报告用途：本文件用于嘉定区智能传感器产业园及所属嘉定工业区核心片、徐行—菊园智能制造与创新片、安亭汽车电子软件与示范应用片开展企业租赁选址评估，服务MEMS与智能传感器设计、汽车电子与车规芯片、物联网模组、封装测试与可靠性、工业传感、医疗传感、机器人感知、边缘AI与中试转化、科研院所成果转化及产业链配套尽调；同时支撑11号线、嘉闵线/规划轨道、沈海/上海绕城/沪崇高速与嘉定新城通勤、嘉定集成电路与智能传感器非税收产业服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在嘉定布局传感器芯片设计、MEMS工艺中试、汽车电子、封装测试、物联网系统、工业/医疗/机器人感知、边缘计算与成果转化的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：园区总体采用上海智能传感器产业园“一核两区”公开规划、嘉定工业区/徐行/菊园/安亭子载体2021—2026年竣工与在租样本；交通采用11号线嘉定相关站点、嘉闵线建设段、沈海高速/上海绕城/沪崇高速/嘉定新城路网及园区班车口径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告，辅以商务园区半导体需求公开复盘；产业政策采用嘉定智能传感器及物联网、集成电路公开政策、2026营商环境与概念验证/人才服务公开材料。具体可租楼栋、门牌、标准层、洁净与荷载、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、招商中心、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海智能传感器产业园是上海首批特色产业园、集成电路“一体两翼”布局的北翼核心，也是国家级中小企业特色产业集群载体，整体按“一核两区”组织。一核为嘉定工业区核心片区，以智能传感器为基础、物联网应用为导向，覆盖芯片设计、材料、MEMS、封装测试、系统应用与公共平台；两区包括徐行—菊园智能制造与创新产业集聚区、安亭汽车电子软件与示范应用产业集聚区。 园区临近轨道交通11号线，距虹桥枢纽约20公里，重点聚焦智能传感器、汽车芯片、物联网芯片三大方向，主攻MEMS工艺，覆盖力、光、声、热、磁等多品类传感器。

不同子载体适配不同租赁需求。嘉定工业区核心片适合总部研发、材料与器件中试、公共检测、车规与可靠性、产业链协同；徐行—菊园以科嘉示范园等载体为主，科嘉一期约6.1万平方米、二期约4.5—4.6万平方米、三期徐潘路1918号约2.5万平方米，总载体在徐行片累计约13.1万平方米，适合声光电传感器、智能制造、科技成果中试与院所合作 ；安亭环同济11-02地块总占地19766.46平方米、总建约38756.04平方米，含2栋5层研发办公与2栋4层厂房车间，2024年9月竣工，首个公开入驻项目华阳智行使用近5000平方米厂房做智能座舱与智能驾驶汽车电子 。对MEMS设计、汽车传感、工业物联网、封装测试样品、机器人感知、边缘AI中台较适配；对12英寸大规模量产、重型化工合成、危化中试、大批量高污染表面处理、超算级GPU训练不优先本园，应外比专用晶圆厂、化工园、危化资质载体与专用智算中心。

建筑与面积方面，按子片分别建模。嘉定工业区核心片以“一核”研发、中试、总部与公共平台为主，具体楼栋标准层、洁净面积、实验室分区按招商清册核验；徐行科嘉一期6.1万㎡以声光电智能传感器与智能制造为主，二期4.5—4.6万㎡围绕光电成果转化与中试，三期徐潘路1918号三层高标准厂房，总使用面积超2.5万㎡，一层层高8米、荷载2吨/㎡，二三层5米层高、1吨/㎡，地下车库约6000㎡、机动车位170余个 ；安亭环同济11-02总建38756.04㎡，2栋5层研发办公合计约9848.25㎡、2栋4层厂房车间合计约28907.79㎡，四至东至明创路（规划）、南至谢春路、西至嘉松北路、北至安创路（规划） 。在租前应取得目标楼栋竣工图、可租清册、厂房承重、洁净等级、排风、废气废液、消防与电力容量，不把“智能传感器园”总规划面积直接套用为单栋可租面积。

层高与工艺方面，研发办公按普通办公网与实验室分区分别取净高、梁底、荷载；厂房按一层高荷载、二三层标准厂房核验。MEMS小中试、光学器件、声学传感器、可靠性老化、样品封装应分别确认洁净间、防震、电磁屏蔽、温湿度、纯水、特种气体、废气废液收集条件。普通办公与工艺区不可混用空调与排风；等保二级/三级、研发数据、样品保密、车规文档应单独做网络、UPS、门禁与物理隔离。

机电与能源方面，核心片与科嘉中试楼应核双路市电、变配电余量、工艺动力容量、冷却塔/工艺冷冻、空压、真空、纯水与废气处理；安亭新厂房按汽车电子研发生产核验供电、装配线、ESD防静电、仓储与物流卸货。电梯货客分离，晶圆盒、光学元件、测试机、老化架、机器人样机走指定货运动线。网络电信/联通/移动按研发办公三网配置，车规与芯片数据应另核双运营商双路由、弱电井与机柜位置；高电耗训练、大模型推理、渲染不优先生产型传感器厂房，应外挂专用智算。

配套与人才生活方面，科嘉等载体配食堂、“嘉咖啡”品牌空间、科技工作者之家、共享会议室、健身房、园区班车、保障性租赁用房、充电桩 ；安亭依托环同济与汽车产业居住商业配套；核心片按嘉定工业区生活与政务服务配套核验。三年成本应把洁净改造、工艺电、冷源、危废处置、班车、人才公寓、检测外包与中试平台使用费和与办公租金合并核算，不单看每平方米日租或月租。

资质与平台方面，应索取竣工与消防验收、房产用途、环评/排污许可（如涉及工艺）、洁净与防静电验收、国家智能传感器创新中心等公共中试检测资源接入规则、车规AEC/ISO体系服务、嘉定集成电路与传感器政策申报清单。若宣称“11号线直达”“虹桥20公里”“中试即入”应核对具体子园门牌、站点接驳车辆、海关/检测/流片合作方实际服务范围，不把全园统一口径套用所有楼栋。

轨道交通方面，园区整体临近11号线嘉定相关站点，可进入市区与换乘网络；嘉定工业区、徐行、安亭各子园到最近11号线站点距离不同，正式通勤按“员工住宅—11号线站点—园区接驳/自驾—目标楼栋”实测。嘉闵线相关建设段落地后，嘉定与虹桥、闵行、松江方向通勤条件有望改善，但具体站点、换乘与到园时间以开通后导航和园区班车为准。不写“所有子园地铁零距离”。

公路与跨城方面，核心片经沈海高速、上海绕城高速、沪崇高速、嘉定新城主干路接入市区与虹桥；安亭片经嘉松北路、谢春路、环同济路网接京沪高速与昆山、苏州方向；徐行片经徐潘路、澄浏公路等接绕城与中环。公开资料称园区距虹桥枢纽约20公里 ，实际自驾受高峰与高速收费口影响应折减。对汽车电子去安亭试车场、去大众/同济汽车生态，对MEMS去核心片中试，对光电中试去徐行科嘉，应分别做样品运输、危化小剂量转运、设备移机路线评估。

公交与园区接驳方面，各子园配地面公交与通勤班车，科嘉等载体已配驿动班车解决员工通勤 ；跨子园商务出行按“11号线+出租车/租赁接驳+高速”组合，不把单一站点步行时间作为全园通勤标准。样品、晶圆盒、光学元件、测试机、机器人样机走货车动线，避免与员工公交客流交叉。

交通评价为“11号线基础通勤＋嘉闵线建设增量＋沈海/绕城/沪崇/嘉松北路高速网＋子园班车”，适合研发中试、汽车电子示范、院所成果转化与长三角客户拜访；不适合把“虹桥20公里、地铁上盖、零接驳”作为统一承诺。

项目处嘉定北部与西部产业带：核心片在嘉定工业区，靠近集成电路材料、MEMS、车规与公共平台；徐行—菊园靠近科嘉、核八所、应物所等转化资源，科嘉三期与中科院硅酸盐所、光机所开展合作 ；安亭靠近同济大学嘉定校区、环同济研发圈与整车厂供应链 。嘉定整体布局汽车新四化、集成电路、生物医药三大核心产业，2026年营商环境行动继续推进集成电路创新联合体、装备创新园、芯片设计园、概念验证、未来产业基金与产学研对接 。

产业适配可分层：MEMS与传感器设计落核心片或徐行中试，车规传感落安亭+核心片可靠性，封装测试样品落核心片公共平台，工业/医疗/机器人感知落核心片或徐行，光电落科嘉二三期，边缘AI算法落研发办公并外挂智算，院所成果转化落科嘉与核心片公共平台。对12英寸大线量产、化合物大批量外延、危化合成、动物实验、超算训练不优先本园，转专业晶圆代工、化工园、精准医学与专用IDC。

可形成“核心片设计/中试/车规＋徐行科嘉光电与成果中试＋安亭汽车电子示范＋国家智能传感器创新中心检测＋嘉定概念验证/人才/创业非税收”的链条，而不是全工艺自给。

第一，上海智能传感器特色园“一核两区”全链条而非单栋办公。核心片覆盖设计、材料、MEMS、封装、测试、系统，徐行补光电与成果中试，安亭补汽车电子示范，相比普通研发楼更能承接从样片到小批量的闭环。 对需要中试、车规验证、院所合作的企业，综合协同强于纯写字楼。

第二，公共平台与国家智能传感器创新中心降低中试检测门槛。园区依托国家智能传感器创新中心等高能级平台提供中试、检测等技术支撑 ，配合嘉定研发机构认定、首轮流片、工程样片测试、车规体系培训与认证、EDA/IP、概念验证等公共服务 ，企业可按项目申请平台使用、联合攻关与第三方检测，不依赖税收返奖。

第三，徐行科嘉分层厂房适配光电与中试。一期6.1万㎡声光电、二期4.5—4.6万㎡光电中试、三期徐潘路1918号一层8米/2吨、二三层5米/1吨，配地下车位170余个 ，对光学器件、激光、声学、传感器组装、小中试、机器人样机有承重与层高优势；相比普通标办可少做结构加固。

第四，安亭环同济汽车电子场景闭环。11-02地块2研发+2厂房、总建38756.04㎡、华阳智行近5000㎡入驻 ，靠近同济与整车供应链，对智能座舱、智驾感知、域控外围传感器、AEC-Q与ISO 26262体系落地有应用场景；相比市区办公更便于样件装车、道路测试与主机厂协同。

第五，嘉定非税收产业服务完整。智能传感器及物联网政策覆盖研发机构、核心技术攻关、首流片、测试认证、IP/EDA ；集成电路政策补充车规可靠度、IATF/ISO体系、样片测试、EDA与首流片 ；2026营商环境提供概念验证资金、未来产业基金、拨投联动、人才安居与“海聚英才/创享嘉”等创业服务 。对初创、成长期与高校成果转化均可做非税收落地路径。

优势侧：一核两区总体布局，核心片公共中试/检测/车规、徐行科嘉声光电与成果中试、安亭汽车电子厂房研发一体化；科嘉一期6.1万、二期4.5—4.6万、三期2.5万/使用超2.5万、徐行总计13.1万 ；安亭11-02占地19766.46㎡、总建38756.04㎡、2研发5层+2厂房4层 ；11号线近接、虹桥约20公里、沈海/绕城/沪崇/嘉松北路高速网 ；国家智能传感器创新中心、核八所/应物所/硅酸盐/光机所等外协 ；政策覆盖研发机构、流片、测试、车规、概念验证、人才与创业。对MEMS小中试、汽车传感、工业/医疗/机器人感知、光电、封装测试样品、边缘AI中台、成果转化较合适。

约束侧：各子园到11号线、虹桥、市区时间不一致；核心片具体楼栋标准层与洁净参数需逐栋取图；科嘉三期以高标准厂房而非甲级办公为主；安亭11-02更偏汽车电子研发生产，不等于全品类MEMS代工；部分政策历史文件含具体奖励金额，但本评估按用户要求仅做非税收方向说明，不承诺固定资助额度。大规模12英寸量产、危化大批量合成、高污染表面处理、动物实验、超算级训练不优先本园。

选址建议：MEMS设计/小中试、车规传感、工业物联网、医疗传感、机器人感知、光电器件、封装测试样品、边缘AI算法、院所成果转化优先；大线量产、危化合成、重污染、GMP动物实验、超大规模训练不优先，转专业晶圆厂、化工/材料园、精准医学、专用智算与IDC。

公开可确认园区生态含沪硅产业、新傲科技、上光通信、盛剑科技、新硅聚合、驭势科技、联影微电子、禾赛科技、傲睿科技、利扬芯片等，覆盖设计、材料、制造、系统、封装、测试环节 ；安亭11-02公开入驻华阳智行，做智能座舱与智能驾驶汽车电子、使用近5000㎡厂房 ；徐行科嘉公开样本含频准激光、恢卓光学等高科技企业，一期二期入驻企业约24家、空间接近饱和，三期补充高标准厂房 。国家智能传感器创新中心作为公共技术与中试检测支撑 ；徐行片可与核八所、应物所、中科院硅酸盐所、光机所等院所开展成果转化合作 。上述企业、院所与平台分属不同子园、不同时期和招商阶段，实际可租与可合作范围以招商中心与第三方尽调为准。对传感器设计、汽车电子、光电激光、医疗微电子、封装测试、机器人感知，可形成“设计—中试—车规—样品测试—主机厂示范”的协同；对需要大线代工、危化或超算的企业，应另比专业代工、化工园与智算中心。

创业与孵化服务：嘉定通过“创享嘉”创新创业大赛、“海聚英才”嘉定赛区、以赛代评与院校地合作，为传感器、集成电路、汽车电子、光电、机器人等早期项目提供路演、导师、概念验证与成果转化对接 。科嘉等载体提供保障性租赁用房、班车、食堂与共享会议，降低初创团队运维成本 。相关服务以当年官方指南和孵化机构审核为准，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与研发政策：智能传感器及物联网政策鼓励建设企业技术中心、研发中心、工程研究中心、联合实验室，支持高端通用器件、关键设备、核心材料、先进工艺攻关，支持MEMS/集成电路设计企业首轮流片、工程样片测试认证 ；集成电路政策补充车规AEC-Q系列、IATF 16949、ISO 26262等体系培训与认证，支持EDA工具研发、IP购买、样片可靠性与失效分析 。嘉定2025科技创新工作推动微纳制造公共服务、硅光子、中瑞概念验证等平台 ，2026营商环境设概念验证资金、未来产业基金与拨投联动 。企业按项目方向申请平台、联合攻关与第三方检测，不承诺固定奖励金额。

人才政策：嘉定通过“海聚英才”、嘉北人才共同体、青年技能与联合培训、人才安居保障等服务传感器与集成电路人才 ；2026营商环境强化企业开办到注销帮办、人才落户与科创人才服务 。科嘉等园区配保障性租赁用房，徐行、安亭、工业区核心片按区域房源提供过渡居住方案。具体公寓资格、补贴名额与落户条件以人社、房管及园区年度清单为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：嘉定2026行动深化汽车新四化、集成电路创新联合体、装备创新园与芯片设计园，布局具身智能、低空经济、新型储能等未来产业 ；智能传感器园可叠加国家智能传感器创新中心中试检测、院地合作共性技术矩阵、概念验证、科技金融对接与法律/知识产权服务 。对入驻企业，可把“研发办公/中试厂房—公共检测—车规体系—概念验证—人才安居—创业大赛”作为非税收落地路径；所有研发、创业、人才与平台支持以官方年度指南和项目审核结果为准。

问：嘉定智能传感器园和市区甲级写字楼、张江芯片园怎么分工？

答：市区甲级适合销售、融资、法务与总部前台；张江偏设计、EDA与部分研发；本园一核两区覆盖MEMS、汽车传感、材料、封测样品、光电中试与车规验证。嘉定工业区核心片做设计/中试/检测/车规，徐行科嘉做声光电与成果中试，安亭做汽车电子装车示范。大线量产找代工，危化大批量找化工园，超算训练外挂智算中心。

问：MEMS设计企业租核心片还是徐行科嘉？

答：纯设计、版图、数据处理用核心片研发楼或市区前台；小工艺验证、键合、划片、封装样品优先核心片公共中试；光学、激光、声学、小批量组装可用科嘉一期二期，三层重载样品用三期徐潘路1918号。签约前核洁净等级、防震、纯水、特气、废液、排风与变配电余量。

问：车规传感器怎么用安亭和核心片？

答：安亭11-02做智能座舱、智驾感知、域控外围传感器研发与样件装配，靠近同济与主机厂；核心片做AEC-Q可靠度、ISO 26262、IATF 16949体系辅导与第三方测试。样件先安亭装车采集，再回核心片做温度循环、机械冲击、EMC预兼容，不把办公楼层当老化实验室。

问：封装测试样品企业需要什么厂房条件？

答：核实地坪承重、货梯、ESD、洁净间、温湿度、压缩空气、真空、工艺冷冻、废气废液。小样封装、焊线、点胶、老化可在核心片公共平台或定制厂房；量产封装需外比专业封测厂。测试机、探针台、老化板应单独核电力、接地与噪声隔离。

问：光电激光企业为什么可看科嘉？

答：科嘉一期声光电、二期光电中试、三期高标准厂房，三期一层8米/2吨、二三层5米/1吨，适合激光器、光学元件、探测模组分装与样机 。若做外延大片、强酸清洗或大宗特气，应另核环评、特气房与废液资质，不把普通厂房当外延车间。

问：边缘AI和传感器算法团队怎么落？

答：研发办公放核心片或徐行标办，做数据采集、标注、模型压缩、车端/工业端推理；训练集群外挂专用智算或上海公共算力。等保按研发数据、车规数据、客户样本分别定级，核双路由、UPS、机房空调与物理隔离，不把VRV办公室当机房。

问：高校成果转化和概念验证怎么对接？

答：科嘉对接核八所、应物所，三期对接硅酸盐所、光机所 ；嘉定概念验证资金、微纳制造与硅光子平台、国家智能传感器创新中心中试检测可承接样机验证 。团队按“实验室样片—小中试—第三方测试—主机厂/工业客户试点”做节点预算，不预设固定资助额度。

问：2026年产业园租金和空置怎么对标？

答：戴德2026二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元/㎡·天 ；仲量二季度产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金3.3元/㎡·天，科技互联网与集成电路为主力 ；商务园区上半年半导体/芯片需求活跃 。本园不能只用写字楼日租对标，应按洁净改造、工艺电、冷源、特气、危废、中试平台费、班车公寓折算三年有效成本。

问：哪些企业不优先本园？

答：12英寸大线量产、化合物大规模外延、危化大批量合成、重污染电镀/湿法、生物GMP/动物实验、超算级GPU训练、重型机械制造不优先；转专业晶圆代工、化工/材料园、精准医学、专用IDC与重型装备园。本园核心做设计、MEMS小中试、汽车电子、光电、封测样品、工业/医疗/机器人传感与成果转化。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本园核心价值在“一核两区”全链条而非单栋办公：嘉定工业区核心片提供智能传感器、汽车芯片、物联网芯片与MEMS公共中试检测，国家智能传感器创新中心等高能级平台覆盖中试、检测与技术支撑 ；徐行科嘉一期6.1万、二期4.5—4.6万、三期徐潘路1918号2.5万/使用超2.5万、总约13.1万㎡，配声光电中试、光电成果与三层重载厂房 ；安亭11-02占地19766.46㎡、总建38756.04㎡、2研发5层+2厂房4层、华阳智行近5000㎡汽车电子 。对MEMS设计、车规传感、工业/医疗/机器人感知、光电激光、封测样品、边缘AI中台、院所成果转化而言，其“中试平台+车规体系+院所合作+汽车示范+非税收概念验证与人才”的组合优于市区纯办公，也优于无工艺配套的普通研发园；对大线量产、危化大批量、重污染、动物实验、超算训练不优先，应转代工、化工/材料、精准医学与专用智算。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，仲量产业园二季度净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金3.3元，科技互联网与集成电路需求活跃 ；商务园区上半年TMT去化中芯片半导体、通信与人工智能贡献显著 。本园若提升去化，应以“子园清册＋洁净/荷载/电力逐栋核验＋国家中心与院所占中试＋车规AEC/ISO体系＋11号线/嘉闵线/沈海绕城接驳＋概念验证/人才/创业非税收”替代单纯低租金招商。租户若做MEMS中试，应把特气、纯水、废液、防震、洁净与第三方检测费并入三年总成本；若做汽车传感，应把安亭装车、核心片可靠度、AEC-Q与ISO 26262审核周期并入项目里程碑。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得目标子园楼栋号、竣工与环评/消防、可租清册、标准层或厂房跨度、洁净等级、承重、特气纯水、变配电与冷源参数，不把全园“一核两区”规划面积直接等同单栋可租；二是将工艺电、洁净运维、中试平台、检测外包、危废处置、11号线/嘉闵线/班车、人才公寓合并为三年总拥有成本；三是按企业阶段对接智能传感器及物联网/集成电路研发与车规服务、概念验证、院地平台、海聚英才/创享嘉与人才安居，不以税收返奖作为选址前提。若核心工艺涉及大线代工、危化合成、动物实验或超算训练，应在本园之外并列比对专业晶圆代工、化工/材料园、精准医学载体与专用智算中心。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于上海智能传感器产业园“一核两区”公开规划、嘉定工业区核心片、徐行—菊园科嘉示范园、安亭环同济11-02等子载体公开资料，以及11号线/嘉闵线建设信息、沈海/上海绕城/沪崇/嘉松北路路网、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、商务园区半导体需求公开复盘、嘉定智能传感器及物联网/集成电路政策、2026营商环境与人才/概念验证公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、楼栋可租可售状态、总建与标准层、洁净等级、承重、特气纯水、电力冷源、车位、物业、已入驻企业名单及政策申报条件会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对科嘉二期4.5/4.6万㎡、徐行总计13.1万㎡、安亭11-02研发/厂房面积、各子园到11号线与虹桥时长、入驻企业名单及政策金额表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。