上海闵行区虹桥中骏广场招商综合评估报告：项目招租情况分析
一、上海虹桥中骏广场核心价值摘要
虹桥中骏广场位于闵行区申长路 1688 号，是中骏集团在虹桥商务区核心打造的35 万㎡TOD 智慧商务综合体。项目依托虹桥国际中央商务区战略地位，融合甲级写字楼、商业中心、长租公寓三大业态，形成 “商务 - 生活 - 社交” 闭环生态。作为大虹桥区域稀缺的产城融合标杆，核心优势聚焦：
- 交通枢纽优势：双轨交覆盖（2 号线 / 17 号线），8 分钟直达虹桥枢纽；
- 产业集聚效应：毗邻 500 强企业总部基地，形成数字经济产业生态圈；
- 成本政策双优：租金仅为虹桥核心区均价的 75%，叠加闵行区专项补贴；
- 智慧园区管理：获 LEED 金级认证，配备 AI 智能管理系统，能耗降低 25%。
二、上海虹桥中骏广场区位与产业价值
2.1 战略区位
- 虹桥商务区核心：距国家会展中心 3 公里，直接承接进博会溢出效应，年均超 4000 万高端客流；
- 长三角一体化节点：25 分钟覆盖长三角主要城市，1.5 小时经济圈辐射 1.4 亿人口；
- 政策高地：享受虹桥商务区 + 闵行区 + 大张江三重政策叠加，税收返还与人才补贴力度领先。
2.2 产业定位与聚集
- 数字经济产业集群：已形成 “金融科技 + 人工智能 + 专业服务” 生态，入驻企业包括：
- 世界 500 强：中国平安、泰康保险区域总部；
- 科技企业：商汤科技（AI）、优刻得（云计算）；
- 专业服务：德勤（咨询）、世邦魏理仕（物业顾问）；
- 产业协同范例：园区内金融企业与商汤科技共建智能风控模型，研发周期缩短 30%。
三、上海虹桥中骏广场交通优势
交通效率：实现 “5 分钟进地铁、10 分钟达枢纽、1 小时通长三角”，差旅成本较同类园区低 20%。
四、上海虹桥中骏广场项目规划与硬件配置
4.1 产品设计特色
- 智慧写字楼群：6 栋甲级写字楼组成，标准层面积 1200-1800㎡，1000㎡单元可灵活分割，得房率 72%；
- 绿色智能系统：VAV 中央空调 + 新风系统，LEED 金级认证，能耗较传统写字楼降低 25%；
- 商业联动：3 万㎡自营商业与虹桥天地形成互补，商务宴请、员工餐饮步行可达。
4.2 核心参数与费用体系
五、上海虹桥中骏广场租赁方案分析（1000㎡标准层）
5.1 租金与综合成本
- 基础租金：优惠价 3.0 元 /㎡/ 天（市场价 4.0-4.5 元，降幅 25%）；
- 年租金成本：3.0×1000×365=109.5 万元；
- 综合持有成本：租金 109.5 万 + 物业费 38.4 万 + 车位 14.4 万 =162.3 万元 / 年。
5.2 政策增效
- 属闵行区重点企业可享 “3 年租金补贴 20%”，首年实际成本降至约142 万元；
六、上海虹桥中骏广场商业与人才配套
6.1 商务配套
- 自营 3 万㎡商业：涵盖星巴克、高端餐饮、会议中心，满足日常商务需求；
- 毗邻虹桥天地、龙湖天街（步行 10 分钟），提供高端宴请与品牌展示空间。
6.2 人才保障
- 居住：中骏方隅长租公寓（月租 6000-8000 元）+ 闵行区人才公寓（市场价 7 折）；
- 教育医疗：上海外国语大学西外外国语学校、华山医院西院（车程 8 分钟）；
- 产业服务：园区定期举办 “数字经济对接会”，年匹配企业合作项目超 30 个。
七、上海虹桥中骏广场项目优势总结：四大战略支点
- 区位不可替代性
虹桥商务区核心位置，双轨交 + 虹桥枢纽 8 分钟通达，企业差旅效率提升 40%。
- 产业生态浓度
500 强总部与数字经济企业集聚，技术协同降低研发成本 30%，配套本地化率超 80%。
- 成本政策双优
综合成本仅为陆家嘴 40%，三重政策叠加使 10 年周期降本超 2000 万元。
- 智慧运营赋能
AI 园区管理系统实现能耗监控、车位预约等智能服务，运维效率领先传统写字楼 30%。
选址行动建议
- 优先锁定 2 号楼中区：1000㎡单元现房，争取额外 6个月免租期，张经理13651646342；
- 政策速申：三季度前完成 “闵行区重点企业” 认定，锁定租金补贴；
上海闵行区虹桥中骏广场招商招租电话：021-64398555
