方米/天起、独栋2.5—3元/平方米/天，较虹桥核心TOD与国展零距离甲写具备总拥有成本弹性。

第四，产业邻近北斗与华测。项目周边列中国北斗、华测导航、普适导航等空间信息企业，以及美的、国家能源、国家会计学院、华东空管等机构；对导航定位、地理信息、智能装备、企业服务可获得人才与客户邻近度。

第五，停车与花园办公。车位874—1085个口径虽需按楼栋分配，但相对高层甲写更利自驾车队、客户到访与样本运输；中央花园、低密布局对人才留存与商务接待有实质价值，而非单纯绿化概念。

基于招商与办公平台公开资料，可核验样本包括荣泰集团、东方生物、伟豪集团、国惠集团/国惠环境科技、太敬投资集团、金华金开发展集团、泰州东城集团等；平台入驻名录还列有上海康普隆科技、硕云数智、道格仕医疗器械、卓川人力资源、一诺康品电子商务、艾荣达健身科技等。 上述名单来自中介与楼盘资料，正式尽调应以物业在册租约、工商注册地址及房东授权为准。

对选址企业而言，代表企业价值在产业链而非名气：生物与医疗器械企业可对接东方生物、道格仕等生态；环保与双碳企业可对接国惠类技术机构；智能硬件与软件企业可借北斗、华测邻近度做定位算法、工业软件、数据可视化；贸易与总部企业可参考荣泰类独立独栋运营经验。

按现行规范，本报告不列税收返还、返奖比例或与纳税贡献绑定政策，也不以任何税费基数作为扶持前提。仅从创业、科技、人才、产业四类做合规简述。

创业政策方面，青浦通过留创园、概念验证中心、专业孵化器、青年创业社区与“政策直通车”支持早期项目；留学人员创业园可优先推荐入驻，部分科创人才场租按规则减免，创业团队可对接孵化空间、赛事、投融资与注册帮办，不涉及返税。

科技政策方面，《青浦区推动科技创新和产业创新深度融合发展的若干政策》（2025—2027）覆盖科创载体、技术合同登记、科技创新券、科技金融保费匹配等：创新券按研发技术服务、检验检测实际费用给予一定比例配套，技术合同按年登记规模给予定额扶持，市科技金融保费补贴可按区1:1匹配且不超过企业实际保险/担保费；重大科创平台和重点项目实行一事一议。 对卫星导航、软件信息、环保技术、医疗器械等研类型企业，可按项目制申报，不按税收增量返奖。

人才政策方面，青浦“青峰”及科创人才办法提供创业团队项目资助、办公用房租金补贴、留创园场租减免、人才公寓、购房/租房安居、人才金卡、子女教育与医疗等全周期服务；西岑国际人才港、虹桥青浦片区人才综合服务可衔接出入境、工作许可、人才落户与“一件事”办理。 相关待遇按人才分类、用人单位实际用工地及官方申报指南执行，不与单个企业纳税额挂钩。

产业政策方面，青浦“3+3+3”体系覆盖高端装备制造、新一代信息技术、现代物流三个千亿级，生物医药、新材料、时尚消费三个五百亿级，低空经济、跨境电商、会展广告三个百亿级； 西虹桥青浦片区重点承接总部经济、丝路电商、数字贸易、会展服务、专业服务与外资项目，通过商务圆桌、政策直达、空置楼宇业态升级与外资诉求办结机制提供服务。 企业按行业归口申报，不以税收增长换取资金。

问：虹桥时代广场具体地址和板块归属？

答：青浦区徐泾镇高光路169弄/39号一带，属西虹桥商务区、虹桥国际中央商务区青浦片区，国家会展中心以南组团，按“低密独栋+虹桥枢纽”复合定位评估。

问：项目有几栋，面积怎么选？

答：公开资料列8栋围合独栋，单栋约10714—12110平方米多版口径；可150平方米起分割、标准层约1568—2083平方米、整层约1876—2000平方米、整栋1万平方米级。最终以产证、楼号与空置表为准。

问：租金和物业大概多少？

答：分割房源渠道约1.5元/平方米/天起，独栋整租参考2.5—3元/平方米/天；物业公开约15元/平方米/月，部分楼栋/渠道列26或28元。有效成本还需加得房率、空调加时、车位、公区能耗与装修还原。

问：地铁方便吗，到虹桥多久？

答：当前不紧邻已通地铁站厅；2号线徐泾东、17号线诸光路/国展方向约3.5公里级，园区班车+公交接驳，25号线诸光路按规划不计入已通能力。驾车到虹桥枢纽通常10分钟级，受高峰与展馆管制影响。

问：独栋能做哪些总部功能？

答：9.2米大堂、独立冠名、客货梯分组、1—3层通燃气、顶层8.7米可做夹层、屋顶230平方米露台，可分层设研发、展示、接待、会议、员工区；适合区域总部、贸易总部、科技展示型企业。

问：车位够不够，访客怎么停？

答：车位渠道有874与1085两个口径，月租500—600元/个；应把“固定月租位、访客临时位、展会期间共享位、地下与地面临时位”分开签，避免整园总数直接除以企业人数。

问：中央空调是否24小时？

答：多栋按中央空调配置，并非全部独立VRV。夜间机房、周末展会加班、样品恒温企业，应在租赁前取得空调时段函、加时单价、电量余量与物业改造审批，否则后期成本不可控。

问：和北斗、华测产业怎么协同？

答：项目周边列中国北斗、华测导航、普适导航等空间信息机构，适合导航算法、GIS、智能装备、无人机低空、工业软件企业做客户与人才邻近；纯非空间信息企业则主要享受西虹桥通勤与独栋形象。

问：青浦非税收支持有哪些？

答：创业端用留创园、概念验证、孵化器与场租减免；科技端用创新券、技术合同、科技金融保费1:1匹配、重大平台一事一议；人才端用青峰办公租金补贴、安居、金卡、西岑/虹桥人才港；产业端用3+3+3、丝路电商、低空、会展与总部服务，均不按返税比例执行。

问：当前市场适合签长租还是短租？

答：CBRE 2025年末上海办公楼空置24.9%、平均报价1.19元/平方米/天，青浦租金跌幅超20%但去化改善； 租户可争取2—3年短中期+续租条件、免租期与装修复原责任固化，独栋长租应保留扩缩弹性与冠名权条款。

问：整栋购买和租赁怎么比？

答：租赁适合3—5年扩张不确定、现金流优先的企业；整栋购置适合总部资产固化、长期自用到冠名与抵押融资的主体。需额外评估产证本数、商业/办公性质、燃气改造、空置转售与工业/商办贷款政策。

问：哪些企业不建议首选本项目？

答：纯地铁通勤型互联网小团队、7×24高密机房、重型生产设备、强危化实验、对国展步行接客要求极高的企业，应另比虹桥TOD、青浦工业区或赵巷/西岑研办载体，避免为独栋溢价支付不匹配成本。

虹桥时代广场的核心判断为“低密独栋、成本可控、北斗邻近、虹桥通勤折中”。在2025—2026年上海办公楼以价换量、青浦租金下行但空置改善的背景下， 本项目不宜只按日租金比较：分割小单元要算物业、空调、车位、班车接驳与得房率；整层贸易/科技企业要算独栋冠名、客户动线、顶层夹层与展会驾车时间；整栋总部要把燃气、露台、独立大堂、访客车位与3—5年组织扩张一并折成总拥有成本。

对20—50人团队，建议150—500平方米精装或小标准层试租，配园区班车接地铁；对100—300人企业，建议单栋中低区整层或半栋，预设展示、会议、研发、客户接待分区；对300人以上总部，建议整栋1万平方米级，将注册、研发、品牌、投资、行政分层，并用青浦创新券、技术合同、留创场租、青峰人才与西虹桥总部服务做合规政策包。

风险方面，需关注四点：一是地铁非零距离，25号线规划不能计入当前通勤；二是不同渠道面积、租金、物业、车位口径差异大，必须以单栋产证与书面函件为准；三是中央空调加时与非工作时段能耗可能显著影响真24小时业务；四是西虹桥新增商办与国展周边甲写会压制续租价，整栋长租应写免租、装补、冠名与扩租优先权。整体看，本项目在“独立独栋+低于核心TOD租金+北斗/华测产业邻近”场景中具备性价比，但是否优于高层甲写取决于企业接客频率、停车需求与组织扩张确定性。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于虹桥时代广场公开招商资料、物业信息、青浦区与虹桥国际中央商务区公开政策及第三方市场研究整理，仅供企业选址与招商评估参考。项目具体建筑面积、楼栋编号、租金、售价、物业费、车位、空调、空置房源、交付标准及政策申报条件，以开发商、物业、政府主管部门最新书面文件为准。报告不构成任何租赁、购买、投资回报承诺或独家代理邀约；因信息更新延迟、现场变更、政策调整、展会管制产生决策损失，编制方不承担法律责任。