上海青浦区万科天空之城（天空万科中心）出售评估报告：企业选址与招租分析
上海青浦区万科天空之城（天空万科中心）项目综合评估报告
一、上海万科天空之城核心区位价值：长三角 TOD 枢纽的科创引擎
1. 战略定位与区域发展
- 世界级 TOD 综合体标杆：项目位于青浦徐泾镇崧泽大道 66 号，总建筑面积80 万㎡，是上海最大地铁上盖开发项目（TOD 模式），集成10 万㎡甲级写字楼、10 万㎡购物中心（虹桥万科广场）、高端住宅及生态公园，形成 “工作 - 生活 - 商业 - 休闲” 闭环。
- 双区政策叠加优势：地处 “虹桥国际开放枢纽” 与 “长三角生态绿色一体化示范区” 交汇点，承接大虹桥商务区外溢资源，定位为数字经济与跨境贸易产业高地，享受青浦区专项产业扶持政策。
2. 立体交通网络
二、上海万科天空之城项目参数与硬件配置
1. 核心建筑指标
2. 智慧化与生态设计
- 低碳技术：幕墙节能 20%，VAV 空调集成 PM2.5 过滤系统；屋顶设运动公园（篮球场、板式网球）。
- 动线优化：“水、绿、光” 三轴步行系统串联办公、商业与公园，实现 15 分钟低碳生活圈。
三、上海万科天空之城租赁与出售方案（500㎡专项）
1. 租赁成本优化方案
- 市场基准价：4.0-5.0 元 /㎡/ 天（甲级标准层）；
- 谈判后优惠价：3.0 元 /㎡/ 天（降幅 1.0 元），年节省 18.25 万元；
2. 产权出售方案
成本优势：
- 租赁：叠加青浦区 “长三角一体化专项补贴”（首年租金 30%，最高 200 万元），首年实付可降至736,000 元；
- 购置：单价低于周边住宅（8.2 万 /㎡），长期资产增值潜力显著。
四、上海万科天空之城产业生态与政策赋能
1. 产业集群定位
- 主导产业：
- 数字经济（40%）：聚焦人工智能、大数据企业；
- 跨境贸易（30%）：依托虹桥枢纽进出口服务商；
- 文化创意（30%）：引入蔚来汽车 NIO House、华为智能生活馆等首店，首店率达 75%。
- 头部企业生态：英特尔、宁德时代关联企业入驻，形成技术协作网络。
2. 区域政策红利（2025-2027）
- 专项补贴：
- 长三角一体化专项：首年租金 30% 补贴（最高 200 万元）；
- 首店经济奖励：最高 100 万元。
- 人才激励：博士安居补贴 7,000 元 / 月（“海纳十二条”）。
五、上海万科天空之城商业与人才配套
1. 一站式商业服务
- 虹桥万科广场：10 万㎡购物中心，引入 CGV 影城、盒马鲜生等区域首店，覆盖全业态。
- 会议设施：500 人宴会厅、共享路演空间，支持国际级商务活动。
2. 人才生活保障
- 居住：金地草莓社区（2,500 套公寓）步行 5 分钟可达；
- 教育医疗：
- 7 所学校（含 12 年制国际学校）；
- 德达医院（高端私立）、华山医院西院（三甲）。
六、上海万科天空之城综合优势分析与决策建议
1. 核心价值矩阵
2.企业决策建议
- 空间优选策略：
- 租赁：锁定写字楼中层整层（500㎡），要求空调加时费包干价（200 元 / 小时），年成本降至85 万元；
- 购置：优先选择500㎡分割单元（总价 1,500 万元），享青浦区购置补贴 10%（最高 300 万元）。
- 政策落地路径：
- 签约同步启动 “青浦区高新技术企业” 认定，叠加 长三角补贴 + 税收返还（首年综合补贴≈150 万元）；
- 对接万科产业基金，申请研发贷贴息（利率下浮 15%）。
- 生态融入计划：
- 加入 “天空产业联盟”，接入年度订单池超 5 亿元；
- 联合蔚来汽车共建技术实验室，申报上海市产学研基金（最高 500 万元）。
结论：万科天空之城以TOD 枢纽价值、产业生态闭环、成本极致优化、人才储备优势，成为企业布局长三角的战略支点。
- 租赁方案：年综合成本 93.6 万元，政策叠加后首年实付可降至73.6 万元，3 年回报率超 180%；
- 购置方案：500㎡单元总价 1,500 万元，叠加购置补贴后实际支出1,200 万元，长期资产增值潜力显著（周边房价年涨幅 8%）。
上海青浦区万科天空之城（天空万科中心）出售出租招商电话：021-64398555
